作者：陳偉
每個(gè)有效率并且講人道的社會(huì)都會(huì)要求混合經(jīng)濟(jì)的兩面——市場(chǎng)和政府的同時(shí)存在。如果沒(méi)有市場(chǎng)或者沒(méi)有政府，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)作都會(huì)孤掌難鳴。
—— 保羅· 薩繆爾森
與私有產(chǎn)權(quán)制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)育更為成熟的西方國(guó)家相比，我國(guó)的物業(yè)管理走過(guò)的是一條迥然不同的道路，其中的一個(gè)重要特征就是：政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中扮演著不可或缺的角色。在上世紀(jì)九十年代中期至今的十五年時(shí)間里，我們不僅建立了一套具有中國(guó)特色的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，而且構(gòu)建了一個(gè)覆蓋國(guó)家、�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市、縣四個(gè)層級(jí)的物業(yè)管理行政監(jiān)管系統(tǒng)。筆者認(rèn)為，在總結(jié)物業(yè)管理三十年的發(fā)展和成就之際，各級(jí)從事物業(yè)管理行政監(jiān)管工作的同仁，有必要從繁雜的日常工作中抽身，重新研討物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的依據(jù)和目標(biāo)，分析梳理我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的現(xiàn)狀和問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)國(guó)家地區(qū)和其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法，并為今后優(yōu)化和完善我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系探索新路。
一、物業(yè)管理市場(chǎng)行政監(jiān)管的理論依據(jù)
（一）政府行政監(jiān)管是補(bǔ)救物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的需要
物業(yè)管理有別于傳統(tǒng)房屋管理的本質(zhì)特征是市場(chǎng)化，理想的物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品能夠完全按照市場(chǎng)價(jià)格自愿地以貨幣形式進(jìn)行等價(jià)交換，然而在物業(yè)管理市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，不可避免地存在以下三個(gè)方面的缺陷：
一是不完全競(jìng)爭(zhēng)。在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主共同利益代表者的天然缺位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的被選擇地位，決定了建設(shè)單位作為初始業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)交易中的強(qiáng)勢(shì)地位，具體表現(xiàn)為建設(shè)單位對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)權(quán)。在日常物業(yè)管理階段，雖然法律賦予業(yè)主大會(huì)自由締約和競(jìng)價(jià)的地位，但業(yè)主大會(huì)制度的完善和業(yè)主團(tuán)體的成熟是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)中的賣(mài)方優(yōu)勢(shì)地位亦將長(zhǎng)期存在。物業(yè)管理行業(yè)存在的不完全競(jìng)爭(zhēng)，雖然難以達(dá)到壟斷這種極端形式，但卻同樣導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平和低效率。
二是不完全信息。在前期物業(yè)管理階段，由于建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)產(chǎn)品本身的質(zhì)量和性能等相關(guān)信息的掌握程度不同，在嚴(yán)格專(zhuān)業(yè)的物業(yè)承接查驗(yàn)程序缺乏的情況下，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量遺留問(wèn)題可能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加重業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在日常物業(yè)管理階段，由于物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能利用與業(yè)主在掌握物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)信息的數(shù)量和深度上的不均衡，人為減少有效供給或降低服務(wù)成本，產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)中質(zhì)價(jià)不符的敗德行為，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)無(wú)效率狀態(tài)的出現(xiàn)。
三是外部性。良好的物業(yè)管理所帶來(lái)的樓宇外觀的整潔美化和小區(qū)公共秩序的安全放心，不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周?chē)木用衲酥琳麄�(gè)城市帶來(lái)良好的環(huán)境效益和社會(huì)效益，產(chǎn)生物業(yè)管理的正外部性。不良的物業(yè)管理不僅惡化物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的居住和工作環(huán)境，降低物業(yè)本身的資產(chǎn)價(jià)值，而且會(huì)給相鄰區(qū)域乃至整個(gè)城市造成不良的環(huán)境和社會(huì)影響，產(chǎn)生物業(yè)管理的負(fù)外部性。物業(yè)管理的外部性，使得物業(yè)管理市場(chǎng)之外的主體取得了收益或者增加了成本，容易引起物業(yè)管理市場(chǎng)資源配置的效率損失。
正是由于以上三個(gè)方面的原因，造成了價(jià)格機(jī)制在物業(yè)管理市場(chǎng)中不能有效率地配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補(bǔ)救物業(yè)管理市場(chǎng)失靈帶來(lái)的不公平和低效率，需要政府適度的行政干預(yù)和管制，以限制建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用市場(chǎng)力量，矯正物業(yè)管理交易雙方信息的不完全，激勵(lì)物業(yè)管理活動(dòng)的正外部性，弱化物業(yè)管理活動(dòng)的負(fù)外部性。
（二）政府行政監(jiān)管是維護(hù)社會(huì)公共利益的需要
經(jīng)過(guò)近三十年的實(shí)踐和發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重大推動(dòng)作用日益顯現(xiàn)，突出體現(xiàn)在以下五個(gè)方面的綜合性功能：一是改善人居工作環(huán)境。無(wú)論是作為生活資料的居住物業(yè)，還是作為生產(chǎn)資料的辦公（商業(yè)）物業(yè)，良好的管理服務(wù)不僅有助于改善人們的居住環(huán)境和生活品質(zhì)，而且有利于提高企業(yè)的工作效率和生產(chǎn)效能；二是維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)中的秩序維護(hù)管理，不僅促進(jìn)了社區(qū)安定有序，而且減輕了政府治安管理的壓力，物業(yè)管理服務(wù)中的社區(qū)文化建設(shè)，不僅豐富了居民文化生活，而且增進(jìn)了業(yè)主的和睦和社區(qū)的和諧；三是提高城市管理水平。物業(yè)管理的外部性決定了物業(yè)管理水平對(duì)城市環(huán)境建設(shè)和城市管理水平的重大影響，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，良好的物業(yè)管理有助于提升城市管理水平，降低城市管理的行政成本；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題。勞動(dòng)密集型的特征決定了物業(yè)管理行業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)剩余勞動(dòng)力的重要就業(yè)途徑，伴隨著房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)和物業(yè)管理覆蓋率的不斷提高，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題將發(fā)揮更大的作用；五是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小的特征，決定了物業(yè)管理行業(yè)在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)中的天然優(yōu)勢(shì)，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)政策的助推，以及物業(yè)管理行業(yè)自身增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和邊際效益的挖掘，物業(yè)管理產(chǎn)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重將持續(xù)增長(zhǎng)。
以上五個(gè)方面的重大作用，決定了政府不僅僅只是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)視角看待物業(yè)管理，而且應(yīng)當(dāng)站在社會(huì)公共利益的高度理解物業(yè)管理。作為社會(huì)公共利益的維護(hù)者，政府有必要適度介入物業(yè)管理市場(chǎng)，以最大限度地發(fā)揮其促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能。
（三）政府行政監(jiān)管是推進(jìn)房屋管理制度轉(zhuǎn)型的需要
改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)社會(huì)進(jìn)入全方位制度轉(zhuǎn)型的時(shí)期，物業(yè)管理既是我國(guó)財(cái)產(chǎn)制度和經(jīng)濟(jì)制度轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，也是我國(guó)財(cái)產(chǎn)制度和經(jīng)濟(jì)制度轉(zhuǎn)型的推手。在財(cái)產(chǎn)制度的層面，以住房制度改革為起點(diǎn)，以《物權(quán)法》的出臺(tái)為標(biāo)志，我國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)私有制度已逐步建立起來(lái)。《物權(quán)法》對(duì)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)和共同管理權(quán)的確認(rèn)，明確了業(yè)主作為物業(yè)管理責(zé)任者和物業(yè)服務(wù)消費(fèi)者的法律地位，伴隨著由居民變?yōu)闃I(yè)主的身份轉(zhuǎn)換，物業(yè)管理責(zé)任的國(guó)家承擔(dān)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閭�(gè)人承擔(dān)成為必然；在經(jīng)濟(jì)制度的層面，從舊有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，房屋維修養(yǎng)護(hù)活動(dòng)也相應(yīng)地由按照國(guó)家計(jì)劃轉(zhuǎn)為服從市場(chǎng)規(guī)則，從房屋管理向物業(yè)管理的轉(zhuǎn)變，不僅意味著專(zhuān)門(mén)從事房屋管理服務(wù)的主體由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)法人，而且表明了房屋管理活動(dòng)由遵循不計(jì)成本的行政命令轉(zhuǎn)變?yōu)榈葍r(jià)交換的價(jià)值規(guī)律，更是標(biāo)志著廣大民眾由無(wú)償福利制的房屋管理觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斒袌?chǎng)化的物業(yè)管理理念。
無(wú)論是財(cái)產(chǎn)制度還是經(jīng)濟(jì)制度，上述所有的轉(zhuǎn)變都不可能在舊制度中自發(fā)地內(nèi)生，也不能由廣大業(yè)主自覺(jué)地實(shí)踐，只有借助政府的行政力量，才能有效地推動(dòng)房屋管理向物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的進(jìn)程。物業(yè)管理市場(chǎng)化的方向和目標(biāo)是業(yè)主主導(dǎo)型的物業(yè)管理，但房屋從公有向私有的轉(zhuǎn)化和經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)軌——這一有別于西方自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的獨(dú)特路徑，決定了政府主導(dǎo)型的物業(yè)管理必然成為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中不可逾越的階段。
綜合以上三個(gè)方面的理由，運(yùn)用現(xiàn)代政府基本職能的理論，我們可以將物業(yè)管理市場(chǎng)行政監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，概括表述如下：提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)公平交易、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)、保障公共安全。
二、物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的基本框架
我國(guó)物業(yè)管理萌芽于上世紀(jì)八十年代初，起步于九十年代，本世紀(jì)初開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)得以全面快速的發(fā)展和推進(jìn)。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，為物業(yè)管理的市場(chǎng)監(jiān)管在國(guó)家行政法規(guī)層面上確立了基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的一系列制度建設(shè)和行政實(shí)踐，不斷豐富和發(fā)展了物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的目標(biāo)、內(nèi)容、方法和手段，并初步形成具有鮮明時(shí)代特色的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系基本框架。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理論，物業(yè)管理市場(chǎng)和其他服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)一樣，分別由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)行為六個(gè)基本要素構(gòu)成。筆者認(rèn)為，從物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成要素為出發(fā)，以物業(yè)管理制度建設(shè)的現(xiàn)狀為主線，無(wú)疑是全面、清晰地觀察和認(rèn)識(shí)目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管基本框架的最佳視角。
（一）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管
從市場(chǎng)賣(mài)方的角度，雖然在《物權(quán)法》的制度框架下，我們必須承認(rèn)“其他管理人”與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建筑物及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)市場(chǎng)中有同等的供方（賣(mài)方）地位，雖然在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，我們不能排除從事專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的企業(yè)（如清潔、綠化、秩序維護(hù)和設(shè)備設(shè)施維修）與業(yè)主之間的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)交易行為，但是這都無(wú)法動(dòng)搖物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理市場(chǎng)賣(mài)方的主導(dǎo)性地位。國(guó)家主要通過(guò)設(shè)立兩個(gè)行政許可制度，來(lái)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)賣(mài)方的監(jiān)管：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批和動(dòng)態(tài)管理等內(nèi)容，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，以維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和業(yè)主共同利益；二是物業(yè)管理師制度，《物業(yè)管理師制度暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理師考試、注冊(cè)、執(zhí)業(yè)和繼續(xù)教育等內(nèi)容，對(duì)從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員實(shí)行執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度，以提高物業(yè)管理從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)。
從市場(chǎng)買(mǎi)方的角度，針對(duì)物業(yè)服務(wù)的買(mǎi)方并非業(yè)主個(gè)體而是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主全體的特殊性，我們建立了業(yè)主大會(huì)制度。無(wú)論是《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》還是修改完善后的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，都是從指導(dǎo)和監(jiān)管兩個(gè)維度，促進(jìn)業(yè)主團(tuán)體的迅速發(fā)育和市場(chǎng)買(mǎi)方主體的真正形成。針對(duì)單個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的意愿必須服務(wù)全體（或多數(shù)）業(yè)主的共同意愿的特殊性，我們建立了管理規(guī)約制度。無(wú)論是《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》還是各地在《物權(quán)法》出臺(tái)后修改制訂的《臨時(shí)管理規(guī)約示范文本》，都將管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）確立為調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)性文件和業(yè)主自我管理不動(dòng)產(chǎn)的重要形式。
（二）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管
物業(yè)管理市場(chǎng)客體是物業(yè)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方交易的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，由于物業(yè)管理市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的信息不對(duì)稱(chēng)，因此政府監(jiān)管市場(chǎng)客體的主要目標(biāo)在于最大限度地減少和消除不對(duì)稱(chēng)的信息，其主要手段是在制訂并公布專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。目前全國(guó)通行的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)規(guī)范主要有兩個(gè)：一個(gè)是2000年建設(shè)部修訂的《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》；另一個(gè)是2004年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已適用多年（尤其是第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已超過(guò)十年），其間物業(yè)管理的環(huán)境、內(nèi)涵、外延、技術(shù)手段和質(zhì)量水平都發(fā)生了很大的變化，已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的需要。
（三）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管
與其他商品市場(chǎng)一樣，價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的核心。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已基本建立的情況下，政府依然采取行政監(jiān)管方式干預(yù)物業(yè)管理的價(jià)格形成，主要基于以下兩個(gè)方面的原因：一是從實(shí)際出發(fā)，考慮到各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不平衡，物業(yè)管理服務(wù)事關(guān)民生問(wèn)題，長(zhǎng)期生活在福利制住房體制下的民眾對(duì)有償物業(yè)服務(wù)有一個(gè)逐漸適應(yīng)的過(guò)程；二是從專(zhuān)業(yè)出發(fā)，考慮到物業(yè)服務(wù)的定價(jià)模式較為特殊，在包干制和酬金制收費(fèi)形式下，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成和主體間的權(quán)利義務(wù)各不相同，有必要統(tǒng)一規(guī)范以維護(hù)交易公平和業(yè)主權(quán)益。物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管主要基于以下三個(gè)制度：一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則；二是物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度，《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》明確規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成本監(jiān)審；三是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)價(jià)方式。
（四）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管
面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中不完全競(jìng)爭(zhēng)的常態(tài)，政府實(shí)施監(jiān)管主要達(dá)到兩個(gè)目標(biāo)：一是平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的力量，削弱物業(yè)服務(wù)賣(mài)方的優(yōu)勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)公平交易和等價(jià)交換；二是平衡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的力量，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等參與競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。政府實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)管主要依靠三種手段制訂競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、提供競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果三種手段。推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是我國(guó)目前監(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要方式，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范了物業(yè)管理招投標(biāo)原則、程序、評(píng)標(biāo)規(guī)則及相關(guān)法律責(zé)任，并明確規(guī)定建設(shè)單位在招標(biāo)前和中標(biāo)后必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案。
（五）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管
在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)供求關(guān)系的監(jiān)管（更準(zhǔn)確地表述應(yīng)當(dāng)是“調(diào)節(jié)”）的主要特征，是對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的雙向激勵(lì)，加大物業(yè)服務(wù)供給，有利于提高物業(yè)管理覆蓋面，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)；刺激物業(yè)服務(wù)需求，有利于改善居民的居住水平和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。增加物業(yè)管理的有效需求，除了普及物業(yè)管理知識(shí)和嘗試物業(yè)管理補(bǔ)貼以外，最重要的措施就是要推行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明確規(guī)定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理辦法，不僅確保了房屋共有部分的長(zhǎng)期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，而且降低了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出，間接提高了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買(mǎi)力。擴(kuò)大物業(yè)管理的有效供給，除了通過(guò)整治老舊小區(qū)推行物業(yè)管理以外，我們還應(yīng)積極探索保障性住房的物業(yè)管理模式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)保障性住房物業(yè)管理的廣覆蓋。
（六）物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管
物業(yè)管理市場(chǎng)行為，在法律形式上直接表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，這就決定了政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)要著力于物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管。鑒于前期物業(yè)管理階段的特殊性，我們不僅制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，以指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)管理的合同行為，而且確立了物業(yè)承接查驗(yàn)制度，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)規(guī)范前期物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確相關(guān)主體的法律責(zé)任，解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。此外，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等規(guī)范性文件，同樣是政府相關(guān)部門(mén)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為的政策依據(jù)。
三、當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
理想的市場(chǎng)狀態(tài)永遠(yuǎn)只存在于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論模型中，物業(yè)管理市場(chǎng)同樣如此。由于體制和機(jī)制上深層次的原因，加上物業(yè)管理本身的特殊性，使得物業(yè)管理市場(chǎng)除了具有其他服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)的共性問(wèn)題之外，還暴露出一些獨(dú)特的個(gè)性問(wèn)題。沿襲上述市場(chǎng)構(gòu)成要素分析的邏輯思路，筆者將當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，概況為以下六大基本矛盾：
（一）企業(yè)推動(dòng)的主動(dòng)熱情與業(yè)主自覺(jué)的被動(dòng)冷漠的矛盾
一個(gè)成熟高效的市場(chǎng)必定建立在作為市場(chǎng)主體的賣(mài)方和買(mǎi)方的相對(duì)均衡和相互促動(dòng)的基礎(chǔ)之上，當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的主要弊端之一，便是缺乏買(mǎi)賣(mài)雙方之間的均衡和互動(dòng)。在政府的主導(dǎo)和帶動(dòng)之下，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在主動(dòng)推廣和宣傳物業(yè)管理方面表現(xiàn)出空前的熱情，以深圳為例，目前以物業(yè)管理普及和宣傳為主題的“物業(yè)管理周”活動(dòng)已連續(xù)開(kāi)展了五個(gè)年頭，物業(yè)管理行業(yè)不僅有了行旗、行歌，甚至有了以物業(yè)管理為主題的電視連續(xù)劇……與此形成鮮明對(duì)比的是，賣(mài)方的積極和主動(dòng)并沒(méi)有得到買(mǎi)方的認(rèn)可和響應(yīng)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自覺(jué)參與意識(shí)似乎有待喚醒，他們更多的是被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)這種交易方式。業(yè)主的被動(dòng)冷漠，直接導(dǎo)致物業(yè)管理買(mǎi)方主體的缺位和錯(cuò)位，并容易產(chǎn)生破壞物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)行的兩種極端現(xiàn)象：一種是通常情況下，公共權(quán)利的淡漠和契約精神的缺失，業(yè)主因缺乏履約能力而無(wú)法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督并放任其違約行為；另一種是特殊情況下，公共權(quán)利的濫用和維權(quán)功能的夸大，業(yè)主因不當(dāng)行使解約權(quán)利而使物業(yè)服務(wù)合同成為一紙空文。均衡和互動(dòng)的賣(mài)方和買(mǎi)房是支撐市場(chǎng)健康運(yùn)行的左右足，缺乏業(yè)主自覺(jué)（右足）的物業(yè)管理市場(chǎng)，即使企業(yè)推動(dòng)（左足）再?gòu)?qiáng)有力，也只能是“跛足的市場(chǎng)”。
（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個(gè)體性的矛盾
作為物業(yè)管理市場(chǎng)客體的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有非排他性，容易產(chǎn)生“搭便車(chē)”的問(wèn)題。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，享受物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，而交費(fèi)義務(wù)則是由單個(gè)業(yè)主個(gè)別履行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法因?yàn)閭�(gè)別業(yè)主不履行交費(fèi)義務(wù)而阻止其享受公共性服務(wù)，當(dāng)不履行義務(wù)（不交費(fèi)）的業(yè)主能夠享受與履行義務(wù)（交費(fèi)）業(yè)主同樣的服務(wù)的時(shí)候，人們基于自利本性自然傾向于“搭便車(chē)”。由物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的排他性導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)“搭便車(chē)”現(xiàn)象，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法像一對(duì)一的商品買(mǎi)賣(mài)那樣將不履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主排斥在消費(fèi)群體之外，產(chǎn)生了物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，普通居住物業(yè)收費(fèi)率偏低現(xiàn)象的普遍存在，使得大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理的價(jià)值補(bǔ)償出現(xiàn)虧損，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至因此降低服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致更多業(yè)主拒交費(fèi)用的惡性循環(huán)。收費(fèi)難這一物業(yè)服務(wù)行業(yè)困境，直接制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。
（三）服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)與服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的矛盾
價(jià)格機(jī)制問(wèn)題是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的最核心、最根本、最緊迫的問(wèn)題。以北京為例，一方面， CPI指數(shù)平均每年增幅為3-5%,最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年漲幅為10%，物業(yè)管理生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北京房?jī)r(jià)上漲了5-8倍，而絕大多數(shù)居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有改變，有的小區(qū)甚至不升反降。物業(yè)管理市場(chǎng)中，服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)與服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的矛盾之所以長(zhǎng)期存在而且日益凸顯，其主要原因有二：一是由于物業(yè)服務(wù)合同具有長(zhǎng)期性和持續(xù)性的特點(diǎn)，加上業(yè)主團(tuán)體不成熟導(dǎo)致的買(mǎi)方?jīng)Q策的艱難，造成價(jià)格的反應(yīng)遲鈍，物業(yè)服務(wù)價(jià)格不能根據(jù)市場(chǎng)供求變化及時(shí)作出調(diào)整；二是由于各級(jí)政府在物業(yè)管理問(wèn)題上，過(guò)多關(guān)注民生和社會(huì)穩(wěn)定的因素，普遍實(shí)行保守的價(jià)格管控，片面擴(kuò)大政府調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍，有的甚至實(shí)行變相的政府定價(jià)。近幾年，物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制存在的矛盾日益突出，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法提高的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本上升和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率下降的結(jié)果，是行業(yè)平均利潤(rùn)率的不斷下降和虧損面的不斷增大，面對(duì)入不敷出的物業(yè)項(xiàng)目，有的企業(yè)選擇了“棄管”，有的企業(yè)不惜侵占業(yè)主的公共利益以求生存。
（四）充分開(kāi)放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與顯失公平的市場(chǎng)力量的矛盾
為便于分析研究，我們可以參照房地產(chǎn)行業(yè)的做法，以不同時(shí)期的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，將物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，以前期物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為一級(jí)市場(chǎng)，以物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為二級(jí)市場(chǎng)。在物業(yè)管理二級(jí)市場(chǎng)上，雖然物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行了市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，但是現(xiàn)行規(guī)定中各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件偏低，加上物業(yè)管理師制度尚處于起步階段，相關(guān)主管部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)等因素，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘相對(duì)較低，市場(chǎng)開(kāi)放程度較為充分，產(chǎn)業(yè)集中程度較低。按照2008年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)年總產(chǎn)值超過(guò)2000億元，管理總面積超過(guò)125億平方米，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量高達(dá)58000多家，平均每個(gè)企業(yè)的管理面積僅為21萬(wàn)平方米，平均產(chǎn)值僅345萬(wàn)元。除少數(shù)與大型的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模實(shí)力較強(qiáng)以外，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)均屬于中小型企業(yè)。與此同時(shí)，在物業(yè)管理的一級(jí)市場(chǎng)，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位和市場(chǎng)主體之間的信息不對(duì)稱(chēng)，造成買(mǎi)賣(mài)雙方力量的嚴(yán)重失衡，進(jìn)而產(chǎn)生非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象：在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能接受建設(shè)單位的先決條件，不能自主定價(jià)和要約；在前期物業(yè)管理服務(wù)合同的履約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使經(jīng)營(yíng)虧損，也仍然可以依靠建設(shè)單位的補(bǔ)貼正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（五）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供應(yīng)與日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求的矛盾
由于我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段，勞動(dòng)密集型的行業(yè)特征較為顯著，物業(yè)管理服務(wù)投資少、見(jiàn)效快，簡(jiǎn)單的保潔、綠化、保安和維修工作對(duì)勞動(dòng)力素質(zhì)要求不高，較低的行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻使得許多企業(yè)紛紛加入物業(yè)管理行業(yè)，造成低端服務(wù)的過(guò)度供給，一些地方甚至出現(xiàn)競(jìng)相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)卻十分有限，優(yōu)秀的品牌企業(yè)供不應(yīng)求。應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注的是，隨著人們生活水平的提高和財(cái)產(chǎn)觀念的增強(qiáng)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求已經(jīng)不再停留在簡(jiǎn)單的方便和實(shí)惠，更多的是追求享受和尊重，許多業(yè)主理解物業(yè)管理不再停留在生活消費(fèi)的層面，更多的是從挖掘和提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值高度認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。如何不斷加大優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)以滿足客戶日益增長(zhǎng)的需求？是今后我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問(wèn)題。
（六）專(zhuān)業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場(chǎng)的相對(duì)滯后的矛盾
專(zhuān)業(yè)分工日益精細(xì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)步的標(biāo)志，與目前集專(zhuān)業(yè)管理和實(shí)務(wù)操作于一身的統(tǒng)包統(tǒng)攬型的商業(yè)模式不同，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向是物業(yè)服務(wù)集成商模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)要素的選擇、配置和集合上。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)要素市場(chǎng)發(fā)育的相對(duì)滯后，在一定程度制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是勞動(dòng)素質(zhì)的差強(qiáng)人意，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是人力資源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和行業(yè)偏見(jiàn)成為高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)的障礙，人力資本無(wú)法形成并發(fā)揮作用；二是配套服務(wù)的市場(chǎng)混亂，保潔、保安、綠化、工程維護(hù)等物業(yè)服務(wù)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度較低，質(zhì)次價(jià)高的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購(gòu)成本和管理風(fēng)險(xiǎn)；三是壟斷行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，水、電、氣、熱等公共資源是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的重要生產(chǎn)要素，在公用部門(mén)壟斷優(yōu)勢(shì)尚存的情況下，代收費(fèi)用和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁勢(shì)必增加物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
四、物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的優(yōu)化完善
當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問(wèn)題是發(fā)展中的問(wèn)題，是各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化因素綜合作用的結(jié)果，具有特殊歷史發(fā)展階段的必然性。人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)踐已經(jīng)無(wú)數(shù)次地證明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)固然具有自我調(diào)整、自我修養(yǎng)和自我完善的功能，但市場(chǎng)本身并非完美無(wú)缺，其局限性的克服需要政府力量的輔助，物業(yè)管理市場(chǎng)亦是如此。筆者認(rèn)為，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的系統(tǒng)工程，只有在把握物業(yè)管理市場(chǎng)特征的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新監(jiān)管觀念，合理運(yùn)用切實(shí)可行的監(jiān)管手段，才能最大限度地實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)。
（一）物業(yè)管理市場(chǎng)特征的把握
為保證市場(chǎng)監(jiān)管手段的有效性和專(zhuān)業(yè)性，我們應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成要素入手，把握物業(yè)管理市場(chǎng)以下六個(gè)特征：一是業(yè)主大會(huì)公共決策的低效率和非理性，要求我們?cè)诒O(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)買(mǎi)方時(shí)做到指導(dǎo)和監(jiān)督并重，在強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)以提高業(yè)主公共決策的效率的同時(shí)，還應(yīng)加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督以防止公共選擇中“代理人”的非理性問(wèn)題；二是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性和準(zhǔn)公共性，要求我們?cè)诤饬亢驮u(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量時(shí)應(yīng)當(dāng)做到定性和定量相結(jié)合，正確對(duì)待物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中管理手段的運(yùn)用，依法限制個(gè)別“搭便車(chē)”的違約欠費(fèi)業(yè)主的權(quán)利；三是物業(yè)服務(wù)價(jià)格的穩(wěn)定性和成本決定性，要求我們?cè)趯?duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行管控時(shí)應(yīng)當(dāng)兼顧供求關(guān)系和服務(wù)成本，既不能以合約穩(wěn)定為由無(wú)視供求變化對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)控，也不能以決策復(fù)雜為由無(wú)視成本變動(dòng)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的影響；四是物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性，要求我們?cè)谥贫ㄎ飿I(yè)管理產(chǎn)業(yè)政策時(shí)采取積極穩(wěn)健的策略，既要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展以發(fā)揮其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定促進(jìn)作用，又要適度控制行業(yè)的發(fā)展規(guī)模以防止過(guò)度供應(yīng)引起的供求失衡；五是前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的力量失衡，要求我們對(duì)前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行必要的干預(yù)以營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，政府監(jiān)管是解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位難題的最佳選擇；六是人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位，要求我們?cè)谥匦抡J(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，既要高度重視勞動(dòng)力素質(zhì)對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)的決定性作用，也要密切關(guān)注勞動(dòng)力價(jià)格變動(dòng)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本漲落的影響。
（二）物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管理念的創(chuàng)新
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，現(xiàn)代政府的職能主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、社會(huì)管理、公共服務(wù)和市場(chǎng)監(jiān)管四個(gè)方面。物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，決定了物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的職能與經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、社會(huì)管理和公共服務(wù)的其他三項(xiàng)政府職能是相輔相成、密不可分的關(guān)系。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管模式已趨于保守，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系，創(chuàng)新監(jiān)管理念是當(dāng)務(wù)之急。首先，監(jiān)管方式應(yīng)當(dāng)從命令控制式向扶持激勵(lì)式轉(zhuǎn)變，順應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)代主旋律，充分發(fā)揮物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和平衡各方主體利益方面的正向激勵(lì)作用；其次，監(jiān)管手段應(yīng)當(dāng)從強(qiáng)制禁止型向協(xié)助指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，遵循現(xiàn)代服務(wù)型政府的價(jià)值取向，把握《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以柔性指導(dǎo)代替剛性管制，真正做到在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理；再次，監(jiān)管原則應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的底線，物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場(chǎng)收益的關(guān)系，必須尊重市場(chǎng)運(yùn)行基本規(guī)律，不能因?yàn)楸O(jiān)管而限制和妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)；最后，監(jiān)管過(guò)程應(yīng)當(dāng)處理好公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對(duì)民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當(dāng)依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益和業(yè)主共同利益為依歸。
（三）物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的優(yōu)化
綜合上述的分析和研究，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)階段的法律框架和市場(chǎng)環(huán)境中，為實(shí)現(xiàn)建立一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明、卓有成效的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，我們可以重點(diǎn)著手從以下八個(gè)方面開(kāi)展工作：
1、強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度以平衡市場(chǎng)力量
物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以培養(yǎng)成熟自覺(jué)的買(mǎi)方主體為重點(diǎn)，我們應(yīng)該通過(guò)完善業(yè)主大會(huì)制度不斷增強(qiáng)業(yè)主團(tuán)體在物業(yè)管理市場(chǎng)中的締約能力和定價(jià)能力，通過(guò)建立業(yè)主委員會(huì)激勵(lì)機(jī)制來(lái)提高業(yè)主團(tuán)體的決策能力和執(zhí)行能力，通過(guò)建立業(yè)主大會(huì)的自我約束機(jī)制來(lái)防止業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利。只有當(dāng)業(yè)主從被保護(hù)群體的角色轉(zhuǎn)化為能夠保護(hù)自身權(quán)益的群體時(shí)，業(yè)主大會(huì)制度的設(shè)計(jì)初衷才能得以實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)才是一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方力量相對(duì)均衡的市場(chǎng)，“跛足的市場(chǎng)”的問(wèn)題才能從根本上得以解決。
2、細(xì)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以促進(jìn)信息對(duì)稱(chēng)
物業(yè)管理市場(chǎng)客體的準(zhǔn)公共性服務(wù)特征，是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以評(píng)價(jià)和物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議頻發(fā)的根本原因。物業(yè)管理市場(chǎng)客體監(jiān)管工作的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是細(xì)化和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并賦予政府公信力，以公開(kāi)交易信息保證物業(yè)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的信息對(duì)稱(chēng)，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系�？茖W(xué)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，是硬件設(shè)施與軟件服務(wù)的統(tǒng)一，是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。細(xì)化并公開(kāi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不僅能夠促進(jìn)信息對(duì)稱(chēng)，增進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的互信，而且有助于降低交易成本，減少物業(yè)服務(wù)糾紛。
3、改進(jìn)服務(wù)價(jià)格機(jī)制以提高經(jīng)濟(jì)效率
價(jià)格機(jī)制是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的瓶頸問(wèn)題，如果長(zhǎng)期得不到解決，不僅會(huì)惡化物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境，阻礙物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且最終勢(shì)必影響和損害業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益。改進(jìn)物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制，政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)改變保守的監(jiān)管理念，尊重市場(chǎng)規(guī)律，最大限度地?cái)U(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)充分發(fā)揮成本監(jiān)審的調(diào)控作用，根據(jù)成本遞增的客觀事實(shí)，定期提高物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)盡快落實(shí)物業(yè)服務(wù)支出稅收扣減政策，切實(shí)減輕物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的不合理負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，從維持公平合理的價(jià)值補(bǔ)償出發(fā)，為防止“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生，政府還應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制訂“最低價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)，以保證低端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則以實(shí)現(xiàn)公平交易
作為公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)者，政府的主要職責(zé)在于制訂競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則并督促規(guī)則的實(shí)施，以防止“劣幣驅(qū)除良幣”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)前建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一項(xiàng)主要工作，就是進(jìn)一步完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，應(yīng)當(dāng)在總結(jié)前一時(shí)期招投標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)重新修訂招投標(biāo)規(guī)則，改進(jìn)監(jiān)管措施，制止招投標(biāo)活動(dòng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。另一項(xiàng)主要工作，就是要建立物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)入和退出機(jī)制，明確（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的程序和義務(wù)，追究拒不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違約責(zé)任，以保證物業(yè)服務(wù)合同得以全面履行。
5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展
制定產(chǎn)業(yè)扶持政策，是充分發(fā)揮物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能的需要，也是增加物業(yè)管理市場(chǎng)有效供給的需要。物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無(wú)污染的行業(yè)良性特征，而且具有提高居民消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中比重和增加就業(yè)崗位的行業(yè)優(yōu)化功能，是國(guó)家在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中應(yīng)當(dāng)大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)。制定物業(yè)管理行業(yè)的扶持政策，首先應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策入手，改變物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率（5%）明顯高于建筑、旅游等行業(yè)（3%）的不合理現(xiàn)狀，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)；其次還應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市政公用部門(mén)的關(guān)系，改變市政公用部門(mén)利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁代收費(fèi)用和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的作法，降低物業(yè)管理服務(wù)中水、電和氣等生產(chǎn)要素的成本，緩解長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理行業(yè)的成本壓力。
6、探索物業(yè)服務(wù)保障以刺激服務(wù)需求
目前我國(guó)城鎮(zhèn)物業(yè)管理的平均覆蓋率僅為60%，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)需求還將逐年增長(zhǎng)，但是，由于受體制機(jī)制因素和居民收入水平的制約，普通居住物業(yè)服務(wù)有效需求不足的情況將長(zhǎng)期存在。為刺激和增加物業(yè)服務(wù)的有效需求，一方面，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)建立和完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管和監(jiān)管工作，充分發(fā)揮專(zhuān)項(xiàng)維修資金在減輕居民日常物業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)和提高業(yè)主長(zhǎng)期房屋維修養(yǎng)護(hù)支付能力方面的雙重功效；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)和保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼政策，通過(guò)增加保障性物業(yè)的財(cái)政支出，滿足缺乏支付能力居民的基本物業(yè)服務(wù)需求。
7、規(guī)范前期物業(yè)管理以保證公共利益
基于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管應(yīng)以一級(jí)市場(chǎng)為重心。規(guī)范前期物業(yè)管理行為，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，通過(guò)行使承接查驗(yàn)備案權(quán)督促相關(guān)市場(chǎng)主體履行法律義務(wù)。規(guī)范前期物業(yè)管理，在許多地方實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的基礎(chǔ)上，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步發(fā)揮管理規(guī)約制度的作用，對(duì)建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約通過(guò)引入備案程序加強(qiáng)監(jiān)督和管理，為物業(yè)管理的市場(chǎng)行為奠定公共契約的基礎(chǔ)，從源頭上杜絕物業(yè)管理市場(chǎng)上的敗德行為。
8、提高人力資源素質(zhì)以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力
通常意義上的生產(chǎn)要素市場(chǎng)是由土地、資本和勞動(dòng)三大基本要素構(gòu)成，有別于上游的房地產(chǎn)業(yè)，土地和資本兩大要素對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的貢獻(xiàn)和影響甚微，勞動(dòng)則構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)的最基本生產(chǎn)要素。因此，政府對(duì)物業(yè)管理要素市場(chǎng)監(jiān)管的核心在于物業(yè)管理從業(yè)人員，提高人力資源素質(zhì)是增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的根本途徑。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，要求我們必須站在人力資本的高度認(rèn)識(shí)推行物業(yè)管理師制度的重大現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理師制度的深化和完善，不僅可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度相銜接，加大對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)賣(mài)方主體的監(jiān)管力度，嚴(yán)格物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入的管理，而且可以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的有效供給，進(jìn)而從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)地位。
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