《南寧市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》解讀
業(yè)主大會如何召開？什么情況下召開才算有效？什么樣的業(yè)主才能競選業(yè)委會委員？業(yè)委會成員可不可以拿報(bào)酬？為了方便讀者理解，記者結(jié)合具體案例，請南寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人就《指導(dǎo)規(guī)則》作詳細(xì)的解讀。
業(yè)主大會有效召開需兩個條件
案例：某小區(qū)共有住戶400多戶，定在周末召開業(yè)主大會——小區(qū)的門禁壞了，討論如何使用維修資金進(jìn)行修理。結(jié)果業(yè)委會在各單元張貼了開會的通知，但當(dāng)天上午到場的業(yè)主只有20多人，這個會只能有始無終。最后業(yè)委會只好另外想出一個辦法：將使用維修資金的理由和數(shù)目張貼出來，并申明——如果在10天內(nèi)沒有業(yè)主提出反對意見，視為全體同意。
解讀：由于業(yè)主大會代表著全體業(yè)主的權(quán)益，全體業(yè)主的權(quán)力行使是通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)的，因而，《物權(quán)法》及國家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主大會的召開條件作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。即業(yè)主大會必須要同時(shí)達(dá)到兩個1/2以上才能有效，即擁有建筑面積過半、人數(shù)過半的業(yè)主參加大會，才能算有效。
根據(jù)上位法，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加業(yè)主大會會議，業(yè)主大會會議方能有效召開。比如，某小區(qū)住房建筑面積10萬平方米，業(yè)主1000戶，那么必須要有500戶以上的業(yè)主參加、且這500戶業(yè)主的所擁有的住房建筑面積要達(dá)到5萬平方米以上，這樣的業(yè)主大會才算數(shù)。
業(yè)主大會如何召開？
案例：服務(wù)于某小區(qū)的物業(yè)公司即將到期，業(yè)委會用書面的方式向全體業(yè)主征求書面意見，即挨家挨戶派發(fā)征求意見的表格，請業(yè)主填寫是否讓原物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)。部分業(yè)主認(rèn)為這種方式不妥，向業(yè)委會提出質(zhì)疑。
解讀：業(yè)主大會通常是在涉及小區(qū)公共利益的重要事務(wù)要討論時(shí)才組織召開的，但由于不少業(yè)主抱著“事不關(guān)己、高高掛起”的心態(tài)，極少關(guān)心小區(qū)事務(wù)，因而目前業(yè)主大會的召開存在較多的困難，往往會因?yàn)闀h達(dá)不到法定的條件而流產(chǎn)，特別是一些出租屋較多的小區(qū)，更難。
針對業(yè)主大會難召開的現(xiàn)狀，《指導(dǎo)規(guī)劃》規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論形式，也可以用書面形式來召開。特別是一些物業(yè)管理區(qū)域很大且業(yè)主人數(shù)較多的小區(qū)，往往都會采用書面形式召開。
比如，物業(yè)公司即將到期是留還是不留、屋頂滲漏嚴(yán)重需要使用多少專項(xiàng)維修資金、選聘物業(yè)公司是以招標(biāo)還是以協(xié)議的方式等重大事項(xiàng)，如果召集業(yè)主同時(shí)到場集體開會討論有困難，就可以采用書面形式召開業(yè)主大會進(jìn)行表決，只要向業(yè)主發(fā)放業(yè)主大會議題的表決票，在規(guī)定的會議時(shí)間內(nèi)，參與投票表決的業(yè)主達(dá)到法定條件，就可以視為召開了業(yè)主大會，當(dāng)然議題是否能得到通過，還需要對表決票進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
報(bào)名參選必須沒“前科”
案例：某小區(qū)新成立的業(yè)委會所做的第一件事，就是對原物業(yè)公司下“逐客令”，而物業(yè)公司拒不退出小區(qū)，他們認(rèn)為，業(yè)委會的成立不合法，因?yàn)?span lang="EN-US">7人當(dāng)中有5人長期以來拒交物業(yè)費(fèi)和公攤水電費(fèi)。
解讀：在不少小區(qū)出現(xiàn)這種情況，部分業(yè)主或不滿物業(yè)公司服務(wù)、或與物業(yè)公司有過節(jié)、或有意拒交物業(yè)費(fèi)。在業(yè)委會即將成立或換屆之時(shí)，這部分業(yè)主往往“冒頭”最快——因?yàn)檫M(jìn)入業(yè)委會后，就意味著掌握了物業(yè)公司的生殺大權(quán)，把物業(yè)公司趕走，那么之前的欠費(fèi)即可一筆勾銷。
另一種情況是，個別業(yè)主既是業(yè)委會成員又在物業(yè)公司干活。某小區(qū)的業(yè)主當(dāng)選業(yè)委會后，立即成立了一家物業(yè)公司，并自任老總，隨即以各種理由將原物業(yè)公司趕走，然后取而代之。在以后的小區(qū)各項(xiàng)管理、維修費(fèi)用中，賬目十分混亂，引起了大多數(shù)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
為此，《指導(dǎo)規(guī)則》在上位法的基礎(chǔ)上，對報(bào)名參加業(yè)委會選舉的業(yè)主的條件進(jìn)行了細(xì)化，特別是針對上位法中所說的業(yè)委會候選人應(yīng)當(dāng)“模范履行業(yè)主義務(wù)”這一條件做了進(jìn)一步的說明，明確是“未欠交物業(yè)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公攤水電費(fèi)等義務(wù)的業(yè)主”，并且還規(guī)定“未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或下屬企業(yè)內(nèi)任職”，使這一條款更具有操作性。
給業(yè)委會主任帶上“緊箍咒”
案例：某小區(qū)業(yè)委會主任大權(quán)獨(dú)攬，手里拿著公章，將其他4個委員撇在一邊，只要發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有什么不順眼的地方，立即寫一個通知或告示，蓋上業(yè)委會的公章，張貼在小區(qū)顯眼位置。業(yè)主認(rèn)為，蓋了業(yè)委會公章的通知，肯定經(jīng)過了業(yè)委會全體成員的討論，是代表了絕大多數(shù)業(yè)主意愿的，不自覺地在心里表示了認(rèn)同。但實(shí)際上，這個主任掌握了整個小區(qū)的大權(quán)，他不僅成功地趕走了物業(yè)公司，還屢次阻撓業(yè)委會換屆。
解讀：由于業(yè)主大會不是一個實(shí)體組織，業(yè)主大會的決議往往要通過業(yè)委會這個執(zhí)行機(jī)構(gòu)來執(zhí)行，而業(yè)委會執(zhí)行得好與壞，關(guān)鍵要看業(yè)委會運(yùn)作是否正常。
為了使業(yè)委會規(guī)范運(yùn)作，針對業(yè)委會主任權(quán)力過大、“一人說了算”的情況，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定：業(yè)委會作出的決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在小區(qū)里公示7天以上，且有諸如使用專項(xiàng)維修資金、調(diào)整物業(yè)收費(fèi)、罷免委員等事關(guān)小區(qū)的8件大事，必須經(jīng)過全體代表委員過半以上的委員在公示上簽字。另外還規(guī)定，以業(yè)委會的名義發(fā)布信息的，須經(jīng)業(yè)主委會作出決定，而業(yè)委會會議作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)有書面的會議記錄，并有到會委員簽字確認(rèn)。
業(yè)委會拿不拿報(bào)酬業(yè)主說了算
案例：某小區(qū)業(yè)委會主任自行決定，從公共停車場的收費(fèi)中拿出部分錢來補(bǔ)貼委員的交通費(fèi)、電話費(fèi)，其中主任每月250元、副主任每月200元、委員150元。此舉遭到部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們認(rèn)為，業(yè)委會提倡的是義務(wù)工作，是不能拿報(bào)酬的，并且對于他們拿補(bǔ)貼一事，很多業(yè)主都不知道。
解讀：一直以來，業(yè)委會都是義務(wù)地在為全體業(yè)主工作，但憑心而論，他們在為全體業(yè)主辦事時(shí)，除了勞心勞力之外，多少會花掉一些電話費(fèi)和交通費(fèi)。那么是不是就可以心安理得地去拿報(bào)酬了？有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，業(yè)委會成員是否可以領(lǐng)取津貼，須業(yè)主說了算。
為此《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)委會成員是否領(lǐng)取津貼、工資，以及發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)如何，從哪里開支等等，應(yīng)先在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中確定，然后由業(yè)主大會表決通過。鑒于業(yè)委會成員都是兼職，《指導(dǎo)規(guī)則》還提出，業(yè)委會可以聘請專職秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)委會的日常事務(wù)，酬金也根據(jù)業(yè)主大會的決議確定。
業(yè)委會任期不超5年
案例：某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿，但原主任仍在操辦小區(qū)的各種事務(wù)，既不組織換屆選舉，也不組織召開業(yè)主大會。有業(yè)主站出來想組織換屆時(shí)，原主任還以各種手段阻撓。同時(shí)原主任還掌控小區(qū)的各種收入，引起了不少業(yè)主的不滿。
解讀：有不少小區(qū)的業(yè)委會發(fā)現(xiàn)，可以通過脅迫物業(yè)公司或是利用小區(qū)公共部位經(jīng)營來獲得收益。因而為了謀取私利，他們到了任期滿了也不想放棄，仍“大權(quán)在握”。對此《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)委會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業(yè)主大會、業(yè)委會的名義開展活動。并且在要任期屆滿前60日，召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。逾期未換屆的，由城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門指導(dǎo)換屆工作。
同時(shí)《指導(dǎo)規(guī)則》還規(guī)定，由于剛開始入住小區(qū)時(shí)，業(yè)主之間不熟，所以對首屆業(yè)委會的任期定為2年，新的業(yè)委會任期由業(yè)主大會決定，可以是3年，也可以是4年，但一般不超過5年。
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