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據(jù)報道,中國物業(yè)管理協(xié)會去年在全國范圍內進行了一次物業(yè)服務企業(yè)的生存調查，在接受調查的4600多家物業(yè)服務企業(yè)中，40.07%的贏利，40.76%的虧損，另有20%左右的企業(yè)持平或未披露。物價不斷上漲，導致物業(yè)服務企業(yè)在設施設備維護、清潔、綠化等方面的成本增長；勞動合同法的實施，員工工資、社會保險和福利等方面成本的支出也在增加，而物業(yè)服務收費仍維持在前幾年的水平。此局面讓不少物業(yè)服務企業(yè)步履維艱。中物協(xié)會長謝家瑾說：“此調查結果與我們掌握的現(xiàn)狀基本相符，這說明物業(yè)行業(yè)面臨較大的生存壓力。”物業(yè)企業(yè)面臨如此窘境，究其原因，主要是收費的問題。
物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理和維護，為業(yè)主提供秩序維護、保潔、維修和其他業(yè)主所需要的各種服務，按規(guī)定收取物業(yè)服務費是理所應當?shù)氖虑�，但實際情況卻不盡人意。贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理是一個微利的服務性行業(yè)，是否能正常運作，為業(yè)主提供高質量的服務，全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)服務費。許多物管公司因為收費難而處于虧損狀態(tài)。收費難問題已經直接影響到整個物管行業(yè)的發(fā)展。為何業(yè)主拒交物業(yè)費，致使許多物管企業(yè)難以為繼呢？
一是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠。
對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業(yè)管理還沒有完整的認識，有些人甚至是根本就不想了解物業(yè)管理是什么。據(jù)相關調查結果顯示，有近三成的被采訪者尚不知道住宅要交物業(yè)管理費。試想一下，連住宅要交物業(yè)管理費都不知道，怎么會去主動交物業(yè)管理費呢？由于不了解物業(yè)管理的內涵，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業(yè)區(qū)域內的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物管費就停止服務，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費——物業(yè)公司虧損——服務質量下降——業(yè)主長期拒交費。
二是開發(fā)商開具“空頭支票”，越權承諾，物業(yè)公司長期受苦。
開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，或者口頭上做出許多動人的承諾，而從嚴格意義上講開發(fā)商的承諾已經越權了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物管費。據(jù)有關調查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物管公司不滿的小區(qū)中，大約有將近一半的業(yè)主在入住后，采用拒交物管費的方式表達自己的不滿。
三是物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)的執(zhí)行力度不夠。
物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為對物管缺少廣泛的社會宣傳，只有相關的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方真正有了約束，明確并控制了雙方在法律上的權利和義務，才能盡快達成物業(yè)管理與業(yè)主消費共存的良好運作態(tài)勢。
四是物業(yè)企業(yè)自身存在一些需要調整的問題。
一方面，由于物業(yè)管理人員自身素質參差不齊，在跟業(yè)主打交道時，未能注意言行舉止，造成業(yè)主的反感，從而在交費問題上有一定的抵觸情緒；另一方面，在處理人際關系問題上尺度未能把準，偶爾會犯些“人性化”的錯誤，對“關系戶”業(yè)主推遲繳費沒有及時催促，進而影響了培養(yǎng)業(yè)主的按時繳費的意識。
業(yè)主不交費的原因或許還有許多許多，但是相信問題總是有辦法解決的，目前物業(yè)管理行業(yè)正處在向市場化過渡階段，尤其是《物權法》已經出臺實施，在此過程中，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主作為市場主體，用市場手段來調控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務項目要明碼標價，使物業(yè)服務收費更具透明度，以此獲取業(yè)主的認可。針對上述影響物業(yè)管理收費的因素，建議采取如下措施：
第一、加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立“花錢買服務”的現(xiàn)代消費意識觀念。
首先要組織員工學習和了解各項與物業(yè)管理有關的法律及規(guī)章制度，然后將其張貼在布告欄上，讓業(yè)主清楚了解：業(yè)主在物管公司為其提供服務的過程中應享有什么樣的權利、應履行什么樣的義務；同時，將近期新聞媒體（報刊雜志）上報道的關于物業(yè)管理的案例，復印張貼，讓活生生的事例潛移默化地在業(yè)主的意識中建立一個全面深入的“物業(yè)管理”概念。對于有疑問的業(yè)主，物業(yè)的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物管公司與業(yè)主共同學習物業(yè)管理的過程中，也逐漸建立起了物業(yè)與業(yè)主之間的友好關系。物管企業(yè)在小區(qū)宣傳欄上張貼有關物管知識、最新的物管條例等有關業(yè)主維護自身利益的宣傳海報，既宣傳了物業(yè)管理的真正含義，還增長了業(yè)主的物業(yè)管理專業(yè)知識，并達到提高物管收費率的目的。
第二、物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，特別是一些承諾方面的問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務工作埋下隱患。
據(jù)了解，業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業(yè)管理費，是物業(yè)管理收費難的主要原因之一。開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產生的糾紛，實際是開發(fā)商遺留的一些問題。根據(jù)調查，我國有2/3以上的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就有著血緣關系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫與開發(fā)商“一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護和售后服務者，就應該承擔所有的問題。而實際上，目前的物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)商之間無論從行政還是財務上都是獨立的，大家各司其職，各負其責，從根本上是兩個不同的法人團體，相應地，也就不能混為一談。在前期物業(yè)管理期間，物管公司與開發(fā)商進行房屋交接驗收，一定要清清楚楚，明明白白，在責任歸屬方面，做到“有根可依”，才能使日后的管理服務工作免去后顧之憂，省去不少不必要的麻煩。
第三、有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)和辦法，將有關法規(guī)更加細化，使之更具操作性，以規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。
物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很繁瑣復雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關的法規(guī)依據(jù)。如果有相關的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也就大有希望了。
第四、物業(yè)管理企業(yè)應加強員工素質的培養(yǎng)，提高他們的思想道德水平和業(yè)務能力，樹立良好的職業(yè)形象，從而塑造良好的企業(yè)形象。
企業(yè)的形象是通過員工的形象來體現(xiàn)的，員工的一言一語，一舉一動，甚至一些細微的表情，都會給業(yè)主留下深刻的印象。所以，物業(yè)管理企業(yè)在加強培養(yǎng)員工的業(yè)務水平（包括工作方法、禮儀禮節(jié)等）的同時，還應進行思想道德的培養(yǎng)，時刻注意自己的言行舉止，只有員工具備了良好的職業(yè)道德，才能把握在與業(yè)主打交道時的分寸，才能讓業(yè)主心悅誠服，交費交得心甘情愿。
“路漫漫兮，其修遠，吾將上下而求索”。我們相信，隨著國家物業(yè)管理相關法律、法規(guī)的進一步出臺與完善，隨著人們法律意識的不斷提高以及對現(xiàn)代消費意識、消費觀念的不斷了解和認同，在矢志不渝的物業(yè)人的不懈努力開拓創(chuàng)新下，我們廣西，我們的西部地區(qū)，乃至中國大地上的物業(yè)管理行業(yè)將會早日走出進退兩難的尷尬局面，不斷取得發(fā)展，一步步走向成熟！ |
