問題一：物業(yè)對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)多少保護(hù)責(zé)任？
律師：首先，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。由此可見，物業(yè)管理的保安職能被我國(guó)的相關(guān)行政法規(guī)定位為“協(xié)助”，物業(yè)管理企業(yè)本身并不能獨(dú)立承載轄區(qū)內(nèi)的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，業(yè)主只能通過與物管企業(yè)約定更優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)來增加安全系數(shù)，而決不能將物業(yè)管理理想化成保險(xiǎn)柜。
其次，物業(yè)管理合同是一種委托服務(wù)合同，不同于保管合同。物業(yè)管理中安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，是一種廣義上的社會(huì)安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務(wù)即可，不能要求其保障區(qū)域內(nèi)所有的人身和財(cái)產(chǎn)安全。而保管合同則不同，它是對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，它要求管理者履行較大的注意義務(wù)。
再次，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，業(yè)主交納的保安費(fèi)用與其要求換取的安全服務(wù)水平差距太大，顯失公平。根據(jù)民法的公平原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，業(yè)主不能憑借交納微薄的保安費(fèi)而要求物業(yè)管理企業(yè)提供天衣無縫的安全防范服務(wù)。
問題二：業(yè)主將房屋出租，并且約定了由租客支付物業(yè)費(fèi)，租客拖欠了幾個(gè)月物業(yè)費(fèi)，催收無果，然后不知去向，該如何追討物業(yè)費(fèi)？
律師：根據(jù)《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定物業(yè)費(fèi)由物業(yè)使用人支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任”，可見租客不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主需要承擔(dān)連帶責(zé)任，因此物業(yè)可以向業(yè)主追討，另外可以要求業(yè)主提供該租客的身份信息，將租客與業(yè)主一并起訴至法院，要求其支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用。 |
