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物管費是伴隨物管行業(yè)的開始而又新穎的話題，也是物業(yè)管理有關(guān)的人士和業(yè)主關(guān)注的熱點，同時是物管經(jīng)營企業(yè)的重點和難點的話題，一時間剪不斷、理還亂。雙方面的矛盾無時不在，讓人感覺到物管成了投訴焦點之一。收費與付費的博弈沒有終點，只有暫時的均衡。這樣，物管費是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的生命線，是物業(yè)管理行業(yè)的血液，而對業(yè)主來說是保證物業(yè)的價值，維系生活品質(zhì)及對環(huán)境質(zhì)量要求的重要組成部份。面對物管費收費難，物業(yè)管理企業(yè)長期處于虧損的情況下，如果不形成一套科學合理的物管費制度，將會導致物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展后續(xù)乏力。本文僅對幾年來物業(yè)管理中物管收費難，企業(yè)經(jīng)營虧損如何尋找適合的對策點提點看法。
1、如何解決物業(yè)費收取問題
物業(yè)管理的收費問題是物業(yè)管理企業(yè)的工作難點，我認為建立健全業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方溝通協(xié)商機制。物業(yè)管理人員與業(yè)主之間缺少的是相互理解和尊重，為了建立良好和諧的物管理念秩序，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)當在明確各自定位的基礎(chǔ)上，加強溝通，相互理解。物業(yè)管理企業(yè)不得不面對的客觀環(huán)境方能立足于市場，取信于業(yè)主，創(chuàng)立自己的物業(yè)服務(wù)品牌，求得企業(yè)的生存與發(fā)展。
2、精打細算做好預算
物業(yè)管理企業(yè)要尋找解決虧損，必須管好用好有限資金為第一步，就是要精打細算做好企業(yè)所管物業(yè)項目的年度預算。
(1)與發(fā)展商或業(yè)主委員會取得服務(wù)事項、服務(wù)標準和管理目標的共識，取得物業(yè)服務(wù)的定價形式與計費方式一致意見，在此基礎(chǔ)上科學合理地編制項目管理的年度預算。把人員開支、行政開支、房屋設(shè)備設(shè)施運行、維護、保養(yǎng)開支，治安防范、保潔、綠化開支，公共能耗開支、公共衛(wèi)生與應(yīng)急處理開支，保險費開支等可能發(fā)生的費用開列清楚，精打細算，認真審核，確保每一筆費用源出有因，且定價合理，量出為入。
(2)物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)在新年度到來之前的一到三個月期間，組織進行各所管項目管理服務(wù)費用的年度預算，確保各項費用的收支既符合當年管理服務(wù)活動變化的需要，又使總體額度保持在物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的框架之內(nèi)，即量入為出。
(3)企業(yè)通過年度預算與年度預算的執(zhí)行，實現(xiàn)對各項目管理費收支與經(jīng)濟指標的有效控制；各項目管理處在年度預算的范圍內(nèi)，努力以有限的資金，實現(xiàn)服務(wù)效果最大化，完成項目管理的年度計劃與年度目標。在預算執(zhí)行過程中，要合理安排好每月的開支，做到各類費用的支出符合合同約定和財務(wù)管理法律法規(guī)，平衡支出，不亂花業(yè)主的一分錢，到年末，要做好當年年度管理費用的決算，提出決算報告，同時對應(yīng)檢查年度預算的合理性，總結(jié)經(jīng)驗，以利下一年度的預算工作。
（4）突破收費難制約
物業(yè)項目的管理資金是有限的，有限的資金該收的定要收到，物業(yè)管理企業(yè)必須突破“收費難”的瓶頸制約，使物業(yè)管理服務(wù)收費與服務(wù)提供處于良性的循環(huán)之中。
由于物業(yè)管理服務(wù)“收費難”說起來有著各種各樣的原因，譬如歷史因素、政策因素、環(huán)境因素、文化因素、開發(fā)商因素等等，但從企業(yè)自身原因來分析，最根本的問題還是企業(yè)有沒有樹立以業(yè)主為核心的服務(wù)理念，有沒有擺正自己在市場中的位置，企業(yè)的管理服務(wù)有沒有得到市場的認可。因為服務(wù)理念是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的核心價值觀，是管理服務(wù)運作的指導思想，物業(yè)管理企業(yè)有了正確的服務(wù)理念，企業(yè)從經(jīng)營班子到一線員工才能以彰顯業(yè)主的價值。
（5）樹立品牌理念
服務(wù)品牌是物業(yè)管理企業(yè)的金字招牌，它對解決物業(yè)管理的“收費難”可謂是一帖靈丹妙藥。物業(yè)管理服務(wù)有規(guī)范的服務(wù)標準和質(zhì)量管理體系，不僅服務(wù)規(guī)范，且市場誠信度高，在物業(yè)管理品牌化的今天，越來越顯現(xiàn)出他們的比較優(yōu)勢，“收費難”對他們自然不成問題。
解決“收費難”問題，除了有服務(wù)理念和服務(wù)品牌之外還需要注意服務(wù)方法。物管企業(yè)只要自身過硬，能弘揚服務(wù)理念，營運服務(wù)品牌；能追求服務(wù)質(zhì)量、講究服務(wù)方法；能與業(yè)主建立良好的關(guān)系，為業(yè)主提供滿意的服務(wù)，業(yè)主與市場肯定會接受。收費難的問題只要被突破，有限資金就會有保障，企業(yè)虧損才能走出困境。
（6）不斷降低服務(wù)成本
降低服務(wù)成本就是用好有限資金，關(guān)鍵是企業(yè)要努力改進管理方法和服務(wù)程序，不斷降低服務(wù)成本，不斷提高資金價值和資金利用率。物業(yè)服務(wù)的核心成本是人力成本，降低服務(wù)成本首先要從降低人力成本開始，最精簡的機構(gòu)設(shè)置與一專多能、一職多崗的人員配置，形成最具領(lǐng)導力與執(zhí)行力的管理團隊，帶動一支服務(wù)規(guī)范、紀律嚴明、工作高效的服務(wù)團隊為業(yè)主提供服務(wù)；所有的管理服務(wù)崗位都是必需是有效的，所有的管理服務(wù)人員都站在為業(yè)主服務(wù)的第一線，所有的服務(wù)員工都經(jīng)過了一專多能、一職多崗的培訓，這樣才能為企業(yè)經(jīng)營管理樹立起良好的團隊精神，使企業(yè)走出收費難的困境。
3、注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營人才隊伍。
物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型的服務(wù)企業(yè)，缺少富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)承擔了物業(yè)項目的管理權(quán)，同時也就承擔了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力和經(jīng)營風險，而物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不容易，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，將給物業(yè)公司造成無法挽回的經(jīng)營虧損。
在這方面，⑴住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重向?qū)I(yè)公司學習，改變物業(yè)管理意識，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營角色。⑵根據(jù)物業(yè)項目不同，住宅小區(qū)內(nèi)涵不同，客戶群不同，業(yè)主需求也不一樣，來開展經(jīng)營管理服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容，其中①在小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布有關(guān)代理項目②向小區(qū)內(nèi)業(yè)主銷售花木③對小區(qū)周邊商家實施廣告推廣④增加有償特約服務(wù)等業(yè)務(wù)。⑶要求小區(qū)每一位物業(yè)管理從業(yè)人員深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的應(yīng)有的份內(nèi)之事。⑷做好一個優(yōu)秀的物業(yè)項目策劃、一個好點子，可以使開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)客戶得到更多的實惠。
當一個管理處在做好管理服務(wù)的同時，不斷迎合小區(qū)業(yè)主所需的市場，為滿足業(yè)主不斷增長的需求而創(chuàng)新經(jīng)營，住宅小區(qū)物業(yè)項目的市場價值會發(fā)生很大變化。物業(yè)的管理服務(wù)是動態(tài)的，物業(yè)的有效經(jīng)營永無止境，物業(yè)管理人員只有具備了強烈的經(jīng)營意識，才能使所管項目潛力得到充分發(fā)揮，為企業(yè)走出收費難、企業(yè)經(jīng)營虧損尋找新的對策點邁出了一步。
隨著市場開放程度的加深，國內(nèi)各種行業(yè)的管理公司將面臨著激烈競爭，借鑒國外項目專業(yè)管理公司的先進管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，在各物業(yè)管理中拓展經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域，認真學習，縮短差距，加強對員工進行法律知識、經(jīng)營技能、營銷經(jīng)驗的培訓和教育是當務(wù)之急，同時也是解決物業(yè)收費難，企業(yè)經(jīng)營虧損對策的基本工作路線。
以上是筆者就幾年來物業(yè)收費難，企業(yè)虧損如何尋找對策所表述的一些個人觀點。 |
