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《南寧市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》出臺
舊物業(yè)不撤離，新物業(yè)進不去，這種“請神容易送神難”的情況不時會在南寧市的一些小區(qū)發(fā)生，有的甚至出現(xiàn)兩撥保安同時站崗、兩撥保潔同時掃地的情形。從5月1日起，《南寧市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》（以下簡稱《指導意見》）正式實施，以后物業(yè)公司與小區(qū)“離婚”需要辦理什么手續(xù)，都將有具體的“條條框框”。物業(yè)公司與小區(qū)有望“好聚好散”。
《指導意見》出臺后，對于物業(yè)企業(yè)什么情況下該退出、如何辦理移交手續(xù)、該移交什么材料等都有具體的規(guī)定。為了方便讀者理解，記者以案例的形式，請南寧市房產(chǎn)局有關(guān)負責人對《指導意見》進行解讀。
什么情況下物業(yè)公司應(yīng)該退出？
案例：兩年前，某物業(yè)公司以招投標的方式進入到某小區(qū)管理，按照合同規(guī)定，今年3月底合同到期，業(yè)委會提出與原物業(yè)公司解除合同，并通過召開業(yè)主大會選聘了另一家物業(yè)公司，雖然在交接時出現(xiàn)了一些小摩擦，但還算實現(xiàn)了平穩(wěn)交接。
解讀：物業(yè)公司退出小區(qū)一般有以下6種情況：一是物業(yè)服務(wù)合同期滿業(yè)主大會不再續(xù)約；二是根據(jù)合同約定依法提前解除合同；三是物業(yè)公司被業(yè)主大會依法解聘；四是物業(yè)公司被有關(guān)部門撤銷資質(zhì)證書；五是物業(yè)公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照；六是生效的法律文書確定物業(yè)合同無效。
從南寧市的情況來看，物業(yè)退出小區(qū)服務(wù)的情形主要是前兩種情形居多。相當多小區(qū)一般仍會選擇與前期物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)簽訂服務(wù)合同。但也有前期物業(yè)服務(wù)合同到期后不再續(xù)約的情況，這時原物業(yè)公司就應(yīng)該與新的物業(yè)公司進行交接，并退出小區(qū)管理；另一種情況就是物業(yè)服務(wù)合同未到期就提前解除合同的。
物業(yè)公司退出后，業(yè)委會應(yīng)將物業(yè)公司退出的原因在小區(qū)里進行書面公告，同時立即準備召開業(yè)主大會選聘新物業(yè)公司。在此期間，可由社區(qū)的居委會組織安防、保潔等基本維護小區(qū)業(yè)主的正常生活，避免出現(xiàn)管理的真空狀態(tài)，所發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
物業(yè)退出需移交8項物業(yè)資料
案例：某小區(qū)是上世紀90年代開發(fā)的，業(yè)主入住后就一直由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理，2006年因物業(yè)收費等問題，物業(yè)公司與業(yè)主有了矛盾，被業(yè)主請出了小區(qū)。物業(yè)公司雖然走了，但業(yè)主除了接管保安崗之外，其他有關(guān)小區(qū)的任何材料都沒有收到。直到現(xiàn)在，小區(qū)變壓器的歸屬名稱仍是原來的物業(yè)公司，小區(qū)要進行用電改造，還須得到原物業(yè)公司的委托才行。
解讀：一般來說，物業(yè)資料移交的順序為：開發(fā)商~物業(yè)公司~業(yè)委會~物業(yè)公司。即小區(qū)在開發(fā)建設(shè)時期，物業(yè)資料由開發(fā)商移交給物業(yè)公司；物業(yè)公司退出時，若小區(qū)大會未成立，業(yè)委會未選舉產(chǎn)生，則應(yīng)將物業(yè)資料交還給開發(fā)商，再由開發(fā)商向新的物業(yè)公司移交；如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生了業(yè)委會，則物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會移交資料；新物業(yè)公司進駐小區(qū)后，業(yè)委會將物業(yè)資料再移交給新物業(yè)公司。
如果小區(qū)既沒有成立業(yè)委會，開發(fā)建設(shè)單位也不存在，那么，物業(yè)公司在退出時，應(yīng)向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門移交資料。
《指導意見》還專門列出了應(yīng)移交的具體內(nèi)容，共8項。內(nèi)容為：竣工驗收資料，技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件，實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術(shù)材料，代管的專項維修資金，經(jīng)營性賬目和業(yè)主的收益，物業(yè)管理用房，房屋產(chǎn)權(quán)名冊及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備。
給物業(yè)公司建信用檔案
案例：某小區(qū)業(yè)委會新請的物業(yè)公司在之前為某單位做物業(yè)服務(wù)時，將收到的幾十萬元物業(yè)費、水電費挪用到自己的工廠，被該單位發(fā)現(xiàn)及時中斷了與其的服務(wù)合同。但該小區(qū)的業(yè)委會并不知情。
解讀：物業(yè)管理行業(yè)目前確實存在良莠不齊的情況，極少數(shù)物業(yè)公司亂收費、不作為，特別是無合法理由拒不退出小區(qū)的。針對這種情況，《指導意見》規(guī)定，物業(yè)公司如果無合法理由不按規(guī)定退出的，房產(chǎn)主管部門按不良紀錄記入企業(yè)信用檔案，并向社會公布。物業(yè)公司的行為給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。而另一方面，業(yè)委會擅自解聘物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成損失的，也要承擔賠償責任。
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