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一年一度的全國兩會落下了帷幕，社會各界關(guān)注的熱潮卻仍未曾退去。在今年的全國兩會上，全國人大代表陳曉萍就“調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)稅收政策” 提出建議，全國政協(xié)委員田在瑋就“發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在調(diào)解物業(yè)管理糾紛中作用” 提案。因為關(guān)乎物業(yè)管理“民生”，這兩個提案和建議在業(yè)界引起廣泛的關(guān)注。
物業(yè)管理行業(yè)是個歷經(jīng)磨礪的行業(yè)。自1981年行業(yè)在我國誕生以來，一直是伴隨著矛盾、糾紛、懷疑、非議成長起來的。在這個艱難的過程中，行業(yè)上下始終堅定信念，以扎實的行動推動行業(yè)發(fā)展——這其中，兩會這個特殊的平臺也起到了重要的作用——總是在最關(guān)鍵的時候，物業(yè)管理行業(yè)通過兩會平臺發(fā)出自己的聲音，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展吶喊。
減輕稅負 豈止行業(yè)的自我救贖
近日，廣州某媒體以“物業(yè)服務企業(yè)，別拿企業(yè)虧損忽悠業(yè)主了”為噱頭，組織報道文章，把物業(yè)管理業(yè)界爭取良性生存環(huán)境的呼聲蔑為“忽悠”。用該文作者的話來說，一些物業(yè)服務公司肆意侵占本屬于全體業(yè)主的公共收益，其列出的《收支明細表》中卻永遠都顯示“虧本”，但是一旦業(yè)委會要炒物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司通常都是“打死也不走”。
真實情況到底是怎樣的呢？
中國物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心《物業(yè)管理行業(yè)稅負問題研究》課題組近日發(fā)布一份研究報告，報告指出物業(yè)管理行業(yè)生存狀況不容樂觀。以中物協(xié)2007年開展的物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查統(tǒng)計數(shù)字為例：2006年盈利企業(yè)僅占調(diào)查企業(yè)的39.7%。此數(shù)據(jù)表明，僅有40%的企業(yè)贏利，而有60%的企業(yè)虧損或持平。加之《勞動合同法》實行給企業(yè)造成人力成本增加，以及金融危機引發(fā)的社會、經(jīng)濟新形勢也使得部分企業(yè)尤其是一些房地產(chǎn)企業(yè)屬下的物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)營更加困難。物業(yè)管理業(yè)界形成巨大的生存壓力。
問題是，短期內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)目前面臨的困難多數(shù)不可能徹底解決。例如，當前物價和人力成本不斷上漲，而物業(yè)管理收費水平難以得到同步調(diào)整；物業(yè)管理收費難，致使全國性的物業(yè)管理費收費率低；業(yè)主整體性物業(yè)管理消費意識有待進一步增強，物業(yè)管理糾紛依然頻發(fā)，等等。面對這樣的客觀現(xiàn)狀，從稅收政策上給予物業(yè)管理行業(yè)扶持和支持，無疑具有重大的現(xiàn)實意義。
早在2007年，中物協(xié)就已敏銳地發(fā)現(xiàn)了這一問題，并將研究和解決物業(yè)管理行業(yè)稅負問題列為中物協(xié)二屆理事會的一項重要工作。2008年“兩會”期間，中物協(xié)撰寫《關(guān)于建議對物業(yè)管理行業(yè)給予適當政策優(yōu)惠的提案》，由全國政協(xié)委員、中物協(xié)副會長田在瑋向十一屆全國一次會議提交。同時，由中物協(xié)常務理事、福州市第十三屆人大代表林常青向人代會提交議案，呼吁減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負擔。
在中物協(xié)和有關(guān)部門的努力和協(xié)調(diào)下，2008年10月，財政部稅政司在答復十一屆全國人大代表“關(guān)于減輕物業(yè)服務行業(yè)稅收負擔的建議”中明確：“為了促進下崗失業(yè)人員再就業(yè)，國家對企業(yè)當年新招用持《再就業(yè)優(yōu)惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加的優(yōu)惠。定額標準為每人每年4000元，可上下浮動20%，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標準。物業(yè)服務企業(yè)符合條件的也可以享受上述優(yōu)惠政策。”至此，長期渴望減輕稅負的物業(yè)服務企業(yè)看到了第一縷曙光。
值得關(guān)注的是，在今年的全國兩會之前，2月21日，中物協(xié)在福建召開“物業(yè)管理行業(yè)稅負問題研究”課題論證會。中物協(xié)會長謝家瑾、秘書長陳偉，福建省有關(guān)領(lǐng)導，全國人大代表陳曉萍，及課題組組長林常青等參加了會議。會議從目前物業(yè)管理行業(yè)的稅負現(xiàn)狀入手，提出物業(yè)管理行業(yè)稅負問題，分析存在的問題及造成的影響，結(jié)合討論扶持物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的現(xiàn)實意義，提出了完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議。會后，形成了專題報告建議案，由陳曉萍向第十一屆全國人代會進行了提交�！ �
但是，如同廣州某媒體的報道和認識一樣，把對物業(yè)管理稅收減負只是看作行業(yè)的自我救贖，那有失偏頗和狹隘。稅收減負表面看是惠及物業(yè)服務企業(yè)，其實真正受益的還是業(yè)主，更是我們的社區(qū)和整個社會。
在今年的全國人代會上，陳曉萍代表在提交建議案時以福州市為例進行了數(shù)字說明：去年福州發(fā)生了各類物業(yè)管理糾紛、上訪、信訪高達225件，訴訟到基層法院和福州市中院審理的分別為443件和150件。其中，有30多個住宅項目皆因物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營艱難撤出了項目，而這些小區(qū)業(yè)主大多為低收入人群，盡管小區(qū)物業(yè)管理費標準低，但繳費率依然很低。陳曉萍呼吁，在目前情況下，最簡捷有效的途徑就是減輕物業(yè)服務企業(yè)稅負。為此，陳曉萍建議降低物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率：建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。
如果對于陳曉萍說的幾個數(shù)據(jù)作進一步分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主作為物業(yè)管理最重要的兩個主體，試問，缺了一方，物業(yè)管理何以健康發(fā)展。而通過國家制定扶持物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策，在不增加業(yè)主經(jīng)濟負擔的同時，又能保證物業(yè)服務的正常開展，無疑具有重大的現(xiàn)實意義。
從經(jīng)濟學的角度講，稅收政策具備調(diào)整利益分配關(guān)系和扶持社會健康發(fā)展的雙重功能。調(diào)整利益分配關(guān)系，就是要創(chuàng)造公平稅收環(huán)境，使稅收負擔與納稅人的負擔能力相適應；扶持社會健康發(fā)展，則是要真正關(guān)注民生。從這個角度講，通過調(diào)整國家的稅收政策，減低物業(yè)管理行業(yè)的稅負，不失為扶持物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的有效舉措。
行業(yè)調(diào)解
也是社區(qū)和諧的良方
近日，網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的北京市朝陽區(qū)法院雙橋法庭副庭長陳紅的日記也引起了人們廣泛的關(guān)注。陳紅在日記中表示，2008年雙橋法庭收案4000多件，法官們個個疲于奔命。2009年才過去兩個月，雙橋法庭的收案數(shù)就已經(jīng)超過了2000件。
而據(jù)朝陽區(qū)法院披露的信息表明：朝陽區(qū)法院2005年案件量就突破了5萬件大關(guān)，到2008年，案件量再次突破6萬件大關(guān)。朝陽區(qū)法院院長李新生表示："朝陽區(qū)法院去年結(jié)案最多的法官，一年結(jié)案達到1134件。這個數(shù)字意味著，她平均每天要開8-12個庭，結(jié)3起案件。"因此，北京市朝陽區(qū)法院自2006年起就以案件過多為由，不再受理物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主欠費的案件了。
面對極其稀缺的司法資源，當前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是：伴隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，由于一些現(xiàn)實的原因，物業(yè)管理糾紛和訴訟整體上仍然在增長。這一矛盾和反差迫切呼喚新的糾紛解決機制。
在這樣的背景之下，中物協(xié)啟動了“物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機制研究”課題。
2008年10月20日，“物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機制研究”課題論證會在天津召開。此次會上，中物協(xié)、最高院、部分地方主管部門及物協(xié)、天津市高院和中國國際商會調(diào)解中心有關(guān)領(lǐng)導和專家參會，并就“物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機制研究”課題報告的相關(guān)問題進行了論證、探討。此后，《中國物業(yè)管理》雜志刊發(fā)陳偉和高飛的文章《物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機制研究》，在業(yè)界進行了學習交流。
當前，法院系統(tǒng)也在探索建立以訴前和解、庭前和解、判后答疑為主體的調(diào)解和解工作機制。例如，僅2008年朝陽區(qū)法院就有近9000起糾紛經(jīng)過訴前調(diào)解解決，最終沒有進入訴訟階段。2008年12月17日，最高院司法改革辦公室副主任蔣惠嶺一行到訪中物協(xié)，并與中物協(xié)副會長徐俊達、田在瑋，秘書長陳偉等就“多元糾紛解決機制”問題進行了研討和交流，會上最高院司改辦就《關(guān)于建立健全多元糾紛解決機制的若干意見》向中物協(xié)征求意見，并進一步探討了最高院與中物協(xié)共同建立地方試點的可行性。雙方達成了許多共識。
在國外，行業(yè)調(diào)解已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，一些國家都立法強制規(guī)定部分訴訟案件必須首先適用行業(yè)調(diào)解，或者賦予法官對案件優(yōu)先適用行業(yè)調(diào)解的裁量權(quán)。在我國，伴隨著《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的實施，以及最高院“多元糾紛解決機制”的有效探索，物業(yè)管理行業(yè)的糾紛調(diào)解機制必將打開新的局面。在這樣的背景下，今年兩會期間，全國政協(xié)委員、中物協(xié)副會長田在瑋向十一屆全國政協(xié)提交了議案——《關(guān)于進一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在調(diào)解物業(yè)管理糾紛中作用的建議》。
三保一促
全行業(yè)應把握的大局
今年，國家提出了“保民生、保增長、保穩(wěn)定，促就業(yè)”的民生政策和目標。對于物業(yè)管理這個特殊的服務行業(yè)來說，無疑要正確把握這一大局，也是整個物業(yè)管理行業(yè)學習兩會精神的重要切入點。
目前，在不少小區(qū)，物業(yè)管理的現(xiàn)實狀態(tài)是：業(yè)主自感權(quán)益受損呼吁維權(quán)，物業(yè)服務公司卻叫苦連天。其實，物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務行業(yè)，正如全國人大代表、安徽工業(yè)大學管理學院院長楊亞達在兩會期間所說的，物業(yè)管理作為一個朝陽服務行業(yè)，在推動經(jīng)濟、改善民生、解決就業(yè)、穩(wěn)定社會等方面都發(fā)揮了較大作用。
物業(yè)管理的本質(zhì)是公共管理和服務，也可以稱之為準公共管理和服務。因此，有業(yè)界人士認為，如果把物業(yè)管理單純地作為一個物權(quán)問題來處理，最終是不可能解決物業(yè)管理中的矛盾的。只有把物業(yè)管理納入到社區(qū)管理、公共管理中，才能化解矛盾、解決問題。也正是源于物業(yè)管理這樣的一種屬性，使得行業(yè)在“保民生、保增長、保穩(wěn)定，促就業(yè)”的民生工程中將發(fā)揮重要作用。
中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心將物業(yè)管理對于社會經(jīng)濟的重要作用歸結(jié)為三個主要方面：一是增加就業(yè)崗位，每年物業(yè)管理行業(yè)約可以吸納30萬就業(yè)人員，占全國新增就業(yè)人口的2.69%；二是有利于構(gòu)建和諧社會，物業(yè)管理有利于打造安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境和建立社區(qū)的和諧氛圍；三是有利于維護社會穩(wěn)定。據(jù)公安網(wǎng)報道，實行物業(yè)管理的小區(qū)與沒有實行物業(yè)管理的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38，每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。
縱觀國外，享有“花園城市”美譽的新加坡，其國民的居住質(zhì)量很高，與高水平的物業(yè)管理是分不開的。社區(qū)和，社會和；社區(qū)安，天下安。作為一個最貼近“民生”的服務行業(yè)，物業(yè)管理對提高居民生活質(zhì)量和工作質(zhì)量方面發(fā)揮著重要作用，是品質(zhì)生活重要的組成部分。另一方面，良好的物業(yè)管理對延長建筑物與設(shè)施的壽命，提升物業(yè)使用價值與經(jīng)濟價值，節(jié)約社會資源，現(xiàn)實可持續(xù)發(fā)展，起著舉足輕重的作用。
早在2001年前后，關(guān)于物業(yè)管理法制化、規(guī)范化的呼聲很高，許多人大代表和政協(xié)委員就建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)進行呼吁，2003年，國務院《物業(yè)管理條例》頒布，配套法規(guī)也相繼出臺。之后，2005年以來的一段時間，關(guān)于“物權(quán)”立法的呼聲甚高，成為當時兩會的熱點問題之一，2007年《物權(quán)法》出臺和實施。我們也相信，不管是減輕稅負、行業(yè)調(diào)解，還是“三保一促”，今天物業(yè)管理行業(yè)發(fā)出的呼聲，在不久的明天將化作推動行業(yè)發(fā)展的春潮，進而實現(xiàn)我國物業(yè)管理又好又快的發(fā)展。
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