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2009年11月11日星期三開(kāi)設(shè)（以下問(wèn)答根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)記錄整理）
協(xié)會(huì)顧問(wèn)律師宋菲繼續(xù)針對(duì)南寧市人民政府出臺(tái)的《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答，具體如下：
問(wèn)題一：物業(yè)專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照什么程序申請(qǐng)使用該資金？
解答：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將提出的使用方案向物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示的時(shí)間不少于5日。
3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案；
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表、相關(guān)業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向南寧市房產(chǎn)主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下稱“管理機(jī)構(gòu)”）申請(qǐng)辦理預(yù)支手續(xù)；其中，動(dòng)用公有住房專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)預(yù)支。
5、管理機(jī)構(gòu)在5個(gè)工作日內(nèi)審核完畢相關(guān)材料，向南寧市財(cái)政部門申請(qǐng)撥付核定預(yù)算金額70%的費(fèi)用；市財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)于收到管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)之日起2個(gè)工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將不超過(guò)核定預(yù)算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。
6、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)于收到申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢并將不超過(guò)核定所需公有住房專項(xiàng)維修資金預(yù)算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。
7、維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持下列材料報(bào)管理機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門核實(shí)，撥付維修費(fèi)用的余額: （1）工程決算單; （2）維修和更新、改造工程的發(fā)票; （3）相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)反饋表；（4）維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；（5）其他相關(guān)材料。
問(wèn)題二：物業(yè)專項(xiàng)維修資金在南寧市房管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管期間，物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況需要立即維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)使用資金時(shí)是否可以要求簡(jiǎn)化使用資金審批程序？
解答：可以。物業(yè)專項(xiàng)維修資金在管理機(jī)構(gòu)代管期間，物業(yè)經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋或者出現(xiàn)電梯故障、屋蓋漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況, 需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出書面緊急報(bào)告，管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后及時(shí)通知市財(cái)政部門預(yù)先撥款。
維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將核實(shí)后的維修工程決算費(fèi)用清單在物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)公示不少于5日。公示期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修工程決算費(fèi)用報(bào)管理機(jī)構(gòu)復(fù)核后辦理結(jié)算手續(xù)。維修工程決算費(fèi)用超過(guò)1萬(wàn)元的維修工程，要經(jīng)審計(jì)后再辦理相關(guān)結(jié)算手續(xù)。
問(wèn)題三：物業(yè)專項(xiàng)維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照什么程序申請(qǐng)使用該資金？
解答：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將使用方案在物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示的時(shí)間不少于5日；
3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案；
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)支維修資金申請(qǐng)；
5、業(yè)主委員會(huì)預(yù)支維修資金的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)材料報(bào)管理機(jī)構(gòu)備案，業(yè)主委員會(huì)憑管理機(jī)構(gòu)的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過(guò)核定預(yù)算金額70%的費(fèi)用；
6、專戶管理銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位；
7、維修工程竣工驗(yàn)收合格后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、賬目管理單位核實(shí)，撥付維修費(fèi)用的余額。
問(wèn)題四：使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修工程時(shí)有哪些特殊事項(xiàng)要注意？
解答：
1、維修工程符合以下情況之一的，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)：（1）單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過(guò)1萬(wàn)元；（2）一次性使用維修資金總額超過(guò)1萬(wàn)5千元；（3）其他依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)的工程。
2、維修工程最終決算金額超出核定預(yù)算金額20%以上或超出金額在1萬(wàn)元以上的，超出部分應(yīng)當(dāng)按照程序重新申報(bào)。
問(wèn)題五：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/span>
解答：
1、商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
2、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)�；其中，業(yè)主承擔(dān)的部分，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
3、售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/span>
4、物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/span>
問(wèn)題六：哪些費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支？
解答：
1、依法應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；
2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
問(wèn)題七：哪些資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用？
解答：
1、按規(guī)定計(jì)取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；
2、利用物業(yè)專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；
3、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；
4、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
問(wèn)題八：在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的賬目管理、資金查詢等方面有什么要求？
解答：
1、南寧市房產(chǎn)主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下稱“管理機(jī)構(gòu)”）、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行每半年核對(duì)一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
（1）物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（2）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偟那闆r；
（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（4）其他有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
2、管理機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的監(jiān)督。
問(wèn)題九：違法挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金有什么法律責(zé)任？
解答：違法規(guī)定挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由南寧市市房產(chǎn)主管部門追回挪用的維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 |
