新物管條例下月實(shí)施，律師提醒業(yè)主快去完善物管服務(wù)合同，明確賠償責(zé)任
小區(qū)安全一直是市民關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管不少小區(qū)聘請了物管公司，但盜竊案件仍時有發(fā)生。時下，業(yè)主們普遍認(rèn)為物管公司“既然收了物管費(fèi)，就該對業(yè)主負(fù)責(zé)”，也為此生出不少事端。
下月1日起，新的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。按照新條例，業(yè)主可以和物管在物管合同中約定安保責(zé)任，一旦簽訂合同后業(yè)主家失竊，物管將按照合同承擔(dān)責(zé)任。
事件回放：
下班時發(fā)現(xiàn)家中被盜，報(bào)警后盜賊未能落網(wǎng)。失主熊先生認(rèn)為物管保安沒有盡到安全防范責(zé)任，為此要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，是熊先生的防范意識差，才導(dǎo)致被盜。昨日，熊先生所在小區(qū)的業(yè)委會，向物管公司要求更改物管合同，要把安全措施詳細(xì)寫進(jìn)合同當(dāng)中，以便分清業(yè)主和物管的責(zé)任。
失竊業(yè)主責(zé)怪物管
8月5日中午，熊先生下班回到巴南區(qū)某小區(qū)的家中，發(fā)現(xiàn)被盜。抽屜里的1600多元現(xiàn)金不翼而飛，相機(jī)、玉手鐲等物品也不見蹤影。熊先生當(dāng)即報(bào)案，稱家中被盜，案值4000余元。
警方現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，熊先生住在二樓，客廳陽臺是用鐵柵欄封住的，小偷是通過廚房窗戶翻進(jìn)屋的。由于有價值的線索很少，至今未能破案。
失主熊先生認(rèn)為，小區(qū)物管在安全管理上存在很大的漏洞，“以前使用的業(yè)主出入證，現(xiàn)在也不用了，不管什么人都可以隨便進(jìn)出小區(qū)，也很少看見小區(qū)保安巡邏，而且，小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控也沒有起到作用……”熊先生認(rèn)為，自己按時交納了物管費(fèi)，物業(yè)公司就該對業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)起責(zé)任。
此前也被小偷光顧過的一業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)外圍的圍墻比較高，小偷根本無法翻墻入內(nèi)，是保安沒做好巡邏防范，讓小偷混進(jìn)小區(qū)。“業(yè)主的物管費(fèi)中有相當(dāng)一部分是用于維護(hù)小區(qū)治安，包括聘用保安。如果業(yè)主家中失竊，物管都不承擔(dān)責(zé)任，那業(yè)主還花這筆錢干什么呢？”
“收了物管費(fèi)，就該對業(yè)主負(fù)責(zé)。”多數(shù)小區(qū)居民表達(dá)了與熊先生類似的觀點(diǎn)。
安保措施要進(jìn)合同
小區(qū)業(yè)主頻頻被盜，熊先生等業(yè)主找到了業(yè)委會。該小區(qū)的業(yè)委會收集了業(yè)主的意見后，向物管公司提出質(zhì)疑，認(rèn)為小區(qū)治安狀況有所滑坡。業(yè)委會要求物管公司對保安的工作職責(zé)、崗位的設(shè)置、巡查以及對保安的考核管理等，向業(yè)委會通報(bào)，并接受業(yè)主、業(yè)委會的監(jiān)督。
業(yè)委會還鄭重提出，要求更改目前的物管合同，將為小區(qū)業(yè)主安全提供安保措施的條款寫進(jìn)物管合同當(dāng)中，如設(shè)置監(jiān)控設(shè)施、啟用業(yè)主出入證、履行好外來人員的登記、保安巡邏等。
業(yè)委會認(rèn)為，物管公司應(yīng)該實(shí)施“24小時全天候服務(wù)”。
“我們不是安保公司”
面對大多數(shù)業(yè)主“收了物管費(fèi)，就該對業(yè)主負(fù)責(zé)”的質(zhì)疑，物業(yè)公司大喊“冤枉”。物業(yè)公司岳經(jīng)理道出了苦衷：公司配備的保安算是較多的了，保安是每兩小時就定點(diǎn)定線巡邏，但也會防不勝防。
岳經(jīng)理稱，物管只是對相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施進(jìn)行維修、管理，對小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，只有協(xié)管的義務(wù)，沒有當(dāng)然的保衛(wèi)義務(wù)。所以，業(yè)主家中被偷，物管公司是不應(yīng)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)被盜損失的賠償責(zé)任。
岳經(jīng)理稱，物業(yè)公司是服務(wù)公司，不是“安保公司”。他們按照物管合同維護(hù)小區(qū)正常秩序，如果連居民家里失竊都要他們擔(dān)責(zé)，那么，“沒幾個公司愿意接物管業(yè)務(wù)”。
物業(yè)公司設(shè)立保安部，對進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行盤問，對小區(qū)的樓房進(jìn)行巡視，對小區(qū)車輛行走、停放進(jìn)行指揮管理，對小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進(jìn)行臨時處理等等，這些都是物業(yè)管理公司的本職工作。但并不是說有了保安，就萬無一失了。
岳經(jīng)理指著自己辦公桌上新頒布的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》稱，他也正在學(xué)習(xí)。
岳經(jīng)理稱，他們正與業(yè)委會協(xié)商，在即將更改的物管合同當(dāng)中，擬訂需要寫進(jìn)的安保措施，“這其實(shí)也是分清責(zé)任的問題，如果物管把安保措施做到位了，業(yè)主再遭偷，我認(rèn)為物管就不應(yīng)該再承擔(dān)什么責(zé)任了。”
教你修改物管合同
如果在聘請了物管公司的前提下，小區(qū)仍發(fā)生被盜或被搶事件，物管公司是否應(yīng)賠償？賠償多少？
本報(bào)新聞律師團(tuán)成員、重慶森達(dá)律師事務(wù)所主任律師賀天強(qiáng)稱，10月1日起施行的新《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》將引入“賠償責(zé)任”，其中最重要的是保安責(zé)任，例如業(yè)主家中被偷，或在小區(qū)內(nèi)被盲流毆打，物管要按事先與業(yè)主簽訂的合同，賠償業(yè)主損失。目前，物管服務(wù)合同大多是格式合同，對于業(yè)主被盜被搶的賠償責(zé)任，格式合同里面沒有明確比例，大部分物業(yè)公司與業(yè)主也沒有這樣的合同約定。即便沒有合同約定，如果業(yè)主有證據(jù)證明，案發(fā)前有外來人員隨意進(jìn)入、保安脫崗、監(jiān)控不力等情況，物業(yè)公司也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
注意
約定賠償責(zé)任
10月1日新物管條例實(shí)施之后，我市的業(yè)主可與物管修改物管服務(wù)合同，在合同里予以明確責(zé)任，并約定根據(jù)小區(qū)的具體情況，約定賠償責(zé)任。如：要求物管定點(diǎn)、定線、定時巡邏；要求物管頒發(fā)業(yè)主證，在業(yè)主證上張貼業(yè)主照片，業(yè)主持證出入小區(qū)，物管做好對外來人員的登記等。
注意
特殊保護(hù)要求
重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定：業(yè)主對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主與物管另行約定。
新物管條例實(shí)施后，物管合同還沒到期的，業(yè)主或業(yè)委會也可以要求物管公司重新簽訂合同，約定安保條款。
注意
若沒有業(yè)委會
目前有很多小區(qū)沒有業(yè)委會，在這種情況下，業(yè)主可直接要求與物管簽訂合同、約定責(zé)任。一旦失竊，便可要求物管按合同承擔(dān)賠償責(zé)任。
重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例
第五十一條：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
業(yè)主被盜
物管補(bǔ)償兩千元
2月26日，家住渝北區(qū)某小區(qū)的梁曉回家一開門，驚奇地發(fā)現(xiàn)家中一片狼藉：家里被盜了！梁曉向警方報(bào)案后也沒有結(jié)果。
很生氣的梁曉要求物管公司賠償，哪知物管公司不予理睬。梁曉以拒絕交納物管費(fèi)來對付物管公司，物管公司則以停水的手段予以“回應(yīng)”。一氣之下，梁曉遂將物管公司起訴到渝北區(qū)法院。
近日，經(jīng)過法官調(diào)解，雙方達(dá)成一致：物管公司給付梁曉補(bǔ)償款2500元，梁曉限期補(bǔ)交拖欠的物管費(fèi)800余元。
九成網(wǎng)友
要重簽物管合同
昨日，本報(bào)公眾調(diào)查中心就這一問題隨機(jī)對40名網(wǎng)友進(jìn)行了QQ在線調(diào)查。調(diào)查顯示，90%的受訪者稱，新物管條例實(shí)施后，會主動要求與物管簽訂新的物管合同，約定安保責(zé)任。
調(diào)查顯示，對于物管合同的具體內(nèi)容，多數(shù)受訪者都表示“不清楚，到時再說”。網(wǎng)友“味道”表示自己會在合同中“明確物管責(zé)任，不留法律盲點(diǎn)，確保在物業(yè)糾紛中清晰判定責(zé)任歸屬”。網(wǎng)友“尹勝民”則希望在物管合同中增加“物管應(yīng)保證小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全；公共設(shè)施若對外開放，收入歸所有業(yè)主所有。”
與“尹勝明”一樣，九成受訪者表示小區(qū)安全措施一定要詳細(xì)地寫進(jìn)物管合同中，有一成的受訪者覺得“無所謂”，或者認(rèn)為“沒有必要”。記者張淑敏
邀您與律師
對話小區(qū)安全
近來，小區(qū)頻頻發(fā)生業(yè)主被盜案件，10月1日起，新的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行，也引起了社會的關(guān)注。
《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，我們該與物管簽訂什么內(nèi)容的物管合同，怎么約定安保條款？哪些條款對業(yè)主有利？明日，重慶森達(dá)律師事務(wù)所陳小燕律師將作客本報(bào)“互動星期二”欄目，與您共同探討這一問題。
無論您是小區(qū)的業(yè)主還是物管公司，明日，您都可以撥打本報(bào)的熱線63907301與律師探討“對話小區(qū)安全”，也可前往本報(bào)熱線接待室，與律師面對面交流。
風(fēng)險(xiǎn)加大后
物管費(fèi)能增加嗎？
一些物管公司在受訪時表示，一旦在合同中增加安保條款，物業(yè)公司的管理風(fēng)險(xiǎn)更大，適當(dāng)增加物管費(fèi)也是合情合理的。
對此，賀天強(qiáng)律師表示，物管費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)物價部門的核定，不是物管公司想漲就漲的，需要根據(jù)小區(qū)的狀況和物管資質(zhì)等而定。并不因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)加大了，物管公司就可以隨意增加物管費(fèi)。
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