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| 山東:物業(yè)管理條例5月實施 解決配套車庫糾紛 |
| 時間：2009/1/15
文章來源：青島早報 點擊：2957次 |
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業(yè)主打官司有了“主心骨” ,《山東省物業(yè)管理條例》將于2009年5月1日起實施，諸多規(guī)定有助解決小區(qū)配套設(shè)施和車庫等糾紛。
小區(qū)自來水管發(fā)生爆裂產(chǎn)生高額水費誰來承擔？小區(qū)的電力設(shè)施該由誰維護？小區(qū)車庫能否向業(yè)主出租……每次在小區(qū)配套設(shè)施出現(xiàn)問題時，總是免不了給專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主和物業(yè)公司之間帶來一場糾紛和爭吵，近日，《山東省物業(yè)管理條例》經(jīng)省人大常委會第八次會議通過后，將于今年5月1日起正式實施，這將改變目前的“混亂局面”，在許多容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)上得到解決，讓業(yè)主更加省心。
★焦點一 業(yè)主不必再為配套設(shè)施鬧心
●事例
“我們這條街上40多戶店鋪，停水四個月了竟然冒出500元水費欠款單。”在即墨大同街有著幾十家店鋪和居民，原先每戶業(yè)主每月的水費不超過30元，可到了去年年初，每月到了交水費時，都會多出一半。到了去年7月份，有幾戶店鋪突然收到了500元不等的水費單。因為管道老化出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，可維修經(jīng)費太貴一直沒改造，所產(chǎn)生的水費全部平攤給了每個用戶。因為部分業(yè)主拒絕交納維修費用，自來水公司無耐之下只好停水，而許多居民只能花錢買水吃。
●居民說法
“每個月滲漏掉的水費要我們平攤，這不太合理。”業(yè)主孫先生表示，自來水管是自來水集團安裝的，他們作為業(yè)主根本不具備維護的能力，自來水老化施工安裝單位和維護單位應(yīng)該預(yù)見到，并實施維修和更換，出了問題把包袱都甩給業(yè)主，顯然對業(yè)主太不公平。
●物業(yè)公司
小區(qū)水管產(chǎn)權(quán)問題引發(fā)的糾紛在島城許多小區(qū)都存在，而作為物業(yè)公司等管理方來說也是一件讓他們頭疼的事情。“讓居民承擔費用的確有些為難，但總不能我們來支付。”島城某小區(qū)物業(yè)公司負責人告訴記者，原先的確因為配套設(shè)施的維修問題，開發(fā)商和業(yè)主之間、物業(yè)公司和業(yè)主之間以及經(jīng)營單位與物業(yè)、業(yè)主之間有諸多糾紛，他們夾在中間非常為難，如果《條例》能把責任細化，對他們來說幾乎是一種“解脫”。
●變化
《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)，最終由專業(yè)經(jīng)營單位承擔起完全的投資責任。
新小區(qū)將有望按照新《條例》建設(shè)。此外《條例》中還規(guī)定，配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。也就是說，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當達到分戶計量、分戶控制條件，建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔。
《山東省物業(yè)管理條例》
其它變化
●業(yè)主不能擅自砸掉承重墻：《條例》規(guī)定，物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，因此像承重墻體就是共用部分的，業(yè)主裝修的時候不能說砸就砸。
●業(yè)主入住滿兩年“必須”成立業(yè)主大會：只要業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十以上，都“必須”成立首次業(yè)主大會。
●配套建設(shè)沒有約定屬于業(yè)主共有：按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”（凡攤?cè)肷唐纷》砍杀镜�，屬于業(yè)主共有；未攤?cè)氲�，屬于建設(shè)單位所有，建設(shè)單位可以自行經(jīng)營或者出租、出售）。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈予全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營或者出租、出售，但應(yīng)當優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
小區(qū)車庫怎么用業(yè)主說了算
●事例
“我們小區(qū)的車庫泊位都是經(jīng)物業(yè)公司賣給業(yè)主的。”家住開封路一小區(qū)的王女士告訴記者，他們小區(qū)是2006年交付使用，小區(qū)有個一層樓的室內(nèi)車庫。開發(fā)商賣房時，車庫泊位的永久使用權(quán)按每個泊位5萬元出售，但因價格太高沒人買，車庫一直閑置著。去年底，物業(yè)公司貼出通知，車庫泊位再次出售，由于這次價格降了一些，很快被業(yè)主搶購一空，這反而引起了部分希望租賃車庫的業(yè)主的不滿。
●業(yè)主說法
“我原本想去租車位，但物業(yè)公司說車庫產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，他們只負責替對方出售，不可能出租。”王女士認為，車庫是小區(qū)配套設(shè)置的，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)購買了房子，應(yīng)該有權(quán)利享受停車泊位，但開發(fā)商借著車位少來“要挾”業(yè)主掏錢買車位，就顯得有些“強人所難”了。“我認為應(yīng)該聽聽業(yè)主的意見。”王女士說。
●物業(yè)公司
記者在采訪小區(qū)物業(yè)公司時，相關(guān)負責人告訴記者，他們進駐該小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)停車空間非常缺乏，連消防通道上都停滿車。為充分利用停車空間，物業(yè)公司找到開發(fā)商詢問閑置車庫的問題，開發(fā)商出示了車庫所有權(quán)文件，并同意由物業(yè)公司為經(jīng)辦人，出售車庫泊位永久使用權(quán)。“替開發(fā)商銷售泊位前，我們沒征求業(yè)主意見。”該負責人表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，開發(fā)商是車庫的產(chǎn)權(quán)人，開發(fā)商說只能出售不出租，他們也覺著合情合理并照辦。
●變化
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。但車庫應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。 |
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