小區(qū)的專項維修資金（即“房屋養(yǎng)老金”）如何交、如何管、如何用，一直是主管部門和廣大群眾關注的問題。2月13日，自治區(qū)建設廳、自治區(qū)法制辦就《廣西物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）進行前期調研，深入基層向業(yè)內人士征求意見。
據(jù)自治區(qū)法制辦有關負責人介紹，《辦法》已列入2009年自治區(qū)政府立法計劃，并有望在年內出臺。2月13日，南寧市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會請來區(qū)域內的兩家開發(fā)企業(yè)、四家物業(yè)公司、兩位業(yè)主代表和兩位業(yè)委會代表，與自治區(qū)建設廳、自治區(qū)法制辦的負責人就相關問題進行了熱烈的討論。記者將熱點問題歸納為以下四個方面�！�
熱點一：
維修資金由誰來管？
《辦法》要點：業(yè)主大會成立后，專項維修資金可由政府指定的單位代管，也可決定自主管理，還可委托物業(yè)公司、會計事務所、律師事務所等有資質的、符合條件的單位代管。
討論：有關人士推算了一下，按照《辦法》規(guī)定，商品房、經濟適用房等維修資金，每平方米建筑面積按當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%繳存。一個小區(qū)繳存的維修資金多達上百萬元，甚至上千萬元，如此龐大數(shù)目的資金到底交給誰來管更安全？
有業(yè)委會主任提出，專項維修資金是全體業(yè)主的，而業(yè)委會是為全體業(yè)主服務的，當然由業(yè)委會負責管理。再說，政府哪管得了那么多？有業(yè)主則提出，由物業(yè)公司管理也不錯，業(yè)委會隨時都可以監(jiān)督；也有人提出，由政府指定的管理單位代管是最放心的，萬一出了事政府會有責任。
對于第一種提法，很快有人舉出了反面的例子：上海某小區(qū)的維修資金由業(yè)委會管理，結果業(yè)委會主任將幾百萬的資金卷款移民到了國外，房子也不要了，現(xiàn)在連個人影都找不到。委托物業(yè)公司管理也存在這種情況，由于現(xiàn)在物業(yè)公司微利，一下子管著上百萬元、甚至上千萬元大額存款，難免不動心；并且物業(yè)公司幾年一聘，如果不再續(xù)聘了，以前也曾出現(xiàn)過物業(yè)公司連維修資金一起帶走的情況。委托政府指定的管理單位代管，萬一又被挪用或拿去炒股，業(yè)主又如何知曉？
也有業(yè)主委員會代表認為：維修資金不應當僅有一家單位來管理，這樣容易滋生風險。最理想的應該有幾家單位“權力制衡”。最后有物業(yè)公司負責人提出，為了資金的安全，要在《辦法》中增加“凡支取金額達到一定數(shù)量的，要報有關部門備案；對于支取數(shù)額較大、支取數(shù)資頻繁的，要進行調查審核；業(yè)委會有隨時查對余額的權力”等條款。有關人士提出，不管由誰來管，都是由業(yè)主大會決定的，一旦做出了決定，以后出了事，業(yè)主就要承擔相應的后果。
熱點二：
維修資金何時交？
《辦法》要點：業(yè)主應當在辦理物業(yè)入住手續(xù)前，繳存首期物業(yè)專項維修資金。
討論：有開發(fā)商提出，如果有業(yè)主是2008年買的房，2009年領的鑰匙，到底以哪一年的標準為依據(jù)繳存？由于物價波動，房屋的造價也不同，希望《辦法》能明確繳存的具體時間。
參與了《辦法》起草和修改的南寧市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長徐建花解釋，為保障維修資金交納標準的公平、公正、客觀、統(tǒng)一，房產主管部門每年都將定期公布上一年度的住宅建筑安裝工程每平方米的平均造價。業(yè)主每平方米交納的維修資金數(shù)額，統(tǒng)一為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米的平均造價的5%～8%。
有開發(fā)商提出，《辦法》沒有明確維修資金到底是預售時繳存，還是辦理入戶手續(xù)時繳存，如果在預售時就繳存，像他們的樓盤有21萬平方米，收上來就是上千萬元。如果放在辦理入戶手續(xù)時繳存的話，由于這時候的工作已轉給物業(yè)公司，不但增加物業(yè)公司的工作量，還有可能激化物業(yè)管理矛盾。因為以前南寧市“房屋養(yǎng)老金”都是每平方米每月只收0.05元或者0.1元，現(xiàn)在一下子要業(yè)主交上萬元，業(yè)主肯定難以接受。
有人提出最好在房屋合同備案時繳存“房屋養(yǎng)老金”，但這種說法立即遭到業(yè)主反對：“房子還沒有入住，就先要我交一大筆錢在那放著，還不如拿去別的地方投資。”到底何時繳存是最佳時機？調研會上沒有得出結果。
另外，有業(yè)主提出，在首期維修資金即將用完時，如何續(xù)交維修資金？與會人員一致認為：因為沒有切實有效的保障措施，因此續(xù)交維修資金將成為難題。但《辦法》仍應提倡和鼓勵業(yè)主自愿交納。特別是業(yè)主委員會此時應當發(fā)揮重要作用，其應當組織召開業(yè)主大會，通過業(yè)主大會制定切實可行的續(xù)交措施，以保障房屋及配套設施設備“老有所養(yǎng)”。
熱點三：
維修資金如何用？
要點：使用維修資金時，應征得所涉及范圍內專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主、且總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。
一物業(yè)公司老總提出，他們管理的是一個50多萬平方米的大盤，分了好幾個組團，業(yè)主上萬戶，那么在維修資金使用時，這2/3如何界定？比如小區(qū)內的道路在維修時，是組團的2/3業(yè)主同意，還是所有業(yè)主的2/3同意？如果所用金額數(shù)目不大，也要2/3業(yè)主同意嗎？
對于這個問題，法制辦和建設廳有關負責人進行了解釋。如果是小區(qū)主干道而不是市政道路，則屬于全體業(yè)主的公共部分，維修資金的支取應得到全小區(qū)2/3業(yè)主的通過�！掇k法》為提高資金的使用效率，減少繁瑣程序，故設定了年度資金使用計劃，即物業(yè)公司可以根據(jù)本小區(qū)的房屋及共用設施設備的實際情況，制定年度維修計劃及所需資金預支數(shù)額。在公示并征得小區(qū)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主、且總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，可一次性向資金管理部門申請預支年度維修費用。
有物業(yè)公司提出，他們進駐某小區(qū)已五六年，但一直都沒有向業(yè)主收取維修資金。前不久，一條電路壞了，物業(yè)公司一下子花費了5萬元�，F(xiàn)在通過業(yè)委會能不能向業(yè)主把這筆錢要回來？有關人士認為，這筆錢能否要得回來，得看業(yè)委會如何做業(yè)主的工作了。
熱點四：
遇到禁止條文怎么辦？
《辦法》要點：依法由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。
討論：有物業(yè)公司老總說到一件事，前不久，他們服務的小區(qū)水管爆裂了，為了讓業(yè)主盡快用上水，物業(yè)公司請有關單位前來維修，水管修好了，但小區(qū)路面“開了膛”。理論上有關單位應該修復地面，但實際上還不好操作，水管修好了，還要修復地面，下次萬一哪里水管又爆了，他們還會來修嗎？并且事先只想到水管盡快修好，也沒簽合同對相關事宜進行約定。
物業(yè)公司的負責人一致認為，雖然《辦法》明確應當由有關責任人來負責維修其損壞的設施設備，但事實上難以操作。所以對于物業(yè)公司來說，是一個難題：不能不填平路面，又不能違規(guī)使用維修資金。遇到這種情況，有的物業(yè)公司只好從自己的利潤里來支付這部分錢了。對此，自治區(qū)法制辦和自治區(qū)建設廳有關負責人認為這的確是個問題，表示將跟相關部門進行協(xié)調。
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