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本報(bào)訊 電梯壞了誰來出錢維修？小區(qū)大門壞了維修費(fèi)用從哪里來……以前，房子“姓公”的多，居住者都不用擔(dān)心房屋修補(bǔ)的費(fèi)用問題，如今房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常等問題，都逐步改由房屋所有權(quán)人個(gè)人承擔(dān)。昨日，記者從南寧市法制辦獲悉，《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)審議通過，并將于今年11月1日起施行。
《辦法》實(shí)施后，業(yè)主們需要先預(yù)存一筆費(fèi)用到特定賬戶，作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金，等小區(qū)物業(yè)保修期滿后，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。
政策解讀
《辦法》確保房屋“養(yǎng)老金”�？顚Ｓ�
核心提示
為了規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理，有關(guān)部門早就開始著手起草管理辦法。本報(bào)曾于今年2月25日，對《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（專家論證稿）》進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道，同時(shí)還開設(shè)了熱線，讓廣大市民給《辦法》的制定提建議，引起了讀者的熱議。而即將實(shí)施的《辦法》對一些市民普遍關(guān)注的問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。
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原爭議：
已交維修資金，《辦法》實(shí)施后需不需要重交
“我們原來已經(jīng)在物業(yè)公司交了幾次維修基金，每次都交幾百元，最近物業(yè)公司又要讓我們交錢，那么《辦法》實(shí)施后，我們還用不用交這筆費(fèi)用呢？” 現(xiàn)實(shí)中部分小區(qū)業(yè)主在《辦法》實(shí)施前就已經(jīng)交過維修資金，他們很關(guān)心前面交的錢是不是有效的，往后還需不需要補(bǔ)交。
定論：已交的維修資金應(yīng)納入統(tǒng)一管理
據(jù)南寧市法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對在辦法實(shí)施前已經(jīng)歸集和建立了物業(yè)維修資金的，應(yīng)當(dāng)納入全市的統(tǒng)一管理，接受監(jiān)管，確保資金的安全�！掇k法》第四十二條規(guī)定：“本辦法施行前，已按有關(guān)規(guī)定或合同約定歸集了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”
相關(guān)操作：
將補(bǔ)交款存至專項(xiàng)維修資金專戶
除了已交的專項(xiàng)維修資金納入統(tǒng)一管理，一些之前沒有建立專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按要求補(bǔ)交維修資金。在補(bǔ)交維修資金時(shí)，按照《辦法》第十五條明確：“本辦法實(shí)施前未建立維修資金的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法實(shí)施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)4年將首期維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。
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原爭議：
新樓盤該不該由開發(fā)商先行墊付維修資金
“會不會給開發(fā)商造成太大的資金壓力了？”早在今年2月“專家論證稿”公布之時(shí)，有人就其中的一些條款提出了不同意見，包括要求開發(fā)商在售房前預(yù)繳維修費(fèi)用的條款。
有開發(fā)商代表說，預(yù)繳的款項(xiàng)并非一個(gè)小數(shù)目，開發(fā)商墊付后，如果房子銷售得并不理想，這筆墊付的費(fèi)用收回將遙遙無期，這對開發(fā)商來說是個(gè)不小的壓力。
定論：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先預(yù)交
記者獲悉，《辦法》確定了開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)預(yù)繳專項(xiàng)維修資金的要求。
“我們在省外城市調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，專項(xiàng)維修資金因歸集時(shí)間不一，存在歸集不到位甚至無法歸集等困難。”相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。
為了確保南寧市專項(xiàng)維修資金能夠最大限度統(tǒng)一歸集到位，根據(jù)南寧市的管理需要，規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位預(yù)交，然后再由開發(fā)商與業(yè)主開展結(jié)算手續(xù)。
《辦法》第十條規(guī)定，新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或辦理現(xiàn)售備案前按照房產(chǎn)主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預(yù)繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
相關(guān)操作：
購房者在辦房產(chǎn)證前再向開發(fā)商支付
在新房子出售前，開發(fā)商先預(yù)繳了專項(xiàng)維修資金，那么在房子賣給業(yè)主后，業(yè)主就得要將這筆錢返還給開發(fā)商了。而且按照辦法規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，向開發(fā)建設(shè)單位支付預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
《辦法》規(guī)定，在商品房銷售合同中，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以專門條款與業(yè)主約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存的數(shù)額、交存時(shí)間、方式等事項(xiàng)。物業(yè)購買人未按照《辦法》的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位有權(quán)不交付房屋。
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原爭議
一次性交納還是分月交不明確
在《辦法》出臺前，原來南寧市沒有統(tǒng)一的資金歸集標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商或者物業(yè)公司向業(yè)主收取維修資金的標(biāo)準(zhǔn)混亂，有的是按月按建筑面積收取，例如每月每平方米收取0.05元至0.20元，有的則是一次性按戶收取幾百甚至幾千元，造成現(xiàn)在資金管理混亂，數(shù)目不清，業(yè)主的權(quán)益有可能得不到保障的現(xiàn)狀。
定論：先交一次首期，使用后再補(bǔ)
記者獲悉，《辦法》出臺后，物業(yè)專項(xiàng)維修資金將實(shí)行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、所有權(quán)人決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。簡單來說，在《辦法》施行后買房子的業(yè)主，都要按標(biāo)準(zhǔn)先繳存一次首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主在繳存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，再按照資金的使用情況來看是否有繼續(xù)繳存的需要。如果資金的大部分都被使用后，出現(xiàn)賬面余額少于首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，而且續(xù)交后的資金余額不得少于其應(yīng)交首期資金數(shù)額。
《辦法》規(guī)定，具體的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實(shí)施。未成立業(yè)主大會，需要續(xù)交維修資金的，由業(yè)主按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足。
相關(guān)操作
按面積交，標(biāo)準(zhǔn)與建筑造價(jià)有關(guān)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
（一）未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額為南寧市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%。
�。ǘ┮雅渲秒娞莸奈飿I(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額為南寧市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的7%。
業(yè)主每平方米建筑面積應(yīng)交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體數(shù)額由市房產(chǎn)主管部門定期公布。
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原爭議
由業(yè)主委員會管理資金擔(dān)心不安全
近年來，南寧市不少物業(yè)小區(qū)紛紛成立了業(yè)主委員會，本來業(yè)主委員會代表的是全體業(yè)主，維護(hù)的是業(yè)主們的利益，但是目前不少小區(qū)，業(yè)主委員會與業(yè)主之間存在著尖銳的矛盾。江南新興苑雷女士對小區(qū)業(yè)主委員意見很大，擔(dān)心由業(yè)主委員會管理維修資金不安全。
定論：
可由房產(chǎn)部門下屬的機(jī)構(gòu)管理
“此次《辦法》對業(yè)主大會成立前、成立后的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理主體均予以明確�！掇k法》第十六條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，由管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代管。”南寧市法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。
當(dāng)業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行表決同意，可就是否確定業(yè)主委員會主任為物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目責(zé)任人等做出表決。
相關(guān)操作
管理機(jī)構(gòu)半年公布一次賬目
“這筆費(fèi)用不是一筆小錢，在管理上一定要有人監(jiān)督！”家住城市碧園的陳先生認(rèn)為，物業(yè)專項(xiàng)維修資金一定要做到專款專用，不能挪用。
對此，記者從南寧市法制辦了解到，為加強(qiáng)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金安全性的監(jiān)管，確保業(yè)主的知情權(quán)，《辦法》第二十二條規(guī)定，管理機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門或業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行每半年核對一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布相關(guān)情況。
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原爭議
手續(xù)繁雜影響緊急情況解決
“要是住在高層，萬一電梯壞了，我們按照程序一步一步申請，這需要不少時(shí)間，這樣住高層的居民不是要爬樓梯了？”不少市民更關(guān)心解決問題的效率。
定論：特事特辦有章程
對于特殊事件的應(yīng)對，《辦法》做出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金在管理機(jī)構(gòu)代管期間，物業(yè)經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋或者出現(xiàn)電梯故障、屋蓋漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況, 需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由市財(cái)政部門預(yù)先撥款。
相關(guān)操作
可提出書面緊急報(bào)告
當(dāng)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，應(yīng)該如何操作呢？首先由物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會提出書面緊急報(bào)告，管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后及時(shí)通知財(cái)政部門預(yù)先撥款。
維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將核實(shí)后的維修工程決算費(fèi)用清單在物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)公示不少于5日。公示期滿，物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會將維修工程決算費(fèi)用報(bào)管理機(jī)構(gòu)復(fù)核后辦理結(jié)算手續(xù)。 |
