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《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》11月1日起實(shí)施
小區(qū)的專項(xiàng)維修資金（即“房屋養(yǎng)老金”）如何交、如何管、如何用，一直是主管部門和廣大群眾關(guān)注的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)十多次修改、完善的《南寧物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）將于11月1日起實(shí)施。這是昨日南寧市法制辦公布的信息。
南寧市房產(chǎn)局物業(yè)科科長(zhǎng)陳辰苗稱，目前南寧在專項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用方面存在諸多問(wèn)題。比如，雖然有少部分小區(qū)建立了專項(xiàng)維修資金，但絕大多數(shù)的小區(qū)都將這筆“養(yǎng)老金”遺忘了；專項(xiàng)維修資金歸集管理主體多樣性、歸集標(biāo)準(zhǔn)不一；此外，由于沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)依據(jù)，行政部門對(duì)這部分資金的監(jiān)管基本處于真空地帶。
《辦法》的出臺(tái)使得住房專項(xiàng)維修資金的交納、管理、使用有法可依，更使得南寧住房專項(xiàng)維修資金的管理使用逐漸規(guī)范。與2007年公布的《南寧市住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（專家論證稿）》（以下簡(jiǎn)稱《舊辦法》）相比，《辦法》有多個(gè)新亮點(diǎn)。比如，將“房改房”納入管理；調(diào)整交存比例，未配置電梯的交5%，已配電梯的交7%；規(guī)定“老小區(qū)”按每平方米5元補(bǔ)交；開發(fā)商要先預(yù)交維修資金；支出數(shù)目較大要“審價(jià)”等。
【如何交】
現(xiàn)狀：目前，南寧市歸集專項(xiàng)維修資金管理主體多樣、沒(méi)有統(tǒng)一的歸集標(biāo)準(zhǔn)。如有的每月按建筑面積收取0.05元—0.20元/m2，有的一次性按戶收取500元—800元。
作為市民，最關(guān)心的莫過(guò)于這個(gè)專項(xiàng)維修資金到底該如何交存？購(gòu)房者肖曉明就問(wèn)：如果買一套100平方米不帶電梯的商品房，房?jī)r(jià)每平方米4000元，該交多少專項(xiàng)維修資金?也有開發(fā)商提出，如果有業(yè)主是2008年買的房、2009年領(lǐng)的鑰匙，到底以哪一年的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)交存？
亮點(diǎn)一：有無(wú)配置電梯交存比例不同
《辦法》規(guī)定：未配置電梯的物業(yè)、已配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額分別為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%、7%。
業(yè)主每平方米建筑面積應(yīng)交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體數(shù)額由市房產(chǎn)主管部門定期公布。
個(gè)例：廣西潤(rùn)和物業(yè)公司的梁敏副總經(jīng)理幫肖曉明算了一筆賬：在排除各種不穩(wěn)定因素后，暫時(shí)將房?jī)r(jià)為4000元/平方米房屋的造價(jià)定為1330元。按未配置電梯的物業(yè)以5%的比例、以一套面積100平方米的房子來(lái)算，那么肖先生就該一次性交納1330×5%×100=6650元的專項(xiàng)維修資金。
亮點(diǎn)二：明確“房改房”納入管理
《辦法》規(guī)定：售后公有住房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金。從公有住房售房款中提取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
解讀：2007年9月5日，南寧市法制辦就《舊辦法》召開首次專家論證會(huì)的時(shí)候，就有不少專家提出，售后的公有住房（即“房改房”）是否可以考慮納入管理范圍。南寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長(zhǎng)陳辰苗介紹，如今《辦法》對(duì)維修資金的交存范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，除了商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房，還將售后公有住房、拆遷安置房等物業(yè)的專項(xiàng)維修資金，也納入交存、管理范圍。
亮點(diǎn)三：“老小區(qū)”按每平方米5元補(bǔ)交
《辦法》規(guī)定：本辦法實(shí)施前未建立維修資金的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法實(shí)施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)4年將首期維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。
解讀：南寧市法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于南寧市建立維修資金制度較晚，大批物業(yè)項(xiàng)目已交付使用并過(guò)了保修期，但尚未建立專項(xiàng)維修資金�！掇k法》對(duì)實(shí)施前未建立維修資金的物業(yè)，明確了補(bǔ)建方式及標(biāo)準(zhǔn)。
那么，如果這筆費(fèi)用用完了該怎么辦呢?《辦法》對(duì)業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。相關(guān)業(yè)主續(xù)交后的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不得少于其按本辦法應(yīng)交首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額。
個(gè)例：市民黃女士所購(gòu)買的房子為100平方米，若要補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，按每平方米5元補(bǔ)交，一年需交500元。若連續(xù)4年將首期維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，要交2000元。
亮點(diǎn)四：開發(fā)商要先預(yù)交維修資金
《辦法》規(guī)定：新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案手續(xù)前，或是本辦法實(shí)施商品房預(yù)售許可，在辦理現(xiàn)售備案前。按照房產(chǎn)主管商品房測(cè)繪備案的建筑面積足額預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主在申請(qǐng)辦理商品房權(quán)屬登記前應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位支付預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并到管理機(jī)構(gòu)辦理更名手續(xù)。
【如何管】
現(xiàn)狀：有關(guān)人士推算了一下，按照《辦法》規(guī)定，一個(gè)小區(qū)交存的維修資金多達(dá)上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元。目前一些已交存了維修資金的小區(qū)，有的是物業(yè)公司在管，有的是業(yè)委會(huì)在管，這很容易出現(xiàn)房屋維修資金被侵吞挪用的情況。
亮點(diǎn)五：房產(chǎn)部門主管業(yè)主大會(huì)管理
《辦法》規(guī)定：物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、所有權(quán)人決策、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。 市房產(chǎn)主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。市財(cái)政部門設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行。
業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，由管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會(huì)可以持業(yè)主大會(huì)的有效決議到管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
解讀：《辦法》對(duì)業(yè)主大會(huì)成立之前、成立后及售后公有住房的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理主體均予以明確。
關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立后是否進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，以及劃轉(zhuǎn)資金時(shí)應(yīng)辦理的手續(xù)在《辦法》明確：業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決同意，由業(yè)主大會(huì)明確資金的管理模式，以確保歸集的維修資金的使用安全。
【如何用】
現(xiàn)狀：物業(yè)問(wèn)題牽涉到千家萬(wàn)戶的根本利益。有物業(yè)公司老總提出，即便是維修小區(qū)內(nèi)的道路，要讓業(yè)主投票決定，執(zhí)行起來(lái)也不太好操作。市民吳珍也提出大部分業(yè)主想要知道的問(wèn)題：專項(xiàng)維修資金不是小數(shù)目，要讓業(yè)主清清楚楚知道自己交存的每一分錢的去處。
亮點(diǎn)六：使用資金條件須通過(guò)兩個(gè)“2/3”
《辦法》規(guī)定：使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)公示不少于5天，物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案。業(yè)主委員會(huì)憑管理機(jī)構(gòu)的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過(guò)核定預(yù)算金額70%的費(fèi)用。
個(gè)例：南寧市榮和山水美地業(yè)委會(huì)主任黎建智認(rèn)為，這款項(xiàng)保障了大部分業(yè)主的權(quán)益。比如就單棟樓來(lái)說(shuō)，天面發(fā)生滲漏，那棟樓如果有20戶人家，那么只需12戶人家同意即可，而不必召開業(yè)主大會(huì)，要整個(gè)小區(qū)幾百戶的業(yè)主來(lái)討論此事。
亮點(diǎn)七:支出數(shù)目較大要“審價(jià)”
《辦法》規(guī)定：使用該項(xiàng)資金時(shí)，維修工程符合以下情況之一的，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)：?jiǎn)雾?xiàng)維修工程費(fèi)用超過(guò)一萬(wàn)元；一次性使用維修資金總額超過(guò)一萬(wàn)五千元；其他依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)的工程。
為了合理使用專項(xiàng)維修資金，保障資金的安全性，《辦法》對(duì)于涉及面廣、數(shù)額支出較大的維修項(xiàng)目，要求進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)。還規(guī)定，維修工程最終決算金額超出預(yù)算金額20%以上或超出部分在1萬(wàn)元以上的，超出部分需按本辦法規(guī)定的程序重新申報(bào)。
為了能讓業(yè)主清清楚楚知道自己交存的每一分錢的去處，《辦法》還規(guī)定管理機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
亮點(diǎn)八:“耍賴皮”最高可罰5萬(wàn)元
《辦法》規(guī)定：物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。
維修資金雖然重要，但如果有業(yè)主賴著不交怎么辦？《辦法》專門針對(duì)這些情況，作出了相應(yīng)處罰規(guī)定。比如，開發(fā)建設(shè)單位不預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期整改；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款并暫緩辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
業(yè)主不交存或不續(xù)交應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可采取相應(yīng)的催交措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)催交，業(yè)主仍不交存或續(xù)交應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期交存。
挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業(yè)管理單位挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 |
