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為加強(qiáng)南寧市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，南寧市人民政府出臺《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”），該辦法自2009年11月1日起實施。《辦法》實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前代管的物業(yè)專項維修資金應(yīng)如何處理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否繼續(xù)代管物業(yè)專項維修資金？……協(xié)會的顧問律師宋菲針對《辦法》中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)問題進(jìn)行了解答，現(xiàn)整理如下：
問題一：什么是物業(yè)專項維修資金？
解答：物業(yè)專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
問題二：物業(yè)共用部位包括哪些范圍？
解答：物業(yè)共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的部位，包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。
問題三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括哪些范圍？
解答：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調(diào)系統(tǒng)、給排水管道、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、音樂背景系統(tǒng)綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場所、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
問題四：《辦法》適用于哪些物業(yè)？
解答：適用于南寧市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)的商品房、售后公有住房等物業(yè)；其中經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、市場運作方式建設(shè)住房按照《辦法》有關(guān)商品房的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。市轄縣物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用，參照《辦法》執(zhí)行。
問題五：《辦法》實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的物業(yè)專項維修資金應(yīng)如何處理？
解答：《辦法》實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按有關(guān)規(guī)定或合同約定歸集物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在《辦法》實施后統(tǒng)一交存至南寧市財政部門委托的專戶管理銀行。
問題六：《辦法》實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否繼續(xù)代管物業(yè)專項維修資金？
解答：1、《辦法》實施后，業(yè)主大會尚未成立的，物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，由南寧市房產(chǎn)部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)代管物業(yè)專項維修資金。
2、《辦法》實施后，業(yè)主大會已經(jīng)成立的，如有業(yè)主大會的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以作為業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬目管理單位。業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)就下列事項進(jìn)行表決：
（一）不委托南寧市房管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的決議；
（二）物業(yè)專項維修資金使用管理辦法及應(yīng)急支取預(yù)案；
（三）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案；
（四）物業(yè)專項維修資金賬目管理辦法；
（五）確定業(yè)主委員會主任為物業(yè)專項維修資金賬目責(zé)任人的決議；
（六）其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。
以上事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到南寧市房管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)備案手續(xù)后書面告知南寧市市財政部門。南寧市財政部門將通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，將物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶。 |
