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——記第22期“法律顧問(wèn)咨詢服務(wù)日”
3月11日，我會(huì)會(huì)員服務(wù)中心又迎來(lái)新的一期物業(yè)管理“法律咨詢?nèi)?rdquo;。榮寶華物業(yè)公司代表早早就來(lái)到我會(huì)，等待法律咨詢。上午9時(shí)整，我會(huì)法律顧問(wèn)宋菲律師也準(zhǔn)時(shí)就座。還沒(méi)等律師坐穩(wěn)，榮寶華物業(yè)公司的代表便急急倒開(kāi)了苦水和疑慮。
原來(lái)，榮寶華物業(yè)公司所接管的某一小區(qū)內(nèi)，某業(yè)主因房屋水管漏水的責(zé)任承擔(dān)與物業(yè)公司糾纏不清，如何正確處理這一棘手難題一直困擾著物業(yè)公司。對(duì)此宋律師提出了自己的看法和意見(jiàn)：首先，物業(yè)公司可以根據(jù)《南寧市物業(yè)管理辦法》七十三條第二款的規(guī)定確認(rèn)該漏水管道是否屬于物業(yè)管理所應(yīng)覆蓋的共用設(shè)施設(shè)備范圍；其次，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)漏水問(wèn)題之后及時(shí)保留證據(jù)：如現(xiàn)場(chǎng)拍照，建設(shè)單位的設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料以及司法鑒定證據(jù)等；再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，在參考協(xié)會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同示范文本的基礎(chǔ)上，結(jié)合接管項(xiàng)目特點(diǎn)，積極與業(yè)主協(xié)商，將物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方式以菜單列舉形式成文化，減少此類糾紛；最后，宋律師建議物業(yè)公司開(kāi)展工作應(yīng)以協(xié)調(diào)協(xié)商為主，并可以請(qǐng)求業(yè)委會(huì)參與調(diào)解以利于矛盾糾紛化解。
隨后，榮寶華物業(yè)公司代表又提到了關(guān)于員工代業(yè)主簽收信件所引起的賠償糾紛問(wèn)題。對(duì)此，宋律師也提出了自己的看法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒(méi)有法定或者約定義務(wù)的前提下，員工代業(yè)主簽收信件可視為無(wú)因管理行為，如物業(yè)公司提出證據(jù)證明自身在實(shí)施簽收并保管的過(guò)程中并無(wú)重大過(guò)失可免責(zé)；同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主核實(shí)損失，減少損失，積極協(xié)調(diào)；除外，物業(yè)公司更應(yīng)吸取經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范自身管理，簽訂義務(wù)明確的物業(yè)服務(wù)合同，謹(jǐn)慎盡責(zé)的履行物業(yè)管理義務(wù)。
聽(tīng)完宋律師的意見(jiàn)，榮寶華物業(yè)公司代表也提出了自己的一些看法，并表示將從發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題當(dāng)中認(rèn)真總結(jié)、吸取經(jīng)驗(yàn)。
緊接著，嘉和物業(yè)公司也撥通了法律咨詢電話專線，向宋律師提出了關(guān)于員工的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金支付、固定工與臨時(shí)工的區(qū)別等勞動(dòng)法律問(wèn)題。宋律師在認(rèn)真傾聽(tīng)后，隨即根據(jù)《勞動(dòng)合同法》的相關(guān)規(guī)定給出了法律意見(jiàn)。
第一：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》九十七條第三款規(guī)定所確立的“新的從新舊的從舊”之規(guī)則，員工的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金計(jì)算適用新法，意即補(bǔ)償金從08年1月1日開(kāi)始計(jì)算。
第二：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第七條、十條、十一條及十二條的相關(guān)規(guī)定，新法頒布施行后已不存在臨時(shí)工的概念，只要與用人單位形成勞動(dòng)關(guān)系，不論是否簽訂勞動(dòng)合同均受法律保護(hù)。
其余幾家到訪和來(lái)電的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表也相繼向宋律師咨詢了關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的應(yīng)對(duì)措施，車輛在物業(yè)管理區(qū)域致?lián)p或丟失引發(fā)的責(zé)任承擔(dān)等問(wèn)題。
宋律師表示：物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提出的這些法律問(wèn)題都極具代表性，并認(rèn)為協(xié)會(huì)開(kāi)展這一工作是很有現(xiàn)實(shí)意義的，該工作能積極為企業(yè)拓展解決問(wèn)題的途徑，引導(dǎo)企業(yè)依法維權(quán)。 |
