在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會(huì)直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且嚴(yán)重地影響管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)。那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢？本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的看法：
一、 要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)。比如:要熟悉、把握給排水管路，消防管路等各類管、線結(jié)構(gòu); 要做好水泵、發(fā)電機(jī)組、變壓器等設(shè)備的日常保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷；對(duì)于那些直接服務(wù)于住戶的配電箱，各類照明器具等這些數(shù)量多、分布面廣、易損的設(shè)施，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶對(duì)話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中更不能掉以輕心，否則，會(huì)因"小"失"大"，失去用戶的信賴。
二、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法
1、 建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。
由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對(duì)象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)對(duì)象的變動(dòng)等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動(dòng)和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以“變”求“不變”。所謂“變”，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動(dòng)態(tài)過程；“不變”，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。
2、 預(yù)防性措施。
由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：
1) 預(yù)防性試驗(yàn)；
2) 預(yù)防性檢修；
3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；
4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。
實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對(duì)性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺(tái)帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對(duì)于重要的設(shè)備，按單臺(tái)設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對(duì)于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢(shì)，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。
對(duì)于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對(duì)于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺(tái)帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
1) 逐件建立臺(tái)帳，一一對(duì)應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；
2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；
3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。
預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性試驗(yàn)的對(duì)象是涉及安全、重要參數(shù)檢測(cè)的儀表、儀器和器具，對(duì)于樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級(jí)戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。
在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于應(yīng)變突發(fā)情況的設(shè)備一般來說變動(dòng)不大，其應(yīng)對(duì)能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，通訊、組織及時(shí)是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。
三、做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對(duì)計(jì)劃）；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工， 要嚴(yán)格按章辦事。對(duì)于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，時(shí)時(shí)提醒；對(duì)于操作者，要多一個(gè)"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。保障在思想上高度重視，行動(dòng)上處處小心。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備感到能力不足，形成浪費(fèi)。
隨著現(xiàn)代社會(huì)科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長(zhǎng)，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，設(shè)備運(yùn)行管理將成為物業(yè)管理活動(dòng)的一個(gè)重要組成部分。設(shè)備運(yùn)行管理的好與壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益，因此一定要予以重視。
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