作者：陳偉
物業(yè)管理的本質(zhì)是市場(chǎng)化。與其他商品市場(chǎng)一樣，物業(yè)管理市場(chǎng)是由供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)要素共同構(gòu)成的一個(gè)相互聯(lián)系、相互作用和相互制約的有機(jī)體系，與供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)三要素相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制包括了供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。其中，價(jià)格機(jī)制通過(guò)顯示價(jià)格信號(hào)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系，合理配置生產(chǎn)要素資源，在物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制中處于核心地位。因此，物業(yè)管理的價(jià)格機(jī)制問(wèn)題，是研究物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的最佳切入點(diǎn)。
物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的亂象
一個(gè)良性運(yùn)行的商品市場(chǎng)，其價(jià)格機(jī)制應(yīng)當(dāng)顯現(xiàn)出以下三個(gè)基本特點(diǎn)：一是商品價(jià)格基本反映了商品價(jià)值。價(jià)格由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)平均成本、法定稅費(fèi)加上合理的商業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，低于生產(chǎn)成本或包含超額暴利的價(jià)格僅為個(gè)別的非常態(tài)的市場(chǎng)現(xiàn)象；二是商品價(jià)格基本反映了供求關(guān)系。價(jià)格起到協(xié)調(diào)和平衡供求關(guān)系的作用，較高的價(jià)格趨于抑制消費(fèi)者購(gòu)買，同時(shí)刺激生產(chǎn)，較低的價(jià)格則鼓勵(lì)消費(fèi)，同時(shí)抑制生產(chǎn)，價(jià)格是顯示供求關(guān)系的重要信號(hào)；三是商品價(jià)格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對(duì)同一商品或者服務(wù)，買賣雙方的價(jià)格訴求存在差異，但最終成交的商品價(jià)格是雙方競(jìng)價(jià)博弈后形成的共同決定，是雙方一致認(rèn)可的價(jià)格共識(shí)。反觀物業(yè)管理市場(chǎng)，如果以上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為衡量和評(píng)價(jià)的參照坐標(biāo)，其價(jià)格機(jī)制距離良性運(yùn)行狀態(tài)可謂相差甚遠(yuǎn)，概括地說(shuō)，當(dāng)前物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)出三大亂象。
亂象之一：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映服務(wù)的真實(shí)價(jià)值。
十年來(lái)，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)以每年10%的增幅提高，全國(guó)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價(jià)格逐年上調(diào)，生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，而絕大多數(shù)普通居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)上調(diào)。服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤(rùn)空間，甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于服務(wù)成本的倒掛現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)價(jià)格的長(zhǎng)期停滯與房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上揚(yáng)形成了鮮明的對(duì)比，同樣是價(jià)格偏離價(jià)值，物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的偏離方向卻是南轅北轍。
亂象之二：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。
一方面，雖然大多數(shù)普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，但并沒(méi)有起到抑制低端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供給的作用，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，1994年至2004年十年間物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量仍呈逐年遞增的趨勢(shì)，到2008年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總數(shù)已超過(guò)58000家，長(zhǎng)期的價(jià)格停滯（實(shí)際上是變相降價(jià)）并沒(méi)有影響人們投資物業(yè)管理行業(yè)的熱情，低端物業(yè)服務(wù)過(guò)度供應(yīng)已是不爭(zhēng)事實(shí)；另一方面，雖然人們對(duì)高端物業(yè)服務(wù)的需求不斷增長(zhǎng)，雖然目前能夠供應(yīng)高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌企業(yè)依然是鳳毛麟角，但價(jià)格對(duì)高端物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系的反應(yīng)并不敏感，近幾年，高端物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)停滯甚至下降趨勢(shì)，并未能夠與服務(wù)成本和品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。
亂象之三：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映買賣雙方的交易共識(shí)。
從大多數(shù)從事普通居住物業(yè)管理的企業(yè)（賣方）的角度，普遍認(rèn)為在成本激增的情況下，按照原有的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)無(wú)利可圖甚至虧本，為了實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的價(jià)值補(bǔ)償以維持生存，除了部分企業(yè)可以依靠開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼以外，其余的只能從降低服務(wù)成本（通常的代價(jià)是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)）和增加物業(yè)管理以外的收入（通常的做法是經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分）兩方面入手，如此勢(shì)必引發(fā)業(yè)主的不滿和客戶關(guān)系的惡化。從大多數(shù)普通業(yè)主（買方）的角度，普遍認(rèn)為在業(yè)主缺乏競(jìng)價(jià)能力的情況下，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)慣例，存在著過(guò)分追逐商業(yè)利益的道德風(fēng)險(xiǎn)，不利于業(yè)主利益的保護(hù)，在不認(rèn)可物業(yè)服務(wù)價(jià)值和不了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的情況下，他們往往認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，加上每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容理解的不同和客戶滿意程度的差異，許多業(yè)主趨向于懷疑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。除了不顧價(jià)值規(guī)律一味地反對(duì)漲價(jià)以外，多數(shù)不滿業(yè)主的習(xí)慣性做法就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率的降低和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的惡化。
價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)功能的失靈
根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在健全的市場(chǎng)機(jī)制中，價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制憑借競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成相互作用、相互制約的雙向調(diào)節(jié)關(guān)系，價(jià)格機(jī)制通過(guò)價(jià)格的漲落調(diào)節(jié)商品供求的數(shù)量，促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置；供求機(jī)制通過(guò)供求數(shù)量的增減影響商品價(jià)格的水平，促進(jìn)市場(chǎng)均衡價(jià)格的形成。從物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的三大亂象中，我們不難看出，以價(jià)格機(jī)制為核心的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中存在著“市場(chǎng)失靈”的困境：一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的穩(wěn)定性過(guò)強(qiáng)，市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)價(jià)格的升降及時(shí)有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系；另一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的敏感性過(guò)弱，市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)供求關(guān)系的變化及時(shí)有效地調(diào)節(jié)價(jià)格漲落。無(wú)論是過(guò)強(qiáng)的穩(wěn)定性，還是過(guò)弱的敏感性，在物業(yè)管理市場(chǎng)中，價(jià)格作為市場(chǎng)信號(hào)的作用被大大地削弱了，物業(yè)管理“市場(chǎng)失靈”的最直接的表象就是服務(wù)價(jià)格缺乏彈性，在這個(gè)意義上，物業(yè)管理“市場(chǎng)失靈”的本質(zhì)特征是“價(jià)格失靈”。
物業(yè)管理市場(chǎng)之所以出現(xiàn)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，有其深層次的客觀原因，為了便于研究，我們不妨以房地產(chǎn)行業(yè)為比較參照系，分別從市場(chǎng)的買方主體、產(chǎn)品的交易方式和價(jià)格的決定因素三個(gè)維度逐一進(jìn)行分析。從市場(chǎng)的買方主體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方主體為單個(gè)的不動(dòng)產(chǎn)買受人，開(kāi)發(fā)商與買受人之間是一對(duì)一的買賣關(guān)系，買賣雙方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)服務(wù)的買方是由全體業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)，相對(duì)于單個(gè)賣方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，代表眾多業(yè)主的業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行包括服務(wù)價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的買方?jīng)Q策時(shí)，面臨著表決程度復(fù)雜和協(xié)商成本高昂的難題，使得物業(yè)服務(wù)價(jià)格不可能像房地產(chǎn)價(jià)格那樣依據(jù)供求關(guān)系的變化隨時(shí)產(chǎn)生波動(dòng)。從產(chǎn)品的交易方式來(lái)看，房地產(chǎn)交易是有形商品的一次性交易，買賣雙方簽約之后，賣方交付物業(yè)，買房支付價(jià)款，雙方履約事項(xiàng)基本完成，合同目標(biāo)基本得以實(shí)現(xiàn)；而物業(yè)管理是無(wú)形服務(wù)的持續(xù)性交易，物業(yè)服務(wù)合約的期限短則一年多則三至五年，買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開(kāi)始，簽約時(shí)確定的服務(wù)價(jià)格在整個(gè)合約期內(nèi)均受到保護(hù)，任何一方在合約期內(nèi)擅自變動(dòng)服務(wù)價(jià)格，都存在違反合約的法律風(fēng)險(xiǎn)。從價(jià)格的決定因素來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格中的成本影響力較小，決定房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素是供求狀況，近幾年房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)樾枨笸⒊掷m(xù)飆升便是明證；而物業(yè)服務(wù)價(jià)格具有成本決定性，無(wú)論采用包干制還是酬金制的收費(fèi)模式，服務(wù)成本都是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的增量房以外，物業(yè)服務(wù)的需求相對(duì)恒定，由于不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)周期問(wèn)題，一旦市場(chǎng)上物業(yè)服務(wù)的需求增加，物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)跟進(jìn)相對(duì)較快。服務(wù)價(jià)格的成本決定性和供求關(guān)系的相對(duì)恒定性，不僅有助于我們合理解釋物業(yè)管理“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，而且有助于我們準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的政策走向。
在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”現(xiàn)象與建設(shè)單位濫用前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用初始定價(jià)權(quán)直接相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的情況下，建設(shè)單位為了營(yíng)銷的需要，常常不惜將低于服務(wù)成本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為賣點(diǎn)，吸引了客戶的目光以促成銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付補(bǔ)貼為代價(jià)，維持前期物業(yè)管理活動(dòng)，此舉不僅助長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)氣，而且造成了業(yè)主低價(jià)優(yōu)質(zhì)的價(jià)格錯(cuò)覺(jué)，誤導(dǎo)了消費(fèi)者的價(jià)格判斷，為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的價(jià)格分歧埋下了隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為銷售條件無(wú)足輕重，建設(shè)單位常常利用初始定價(jià)權(quán)盡可能抬高前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，此舉在為與其關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的同時(shí)，也為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的競(jìng)價(jià)談判創(chuàng)造了有利條件，但是過(guò)分高于服務(wù)成本的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用勢(shì)必在市場(chǎng)比較中為業(yè)主所發(fā)覺(jué)，業(yè)主日后壓低服務(wù)價(jià)格的訴求或拒交服務(wù)費(fèi)用的反彈在所難免。由此可見(jiàn)，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理階段對(duì)初始定價(jià)權(quán)的濫用，不僅人為扭曲了價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)供求機(jī)制發(fā)現(xiàn)真實(shí)價(jià)格，而且其預(yù)先設(shè)立的不符合價(jià)格規(guī)律的價(jià)格標(biāo)本，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，增加了日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格談判的成本。
在日常管理服務(wù)階段，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象持續(xù)存在，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用信息不對(duì)稱謀取商業(yè)利益的運(yùn)營(yíng)策略不無(wú)關(guān)系。在包干制收費(fèi)模式之下，面對(duì)不斷上漲的物業(yè)服務(wù)成本，考慮到提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)困難，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)趨向于利用服務(wù)產(chǎn)品無(wú)形性的特點(diǎn)，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，其結(jié)果必然造成服務(wù)數(shù)量的減少和服務(wù)品質(zhì)的降低，并最終導(dǎo)致業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的貶損。在酬金制收費(fèi)模式之下，無(wú)論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都缺乏控制服務(wù)成本的內(nèi)在動(dòng)力。采用固定酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在酬金收益得到保證以后，往往傾向于將物業(yè)服務(wù)支出全部用完，以免由于物業(yè)服務(wù)支出的盈余導(dǎo)致日后預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的減少（即物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下降）；采用比例酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了獲取較高的服務(wù)酬金，往往傾向于人為提高服務(wù)成本，有的甚至采取較為隱蔽的內(nèi)部市場(chǎng)化的方式，通過(guò)外包業(yè)務(wù)給關(guān)聯(lián)的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)謀取雙重商業(yè)利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身商業(yè)利益的考量，被動(dòng)應(yīng)對(duì)服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的難題，在一定程度上強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”，使得價(jià)格機(jī)制在調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)的供求關(guān)系、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的資源配置和促進(jìn)市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)中核心支配作用無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)此以往，不僅制約了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，也侵害了業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
現(xiàn)行價(jià)格管控政策的局限
補(bǔ)救物業(yè)管理市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”，是政府運(yùn)用行政手段干預(yù)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的根本動(dòng)因�？紤]到現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的自由競(jìng)價(jià)機(jī)制尚未形成，尤其是普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)管理涉及到民生問(wèn)題，長(zhǎng)期生活在福利制住房體制下的民眾對(duì)有償物業(yè)服務(wù)的接受和適應(yīng)需要一個(gè)過(guò)程，政府對(duì)物業(yè)管理的價(jià)格形成實(shí)施了必要的行政干預(yù)，在國(guó)家層面相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等一系列法規(guī)政策，其主要內(nèi)容是通過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)方式對(duì)部分類型物業(yè)的管理服務(wù)價(jià)格實(shí)現(xiàn)監(jiān)督和管理。應(yīng)當(dāng)肯定的是，這些政策的制定和實(shí)施，在一定程度上有助于解決物業(yè)服務(wù)定價(jià)過(guò)程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的信息不對(duì)稱問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)業(yè)主利益、提高定價(jià)效率、減少價(jià)格爭(zhēng)議，具有一定的積極意義。但是，由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)律認(rèn)識(shí)不足，對(duì)行業(yè)特征把握不夠，加上監(jiān)督觀念的保守陳舊，導(dǎo)致現(xiàn)行價(jià)格管控政策存在著諸多的局限性，使其無(wú)法發(fā)揮在培育和推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展方面的應(yīng)有作用。
價(jià)格管控政策缺乏對(duì)價(jià)值規(guī)律的遵循。
我們注意到，對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的法律依據(jù)是《價(jià)格法》第十八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》出臺(tái)和房屋私有化的大背景下，將基于房屋私有財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理納入“重要的公益性服務(wù)”實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其合理性已經(jīng)存疑。即使如此，按照《價(jià)格法》第二十一條的規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)的制定應(yīng)當(dāng)綜合考慮商品或者服務(wù)的社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力等四個(gè)要素。但是，各地在物業(yè)管理價(jià)格管控政策的制定過(guò)程中，往往忽略了社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變動(dòng)的客觀規(guī)律，更多地以社會(huì)承受能力作為定價(jià)依據(jù)，其結(jié)果是普通居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍偏低。在政策執(zhí)行過(guò)程中，大多數(shù)地方政府價(jià)格主管部門未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（有的長(zhǎng)達(dá)十年），使得政府指導(dǎo)價(jià)變相蛻化成了政府定價(jià)，失去了“指導(dǎo)”的功能和價(jià)值，反過(guò)來(lái)為物業(yè)管理市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”提供了政策庇護(hù)。
價(jià)格管控政策缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)者權(quán)益的尊重。
物業(yè)管理價(jià)格政策作為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)的手段，其價(jià)值取向應(yīng)當(dāng)是買賣雙方權(quán)利的均衡和利益的互惠。過(guò)分考慮消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)利益的價(jià)格政策，必然導(dǎo)致對(duì)經(jīng)營(yíng)者權(quán)利的漠視，破壞交易的公平秩序，并影響市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。以北京市為例，該市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“不能上浮、下浮不限”，而且從2006年至今，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)未作任何調(diào)整，以社會(huì)平均服務(wù)成本為基礎(chǔ)制訂的政府指導(dǎo)價(jià)，不僅不考慮服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，而且附加以“只下不上”的約束條件，對(duì)作為經(jīng)營(yíng)者的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是顯失公平的。面對(duì)如此苛刻的價(jià)格管制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對(duì)途徑只有兩條：要么不擇手段地壓縮服務(wù)成本，其代價(jià)往往是降低服務(wù)品質(zhì)，引發(fā)業(yè)主不滿，破壞良好互信的客戶關(guān)系；要么不顧體面地退出在管項(xiàng)目，其后果往往是小區(qū)秩序混亂，企業(yè)形象受損，影響和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。
價(jià)格管控政策缺乏專業(yè)力量的支撐。
物業(yè)管理價(jià)格政策的制定和實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，在物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作中，價(jià)格管理部門在核定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)的成本時(shí)，除了要具備會(huì)計(jì)學(xué)的專業(yè)知識(shí)外，還必須掌握物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，了解物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的基本特征，才能妥善處理好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)成本的關(guān)系，才能有效解決經(jīng)營(yíng)者和監(jiān)管者成本信息不對(duì)稱的問(wèn)題。在物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)督檢查工作中，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的收費(fèi)模式采取不同的監(jiān)管方法，對(duì)采用包干制收費(fèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查其服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)價(jià)格的對(duì)應(yīng)性；對(duì)采用酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查物業(yè)服務(wù)支出的合理性和賬目公開(kāi)的透明度。實(shí)際操作中，由于權(quán)力本位觀念的導(dǎo)向，價(jià)格主管部門未能充分發(fā)揮房地產(chǎn)主管部門及財(cái)政主管部門在物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)管中的作用，由于第三方物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)的缺少，價(jià)格主管部門依靠自身力量開(kāi)展數(shù)量龐大的價(jià)格監(jiān)管工作，專業(yè)管控能力不足的問(wèn)題日益凸現(xiàn)。
價(jià)格管控政策缺乏配套措施的跟進(jìn)。
物業(yè)管理價(jià)格管控是一個(gè)系統(tǒng)工程，在現(xiàn)行政策原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，必須輔之以具體實(shí)用的配套文件，方能保證政策目標(biāo)的有效落實(shí)。在政策執(zhí)行過(guò)程中，酬金制收費(fèi)模式遇到的問(wèn)題最為典型。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金兩部分，由于物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，屬于代管性質(zhì)，所以這部分費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，不應(yīng)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅基，但由于沒(méi)有相關(guān)配套政策跟進(jìn)，稅務(wù)部門在執(zhí)行稅收政策時(shí)始終未將酬金制與包干制區(qū)別對(duì)待，企業(yè)合理避稅和業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)的目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，酬金制收費(fèi)政策的相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)。
物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制的完善
物業(yè)硬件的迥異、人員素質(zhì)的參差，服務(wù)內(nèi)容的不同、服務(wù)深度的差異，似乎都表明物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)決定，而非政府所能干預(yù)，但這僅僅是理想狀態(tài)下物業(yè)管理市場(chǎng)的假設(shè)�，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的天然缺陷，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品“準(zhǔn)公共性”的基本特征，政府調(diào)控事關(guān)民生商品和服務(wù)的路徑依賴，以及物業(yè)管理買賣雙方的力量失衡，都決定了現(xiàn)階段物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)行離不開(kāi)政府監(jiān)管作用的充分發(fā)揮。在總結(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)亂象，剖析價(jià)格機(jī)制失靈原因和評(píng)估價(jià)格管控政策得失的基礎(chǔ)上，以尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)為前提，我們?cè)谶M(jìn)行完善物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本思路是：以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)物業(yè)管理價(jià)值；以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制；以前期物業(yè)管理為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度；以價(jià)格公開(kāi)透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度；以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。
以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)物業(yè)管理價(jià)值。
當(dāng)前我國(guó)的恩格爾系數(shù)依然較高，消費(fèi)者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來(lái)最大滿足的衣食住行上，由于他們更多地基于習(xí)慣而非理性來(lái)判斷物業(yè)管理的效用，對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求的弱偏好，與其他生活必需品相比，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)自然居于次要的地位。要改變業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求動(dòng)力不足的現(xiàn)狀，首先必須修正人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)偏差，引導(dǎo)人們從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的層面理解物業(yè)管理，告訴人們良好物業(yè)管理可以帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資收益的增加，從而在理性上接受合理的物業(yè)管理價(jià)格，逐步促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格共識(shí)的達(dá)成。
以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)價(jià)格的成本決定性和物業(yè)服務(wù)需求的相對(duì)恒定性，決定了物業(yè)服務(wù)成本是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，預(yù)示著推廣酬金制收費(fèi)模式符合物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)特征和發(fā)展方向。從服務(wù)集成商的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的功能是根據(jù)業(yè)主的需求組織物業(yè)服務(wù)的各種生產(chǎn)要素，由于沒(méi)有固定資產(chǎn)、原料和存貨等資金占用的壓力，所以物業(yè)管理行業(yè)無(wú)需太多的資金投入，這種類似于按單定制的服務(wù)生產(chǎn)方式，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，價(jià)值回報(bào)同樣不能與高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)相比，以服務(wù)成本加酬金的定價(jià)模式也符合物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際慣例。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)成本的變化及時(shí)作出調(diào)整，借鑒煤炭電力價(jià)格聯(lián)動(dòng)和原油汽油價(jià)格聯(lián)動(dòng)的做法，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動(dòng)力成本和物價(jià)指數(shù)同步增長(zhǎng)，還政府指導(dǎo)價(jià)以本來(lái)面目，以保證服務(wù)價(jià)格真實(shí)反映服務(wù)價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)的等價(jià)交換原則。
以前期物業(yè)管理為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度。
在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主共同利益代表者缺位和建設(shè)單位初始定價(jià)權(quán)的優(yōu)勢(shì)，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主無(wú)法行使競(jìng)價(jià)權(quán)，政府的介入是平衡市場(chǎng)各方力量的最佳安排。為防止建設(shè)單位濫用初始定價(jià)權(quán)，主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，從源頭上解決開(kāi)發(fā)商濫用定價(jià)權(quán)導(dǎo)致的價(jià)格失靈，對(duì)采取低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)簽約的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，嚴(yán)格執(zhí)行普通居住物業(yè)和政策性住房前期物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核準(zhǔn)（或備案）制度。物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管的重心在于前期物業(yè)管理階段，一旦業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，無(wú)論從尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)，還是從培育業(yè)主團(tuán)體的自由競(jìng)價(jià)能力出發(fā)，政府部門都應(yīng)當(dāng)妥善處理好契約自由和行政監(jiān)管的關(guān)系。
以價(jià)格公開(kāi)透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度。
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以在價(jià)格認(rèn)同上存在較大的分歧，其主要原因在于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性和不可儲(chǔ)存性，使得業(yè)主很難以可感知的方式體驗(yàn)物業(yè)管理并認(rèn)為物有所值。公開(kāi)透明物業(yè)管理的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出中的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力；推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。
以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。
完善物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的強(qiáng)制命令式的監(jiān)管方式向現(xiàn)代的協(xié)助指導(dǎo)式的監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，通過(guò)制定和實(shí)施一系列的價(jià)格扶持激勵(lì)政策為物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)行提供保障。針對(duì)物業(yè)服務(wù)成本缺乏彈性的問(wèn)題，在短期內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度較大的情況下，降低物業(yè)管理的稅負(fù)有利于減輕企業(yè)和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，政策改革的方向是：在包干制收費(fèi)模式下，解決外包服務(wù)支出重復(fù)征稅的問(wèn)題；在酬金制收費(fèi)模式下，解決物業(yè)服務(wù)支出免交營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。針對(duì)保障性住房業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承受能力差的問(wèn)題，將住房保障從流通環(huán)節(jié)推廣到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)保障性住房實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，既能減輕業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，也能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。針對(duì)當(dāng)前普通居住物業(yè)和政策性住房違背價(jià)格規(guī)律的保守的價(jià)格政策，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最低保護(hù)價(jià)政策，一方面，可以抑制低端物業(yè)服務(wù)的過(guò)度供應(yīng)，限制低于服務(wù)成本價(jià)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，可以保證中低收入群眾基本的居住質(zhì)量，防止大面積“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生。
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