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| 物業(yè)公司不能再“碰”住宅專項(xiàng)維修資金 |
| 時(shí)間：2008/9/19
文章來源：南國早報(bào) 記者唐正芳 徐慶成 實(shí)習(xí)生唐靜 2008年1月4日 點(diǎn)擊：3293次 |
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住宅專項(xiàng)維修資金交多少、如何交、誰來管等問題，是全體業(yè)主關(guān)心的問題。日前，國家建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），該辦法將從今年2月1日起施行。《管理辦法》中哪些內(nèi)容對(duì)業(yè)主來說是“利好”消息？與原來的規(guī)定有何不同？1月3日，記者采訪了自治區(qū)和南寧市房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人。
首次交存金額是建安成本的5%~8%
《管理辦法》內(nèi)容：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%~8%。
據(jù)介紹，1998年頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，維修資金按購房款的2%來交存的。有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這個(gè)比例看起來較小，但實(shí)際上并不是這樣。因?yàn)橘彿靠钪邪碎_發(fā)商的利潤及各種稅費(fèi)，真正算起來，“按建安成本”比“按購房款”計(jì)算，業(yè)主交存的維修資金要少。
除此之外，按購房款計(jì)算維修資金的交存比例，還有可能造成不公平。比如，去年以來，南寧市房價(jià)上漲的速度較快，同一個(gè)樓盤在不同的時(shí)間購買，每平方米價(jià)格相差幾百元甚至上千元，如果按購房款來交存維修資金，就會(huì)造成同一單元相同面積的房子，因購買時(shí)間不同，所交的維修資金金額不同，這樣會(huì)人為地造成業(yè)主之間的不公平。在去年9月的《南寧市維修資金管理辦法》的專家論證稿里，擬定的交存比例為建筑安裝工程每平方米造價(jià)的6%，位于《管理辦法》所設(shè)定的比例之間，現(xiàn)在看來是比較合適的。
資金管理：物業(yè)公司不再插手
《管理辦法》內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
據(jù)了解，以前，廣西已交存了維修資金的小區(qū)，維修資金絕大部分由物業(yè)公司掌管著。南寧市有少數(shù)小區(qū)發(fā)生過這樣的事：小區(qū)的業(yè)委會(huì)炒掉了物業(yè)公司，物業(yè)公司就把維修資金一起卷走。
而《管理辦法》明確了業(yè)主大會(huì)成立前后，維修資金在管理模式上的變化。業(yè)委會(huì)成立前，小區(qū)的維修資金由主管部門委托商業(yè)銀行管理，并開設(shè)專戶。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)委托商業(yè)銀行管理，并開設(shè)專戶；也可以按接手前的管理模式，由主管部門委托商業(yè)銀行管理。
有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不管業(yè)主大會(huì)成立前或后，維修資金都由銀行掌管，�？顚Ｓ茫飿I(yè)公司不再插手。所有的維修開支都必須走程序，不管物業(yè)公司如何更換，維修資金不會(huì)跟著走掉，這種模式極大地保證了維修資金的安全。
入住新房條件：先交維修資金
《管理辦法》內(nèi)容：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
南寧市有不少小區(qū)因年限稍久，屋頂漏了、外墻臟了等，都需要維修和清洗，卻拿不出錢來。因?yàn)闃I(yè)主在入住新房后，從來就沒交過維修資金。于是業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司就挨家挨戶去湊，碰到業(yè)主齊心的還好說，湊齊了錢就可以維修。但現(xiàn)實(shí)中往往不盡人意，有的業(yè)主“事不關(guān)己，高高掛起”，就是不愿出錢，維修的事就難以完成。
有關(guān)人士稱，目前南寧市絕大部分的小區(qū)沒有交存維修資金。少數(shù)交了的，也沒有交足比例。交多交少，由物業(yè)公司和業(yè)主約定，也有個(gè)別的由開發(fā)商在購房合同中約定。所以南寧市或者說廣西到底有多少維修資金，根本沒數(shù)。由于各個(gè)小區(qū)各自為政，交了多少無法統(tǒng)計(jì)，用了多少也無從知道。“主要原因是，廣西沒有出臺(tái)相關(guān)的法律條文，政府有關(guān)部門無從監(jiān)管。”一位業(yè)內(nèi)人士無奈地說。
“現(xiàn)在好了，業(yè)主如果要住新房，必須先按規(guī)定的比例交存維修資金，否則有關(guān)單位就可按照《管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，拒絕為其辦理入伙手續(xù)。”該人士說。
使用資金條件：須通過兩個(gè)“2/3”
《管理辦法》內(nèi)容：住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。
去年的某天，南寧市房產(chǎn)部門接待了一位來訪者。來訪者投訴稱，他住頂樓，天面發(fā)生滲漏，于是報(bào)告了業(yè)委會(huì)。由于面積較大，所需費(fèi)用較多，業(yè)委會(huì)提出須交由業(yè)主大會(huì)討論才能決定是否維修。而小區(qū)要召開業(yè)主大會(huì)是比較難辦的事，于是這事就被拖了下來。來訪者憤憤不平地說：“我這棟樓的事，為什么要整個(gè)小區(qū)的全體業(yè)主來討論？”
“新的《管理辦法》的實(shí)施，將可以有效地解除上述來訪者的憂慮。按照《管理辦法》，來訪者所在的那棟樓如果有30戶人家，那么他只須20戶人家同意即可，而不必召開業(yè)主大會(huì)，要整個(gè)小區(qū)幾百戶的業(yè)主來討論此事。這樣，事情也就好辦了不少。”一位負(fù)責(zé)人說，“另外，以前的舊辦法只有人數(shù)的限制，沒有面積的限制，現(xiàn)在同時(shí)規(guī)定了人數(shù)和面積須達(dá)到一定的比例。比如，一棟樓有21戶人家，面積2500平方米，那么須有1667平方米以上面積的業(yè)主、且有14戶以上的人家同意，才能列支此項(xiàng)維修資金。” |
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