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千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。2009年末，先前被擱置的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》再度征求市民意見(jiàn)，有關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題也成為今年市兩會(huì)上代表和委員熱議的話題。
但該草案中廣受關(guān)注的焦點(diǎn)性條款——“業(yè)主大會(huì)可申請(qǐng)法人資格登記”面臨夭折，市法制辦主任周繼東稱這一條款將被刪除。原因是目前國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此尚無(wú)規(guī)定，也就是沒(méi)有上位法。
因此，這條被喻為地方性法規(guī)的“破冰”之舉將以失敗告終。
延伸：業(yè)主自管物業(yè)之惑
1 焦點(diǎn)條款因沒(méi)有依據(jù)夭折
為什么刪除？
物業(yè)糾紛問(wèn)題遠(yuǎn)未止息，如建外SOHO等社區(qū)深陷“物業(yè)門(mén)”。
為此，擱置了3年的物業(yè)地方立法再次進(jìn)入人們的視線，于2009年年末公開(kāi)征求市民意見(jiàn)。“預(yù)計(jì)春節(jié)后就可以正式出臺(tái)。”法制辦主任周繼東昨天表示。這個(gè)日益臨近的時(shí)間表讓眾業(yè)主們看到了希望。
“但草案修改還是有一些比較大的調(diào)整。”周繼東所指的這一調(diào)整就是此前被熱議的業(yè)委會(huì)是否應(yīng)該具有法人地位。
“業(yè)委會(huì)應(yīng)該具有法人地位。”北京市人大代表，SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)老潘這樣認(rèn)為。
“SOHO好好的項(xiàng)目因?yàn)槲飿I(yè)爛了，便帶來(lái)了名譽(yù)損失和經(jīng)濟(jì)損失。”老潘感觸頗深，也因此特別關(guān)注《北京市物業(yè)管理辦法》。他認(rèn)為具備條件的業(yè)主大會(huì)經(jīng)依法登記取得法人資格后，可按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
老潘認(rèn)為，如果沒(méi)有法人地位，很多小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的收益就無(wú)法歸屬在這個(gè)組織的名下，而一直被物業(yè)公司堂而皇之地?fù)?jù)為己有。一些業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)屬登記，而牢牢掌握在開(kāi)發(fā)商手里。
以SOHO舉例，物業(yè)、業(yè)委會(huì)與業(yè)主的矛盾主要來(lái)自1700萬(wàn)元的資金虧空。有些業(yè)主認(rèn)為，這筆錢(qián)被物業(yè)挪用，也有些業(yè)主指責(zé)業(yè)委會(huì)與物業(yè)勾結(jié)貪污腐敗。“業(yè)委會(huì)的監(jiān)管缺位的確是目前的大問(wèn)題。”老潘說(shuō)，一旦業(yè)委會(huì)和物業(yè)勾結(jié)，貪污腐敗將損害所有業(yè)主的利益。那業(yè)主大會(huì)的代行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？很多專家也認(rèn)為，實(shí)行法人登記后，在哪里登記就由誰(shuí)監(jiān)管，這個(gè)難題就不攻而破。
對(duì)此，法制辦主任周繼東認(rèn)為，業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)只能由全體業(yè)主來(lái)監(jiān)管，因此法人登記并不是解決這個(gè)問(wèn)題的核心。
“在這次修改中，我們可能不會(huì)將登記這個(gè)條款寫(xiě)入辦法，因?yàn)闆](méi)有上位法作為依據(jù)。但這不代表它就完全流產(chǎn)了，我們想可以先做一些嘗試，在嘗試中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再解決問(wèn)題，待上位法有所涉及或做法比較成熟的時(shí)候再定奪。”周繼東認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)也好，業(yè)委會(huì)也好，與業(yè)主的關(guān)系就是靠公約來(lái)維系，因此業(yè)委會(huì)的監(jiān)督只能是全體業(yè)主，而不是第三方。
2 到底如何試行？
專家稱業(yè)委會(huì)應(yīng)到民政登記
到底如何試行？《辦法（草案）》在征求意見(jiàn)時(shí)，就有網(wǎng)友提出質(zhì)疑，“業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行選舉成立的，不開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，所以是否需要具有法人資格有待商榷。”“業(yè)主大會(huì)若要進(jìn)行法人登記，注冊(cè)資本從哪里來(lái)，難道業(yè)主還要交會(huì)費(fèi)？”
曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長(zhǎng)蔡若焱認(rèn)為，中國(guó)的法人框架包括工商法人、民非法人和社團(tuán)法人，但這些法人體系都和業(yè)主大會(huì)不完全匹配。“工商法人登記，需要有固定的財(cái)產(chǎn)，有固定的工作人員，但業(yè)主大會(huì)也不能完全去搞市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)不是業(yè)主財(cái)權(quán)的所有權(quán)人，它只擁有共同管理權(quán)，但共同管理權(quán)還沒(méi)有具備可注冊(cè)的機(jī)構(gòu)。”蔡若焱認(rèn)為應(yīng)該新創(chuàng)建一種法人制度把業(yè)委會(huì)納入進(jìn)來(lái)。
“目前建委方面正在和民政部和工商總局商量這件事情，我們認(rèn)為它更偏向民政部門(mén)登記，據(jù)說(shuō)北京市民政局已經(jīng)起草了一份意見(jiàn)上報(bào)國(guó)家民政部。”蔡若焱說(shuō)。
“業(yè)主大會(huì)是否具備法人資格這個(gè)問(wèn)題我們也注意到了，也在會(huì)同相關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒(méi)有成熟的相關(guān)規(guī)定可以遵循。”參加小組審議的北京市人大代表、副市長(zhǎng)陳剛表示，目前他們正在和法制辦、民政部門(mén)、工商部門(mén)一起研究這個(gè)問(wèn)題。
陳剛也同樣認(rèn)為，這一條款仍需細(xì)化，且還需更高位階的法律來(lái)規(guī)范。
“固步自封地完全按照上位法，地方法規(guī)的特色在哪里？社會(huì)的進(jìn)步在哪里？”“《北京市物業(yè)管理辦法》如果沒(méi)有明確的規(guī)定，實(shí)行的動(dòng)力和依據(jù)又在哪里？”對(duì)于這一“破冰”的失敗，也有很多物業(yè)專家痛心疾首。
3 行政應(yīng)不應(yīng)該干預(yù)？
政府應(yīng)盡量淡出物業(yè)糾紛
曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長(zhǎng)蔡若焱透露，辦法討論的焦點(diǎn)也一度集中在政府對(duì)于社區(qū)治理問(wèn)題介入的深度上。討論最終確定政府需在其中給予必要的干預(yù)，因?yàn)槟壳皹I(yè)主組織還不盡如人意，組織業(yè)主大會(huì)還有困難。
“立法方向是鼓勵(lì)業(yè)主自治。但業(yè)委會(huì)不是自治機(jī)構(gòu)，它有別于居委會(huì)。業(yè)委會(huì)就是一個(gè)具有排他性的私權(quán)機(jī)構(gòu)，行政不能過(guò)多干預(yù)。”蔡若焱說(shuō)，《草案》做了一些突破和嘗試，體現(xiàn)了立法者希望理順物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)和居委會(huì)之間的關(guān)系。
“業(yè)主和物業(yè)間的關(guān)系就是合同關(guān)系，因此行政力量除了監(jiān)督與引導(dǎo)之外要盡可能地尊重私權(quán)。尊重其內(nèi)部的自我治理，自我管理。”周繼東表示了立法態(tài)度。
昨天的分組審議會(huì)上，也有代表認(rèn)為，現(xiàn)在的物業(yè)承擔(dān)了太多的公共事務(wù)管理，業(yè)主也要為此買(mǎi)單，物業(yè)壓力也變得很大，最直接的后果是，政府不得不和業(yè)主物業(yè)絞在一起。
“比如小區(qū)的保潔和安保，這不僅僅是物業(yè)和業(yè)主的事情，也是這個(gè)地區(qū)的公共事務(wù)管理。因此一旦物業(yè)撒手不管，垃圾沒(méi)人倒，治安沒(méi)人管，政府就不得不從維護(hù)地區(qū)安全的角度出面。”代表說(shuō)，物業(yè)就應(yīng)該是對(duì)建筑物的安全維護(hù)、電梯的安全維護(hù)等物權(quán)本身的管理維護(hù)負(fù)責(zé)，而對(duì)于一些公共的部門(mén)應(yīng)該有居委會(huì)管理更為合理，這也避免物業(yè)之亂殃及地區(qū)的秩序安全。
但周繼東主任并不這樣看，“我們?cè)诜衫锩嬷詻](méi)有這方面的考慮，主要是因?yàn)橹袊?guó)國(guó)情和國(guó)外不同。國(guó)外是完全私有化的，物權(quán)就是一棟樓，但我們的物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)的綠地也是業(yè)主共有，車(chē)庫(kù)也是業(yè)主共有，也就是說(shuō)很難把公共事務(wù)管理與業(yè)主的物業(yè)完全分割開(kāi)來(lái)。”
4 第三方可監(jiān)管“扯皮”事件
出現(xiàn)糾紛誰(shuí)來(lái)管？
“任何一個(gè)人都可以對(duì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)提出主張，但政府不是主導(dǎo)力量。政府沒(méi)有資格監(jiān)管業(yè)委會(huì)，只能用商業(yè)的模式將業(yè)委會(huì)放到市場(chǎng)上去運(yùn)作。”蔡若焱說(shuō)，業(yè)主與業(yè)委大會(huì)的關(guān)系就是公約關(guān)系，物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系就是合同關(guān)系，這些都是民事領(lǐng)域的范疇，政府能夠作為的只能是倡導(dǎo)、引導(dǎo)。
不僅是去年SOHO上演了兩撥黑衣物業(yè)的較量，已與業(yè)委會(huì)簽訂合同的海淀紫金莊園小區(qū)新物業(yè)，被老物業(yè)拒之門(mén)外，遲遲未能接管。
梳理去年物管事件，10余起是因物業(yè)交接不順而引起停水?dāng)嚯姟⒗缮�、停�?chē)管理陷入“真空”。因此，物業(yè)監(jiān)管不力也使得潘石屹代表和眾業(yè)主一起叫苦不迭。
這次地方性政府規(guī)章也在加強(qiáng)政府對(duì)物業(yè)的監(jiān)管上發(fā)力。
“比如我們強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)中的管理義務(wù)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是最早的大業(yè)主。辦法明確了開(kāi)發(fā)商最早的大業(yè)主地位，也要明確它要承擔(dān)的責(zé)任。”周繼東說(shuō)，草案還規(guī)定，當(dāng)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。
今年，北京還要推行第三方監(jiān)管物業(yè)，人大代表、副市長(zhǎng)陳剛也在小組審議時(shí)表示，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以讓業(yè)主隨時(shí)提出主張。“業(yè)主說(shuō)物業(yè)對(duì)公共設(shè)施維修不力，物業(yè)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，這種扯皮的事就交給第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和鑒定。”陳剛說(shuō)，這種做法有利于業(yè)主隨時(shí)主張，并得到專業(yè)的答復(fù)。
北京市法制辦的負(fù)責(zé)人也表示，第三方的結(jié)果是可以放心和認(rèn)可的，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告也是要承擔(dān)法律責(zé)任的。
本版采寫(xiě)
本報(bào)記者郭愛(ài)娣
背景
物業(yè)條例暫不作
去年年底，市十三屆人大常委會(huì)召開(kāi)第49次主任會(huì)議，會(huì)議建議《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》暫不作為地方性法規(guī)立項(xiàng)，先由市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)章，待進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)后，再適時(shí)列入市人大常委會(huì)立法計(jì)劃。
在此之前，市政府法制辦已就《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》征求民意，該辦法若通過(guò)，效力也僅為政府規(guī)章，而非法律法規(guī)，但國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為國(guó)家法律。為此，北京市人大常委會(huì)曾積極研究地方性法規(guī)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，謀求對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行立法。
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