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物業(yè)管理問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題。規(guī)范發(fā)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善、提高城市管理水平、維護(hù)公共秩序、改善人居環(huán)境、擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)等方面發(fā)揮著巨大的作用。
為此，作為物業(yè)行業(yè)的職能部門，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理、監(jiān)督、規(guī)范、引導(dǎo)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。能動(dòng)性、做好政策法規(guī)的保障，還要將行政敢于動(dòng)態(tài)地滲透到物業(yè)行業(yè)中，尤其是在協(xié)調(diào)解決物業(yè)突出矛盾和物業(yè)糾紛等方面，基層政府組織的作為不可小覷。
建立和完善物業(yè)屬地管理框架
合肥市房產(chǎn)局物業(yè)處處長(zhǎng)馬萬里介紹，目前，合肥市在加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督和管理工作中，積極吸納了發(fā)達(dá)城市的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際，通過各級(jí)行政部門的適時(shí)介入，物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決取得了顯著的效果。下一步將依照物業(yè)條例，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)緩解工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛；居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)協(xié)調(diào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，做好物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。要逐步建立和完善市一區(qū)一街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）—居（村）民委員會(huì)四級(jí)物業(yè)行政管理框架。
新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度
物業(yè)主管部門已經(jīng)向市政府提交設(shè)立財(cái)政專戶方案，建議政府設(shè)立專門財(cái)政帳戶，將物業(yè)質(zhì)量保修金納入政府監(jiān)管范圍，瓦解開發(fā)商與承建商利益同盟。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%-5%的比例，一次性向市財(cái)政專戶繳存物業(yè)質(zhì)量保修金。今后，如果建設(shè)單位不履行物業(yè)保修義務(wù)，給業(yè)主生活和物業(yè)活動(dòng)管理造成不便，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司可以提出申請(qǐng)，維修費(fèi)用將從質(zhì)量保修金中列支。市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還，實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
此外，為控制開發(fā)商公共物業(yè)遺留問題，給物業(yè)工作造成“先天不足”，杜絕開發(fā)商和物業(yè)公司“踢皮球”現(xiàn)象，建立物業(yè)綜合驗(yàn)收備案和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，實(shí)現(xiàn)從源頭上控制開發(fā)商將存在問題的公共物業(yè)和設(shè)施設(shè)備拋給物業(yè)公司和業(yè)主。
物業(yè)經(jīng)費(fèi)“瓶頸”有望突破
馬處長(zhǎng)介紹，合肥市住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金，從2000年9月1日開始?xì)w集，至今累計(jì)已近16億元。隨著時(shí)間的推移，大量的物業(yè)已近或即將進(jìn)入物業(yè)維修期，全市物業(yè)維修資金安全、穩(wěn)妥的使用已經(jīng)迫于眉睫。目前，主管部門已多次向政府提交報(bào)告，建議盡快成立合肥市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心，積極穩(wěn)妥地做好物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用和管理。
伴隨改革開放的春風(fēng)，房屋商品化和物業(yè)管理專業(yè)化在我國已經(jīng)經(jīng)歷了近30個(gè)年頭，合肥市上世紀(jì)90年代初開始誕生物業(yè)公司以來，在一批物業(yè)管理人的不懈努力下，合肥市物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了由弱變強(qiáng)、由少變多、由混亂到規(guī)范的發(fā)展過程。近幾年的發(fā)展速度和成效十分明顯，尤其是2008年以來，合肥市物業(yè)管理工作無論是從行業(yè)主管部門的制度保障，還是物業(yè)公司本身成績(jī)都十分顯著。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管我們的行業(yè)制度和經(jīng)營管理模式日趨成熟，但隨著時(shí)間推移，我們要面對(duì)著大量的小區(qū)公用部位和公共設(shè)施設(shè)備已經(jīng)進(jìn)入破損或老化期，有的甚至無法發(fā)揮正常的使用功能，很多小戶的電梯、二次供水設(shè)備、消防智能化設(shè)施都到了快要報(bào)廢更新的年限，但從未進(jìn)行過大修，小區(qū)的監(jiān)控屏幕模糊不清形同虛設(shè)，小區(qū)單元門、圍欄銹蝕嚴(yán)重，樓道墻面、頂部脫落等等，對(duì)此業(yè)主意見越來越大，有的業(yè)主變以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)也經(jīng)常發(fā)生。
就物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容和資金現(xiàn)狀來說，物業(yè)公司無此項(xiàng)開支內(nèi)容，也無能力承擔(dān)這些費(fèi)用；而開發(fā)商以超過保修期為由，不再為此承擔(dān)維修費(fèi)用的也很多。由此形成業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商三角糾紛，嚴(yán)重影響了物業(yè)使用和物業(yè)管理于服務(wù)的正常秩序，從而造成業(yè)主不滿意，拒交管理費(fèi)物業(yè)公司入不敷出，降低服務(wù)質(zhì)量，甚至出現(xiàn)了一些小區(qū)“姥姥不疼舅舅不愛”無人管理的惡性循環(huán)；產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因不能單純地歸罪于物業(yè)公司或開發(fā)商，房子的“養(yǎng)老錢”沒有充分發(fā)揮作用已經(jīng)深層次地制約了物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，所以解放物業(yè)專項(xiàng)維修基金是業(yè)內(nèi)人士共同期待，也是行業(yè)發(fā)展的必然要求。
多部門多手段攻克物管難題
據(jù)介紹，為加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管，合肥市物業(yè)主管部門將采取多部門聯(lián)手，一起打出“組合拳”將引入更多行政力量，出臺(tái)政策措施更加細(xì)致明確。
據(jù)馬處長(zhǎng)透露，在外部環(huán)境上，要充分發(fā)揮接到、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和職能，具體做法上更加細(xì)致具體。首先，業(yè)主大會(huì)籌備組牽頭單位由居（村）民委員會(huì)調(diào)整為街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），籌備組人數(shù)不作具體限制，但業(yè)主代表人數(shù)不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一。其次，通過地方法規(guī)或法規(guī)性文件，進(jìn)一步明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理和服務(wù)責(zé)任主體，今年省十一屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》，新的物業(yè)管理?xiàng)l例將首次明確房屋維修金使用原則，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立、小區(qū)車位使用等諸多焦點(diǎn)問題作出明確規(guī)定。合肥市下半年也將對(duì)《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂，把法規(guī)性制度、法定條款寫入省市物業(yè)管理?xiàng)l例中，做到“有法可依”、“有法必依”。
2006年3月1日開始實(shí)行的《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定，“街道辦事處（鄉(xiāng)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立工作，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督”。督促其依法履行職責(zé)，調(diào)節(jié)物業(yè)糾紛，要把此項(xiàng)工作內(nèi)容納入到政府目標(biāo)責(zé)任管理，嚴(yán)格評(píng)議，嚴(yán)格考核和責(zé)任追究。更多行政力量參與物業(yè)管理。
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入和退出監(jiān)管。今后，物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)就玩“不辭而別”的做法將行不通了。為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)在承接物業(yè)和退出物業(yè)管理的過程中行為更加規(guī)范，合肥市將積極探索并實(shí)施物業(yè)服務(wù)保證金制度。物業(yè)服務(wù)在與開發(fā)建設(shè)單位（業(yè)主委員會(huì)）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》（《物業(yè)服務(wù)合同》）時(shí)，按照約定繳納合同履約保證金。今后，對(duì)物業(yè)公司管理、維修以及損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備，收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及其他經(jīng)營收入不退還的，拒不移交相關(guān)物業(yè)及業(yè)主材料和物業(yè)服務(wù)用房，扣除相應(yīng)的履約保證金。
建立物業(yè)“黑名單”，為了監(jiān)督廣大物業(yè)有序規(guī)范經(jīng)營，合肥市物業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)著手加大物業(yè)自治管理的力度，自制不再是一“考”定終生，對(duì)自制實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)主管部門規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司的經(jīng)營行為做了嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)不積極提高服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主意見大反映強(qiáng)烈、物業(yè)糾紛頻現(xiàn)的，物業(yè)管理部門將對(duì)其進(jìn)行降低自制或吊銷自制證書予以出發(fā)。對(duì)于所持自制證書不符合相應(yīng)自制等級(jí)條件的，兩年內(nèi)受到違反物業(yè)管理法律法規(guī)行政處罰達(dá)到3次以上的，以及兩年內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的，申報(bào)材料弄虛作假，拒絕移交物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或擅自撤離所服務(wù)項(xiàng)目都將予以降低級(jí)別或吊銷自制證書的處罰。被降級(jí)或吊銷自制證書的企業(yè)將被列入物業(yè)行業(yè)“黑名單”，并在媒體上公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，一直以來，開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目自己招標(biāo)或干脆自己管理，由于引進(jìn)物業(yè)公司缺乏監(jiān)督和審核，為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量埋下隱患，很多物業(yè)糾紛根源就是由于物業(yè)服務(wù)的不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)差，服務(wù)水平低造成的，物業(yè)公司管理和服務(wù)方式缺乏監(jiān)督和制約，甚至有些服務(wù)方式粗暴生硬，有時(shí)難免損害業(yè)主利益。物業(yè)公司的規(guī)范與否及服務(wù)是否真正做到以人為本，直接關(guān)系到物業(yè)在廣大市民心目中的形象。
據(jù)了解，去年8月《合肥市物業(yè)管理招投標(biāo)程序規(guī)定（實(shí)行）》出臺(tái)，標(biāo)志著開發(fā)商自建自管、“欽定”物業(yè)公司的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。今后將嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序要求操作，進(jìn)一步規(guī)范公平、公正、公公開的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
主管部門加強(qiáng)物業(yè)招投標(biāo)過程中監(jiān)督，具體出臺(tái)了多項(xiàng)措施。定期更新評(píng)標(biāo)專家成員，優(yōu)化公開招投標(biāo)程序和評(píng)標(biāo)細(xì)則，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)水平上當(dāng)升級(jí)，對(duì)獲得國家示范、升級(jí)、實(shí)際優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行加分，嚴(yán)格招投標(biāo)紀(jì)律。與此同時(shí)，主管部門也在加快建立和完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的制度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”做到每年調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)，形成“質(zhì)價(jià)相符”物業(yè)收費(fèi)機(jī)制，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
多部門聯(lián)手攻克物業(yè)難題。馬處長(zhǎng)還強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理涉及面廣，但靠一兩個(gè)部門難有作為。呼吁盡快建立健全物業(yè)管理問題協(xié)調(diào)機(jī)制，規(guī)劃、物價(jià)、房產(chǎn)、工商、市容、街道、公安等單位，部門相互協(xié)作，共同規(guī)范和促進(jìn)開發(fā)商、物業(yè)和廣大業(yè)主的行為。
同時(shí)，加大物業(yè)法規(guī)及政策的宣傳力度，大力開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊(duì)伍人才建設(shè)，廣開渠道，面向社會(huì)廣泛宣傳物業(yè)法規(guī)政策，要讓各級(jí)政府部門、物業(yè)服務(wù)以及廣大業(yè)主，及時(shí)全面了解物業(yè)條例及相關(guān)政策規(guī)定。參與監(jiān)督，依法履行職責(zé)和義務(wù)，為物業(yè)行業(yè)共同營造一個(gè)良好的社會(huì)氛圍。同時(shí)，加強(qiáng)行業(yè)中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才的培養(yǎng)，利用市局主管部門和物業(yè)協(xié)會(huì)，積極組織物業(yè)管理師、物業(yè)管理資格培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，以盡快提高物業(yè)行業(yè)整體隊(duì)伍素質(zhì)和專業(yè)機(jī)能水平。 |
