昨天，市住建委發(fā)布《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。該辦法將于12月1日起實(shí)施。與征求意見稿相比，《辦法》略有改動(dòng)，但對(duì)于市民建議降低政策房維修金交存標(biāo)準(zhǔn)的提議并沒采納。
市住建委發(fā)言人介紹，《辦法》實(shí)施后，新購商品房將按面積收取住宅專項(xiàng)維修資金即公共維修資金，其中別墅等獨(dú)立式住宅的公共維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為50元/平方米，是交存標(biāo)準(zhǔn)最低的。同時(shí)，公共維修資金作為房屋的“養(yǎng)老費(fèi)”，將終身與房屋綁定。據(jù)了解，市住建委有關(guān)方面已與交易中心進(jìn)行溝通。今后，二手房合同中，有可能添加過戶公共維修資金的條款。
針對(duì)屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障等五種危及房屋安全的緊急情況，《辦法》規(guī)定物業(yè)可通過“綠色通道”申請(qǐng)公共維修資金直接維修，從而解決了目前因不能得到2/3業(yè)主同意，而無法進(jìn)行維修的現(xiàn)實(shí)情況。
《辦法》還明確，自12月1日起公共維修資金劃轉(zhuǎn)、使用審核業(yè)務(wù)交由各區(qū)、縣辦理，業(yè)主劃轉(zhuǎn)公共維修資金、個(gè)人信息變更、過戶、退款等業(yè)務(wù)到市住房資金管理中心各區(qū)、縣管理部即可辦理；而業(yè)主、物業(yè)申請(qǐng)使用公共維修資金可直接到項(xiàng)目所在各區(qū)、縣房屋行政主管部門辦理。
解讀
別墅交存比例50元/平方米
【規(guī)定】商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。
【解讀】市住建委物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與征求意見稿相比，公共維修資金按面積交存的辦法并沒有改變，只是將獨(dú)立式住宅、非住宅交存標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至50元/平方米。也就是說，今后別墅的公共維修資金標(biāo)準(zhǔn)是50元/平方米。另外，本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下（含六層）的建筑，交存標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米；高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上（含七層）的建筑，交存標(biāo)準(zhǔn)為200元/平方米。
對(duì)于為什么別墅的交存比例低的問題，該相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，別墅的業(yè)主是一個(gè)人，而普通商品房往往一棟樓里有多個(gè)業(yè)主。在房屋出現(xiàn)需要維修的時(shí)候，別墅業(yè)主是獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用，不需和其他業(yè)主分?jǐn)�，因此降低了�?biāo)準(zhǔn)。
開發(fā)商未售房屋須交維修金
【規(guī)定】商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。預(yù)售商品住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
【解讀】市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，此前業(yè)主是在辦理房產(chǎn)證前交存公共維修資金的，因此存在部分投資業(yè)主不交存公共維修資金，待出售后由購房者交存的情況。因此，辦法要求購房者在辦理入住前交存，否則開發(fā)商可以不向業(yè)主交房。
而針對(duì)未售出的商品房，開發(fā)商應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前，就其未售出的房屋按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。待此房出售時(shí)，再由購房人對(duì)公共維修資金進(jìn)行過戶。這樣即便有房未售，也不會(huì)影響小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，以及申請(qǐng)公共維修資金的劃轉(zhuǎn)等。
五種情況可直接使用維修金
【規(guī)定】發(fā)生五種危及房屋使用安全等緊急情況（屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷；樓體單側(cè)外立面五分之一有脫落危險(xiǎn)危及公共安全；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造）需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可由房屋管理單位申請(qǐng)，經(jīng)房屋安全及設(shè)備鑒定部門出具鑒定報(bào)告后，不經(jīng)業(yè)主表決直接維修，相關(guān)費(fèi)用由住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
【解讀】“這一規(guī)定，對(duì)維修者和被維修者都給予了保障。”市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，此前，物業(yè)因?yàn)榈貌坏劫Y金保障，很多時(shí)候沒法也不愿意幫助業(yè)主維修，結(jié)果給業(yè)主生活造成很多不便。這一規(guī)定實(shí)施后，物業(yè)公司能夠申請(qǐng)到公共維修資金，他們就有理由和動(dòng)力去幫助業(yè)主解決困難。
他還說，五種特殊情況下申請(qǐng)公共維修資金的程序只是省略了業(yè)主表決通過環(huán)節(jié)，而其他環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格執(zhí)行。按照這個(gè)辦法將會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種為物業(yè)通過各環(huán)節(jié)審核，并最終獲得公共維修資金劃轉(zhuǎn)后，再進(jìn)行維修。另一種是物業(yè)先墊付維修資金，然后再通過各環(huán)節(jié)審核獲得劃轉(zhuǎn)資金。但不管哪種情況，物業(yè)都必須持有關(guān)材料向業(yè)委會(huì)提出列支公共維修資金，以及向區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門申請(qǐng)列支。同時(shí)，他們也鼓勵(lì)業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)及工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行評(píng)估及對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理。也就是說，物業(yè)列支不能通過業(yè)委會(huì)同意，區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門的認(rèn)可，就不能獲得公共維修資金劃轉(zhuǎn)。
■商品住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)辦理流程
一、業(yè)委會(huì)持相關(guān)材料到開戶銀行開立基本賬戶和專用賬戶。
二、業(yè)委會(huì)持相關(guān)材料到市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部辦理業(yè)委會(huì)注冊(cè)審核。
提交材料：
1.《業(yè)委會(huì)注冊(cè)登記表》2.《業(yè)主委員會(huì)備案單》3.業(yè)委會(huì)主任、副主任、聯(lián)系人有效身份證明4.基本賬戶《開戶許可證》和專用賬戶《開戶申請(qǐng)表》
三、劃轉(zhuǎn)前，需要進(jìn)行項(xiàng)目樓盤數(shù)據(jù)核對(duì)的，可由業(yè)務(wù)會(huì)持相關(guān)材料到市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部申請(qǐng)數(shù)據(jù)核對(duì)。
四、業(yè)委會(huì)持相關(guān)材料到區(qū)縣建委（房管局）核定管轄范圍。
提交材料：
業(yè)委會(huì)管轄范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)權(quán)清冊(cè)（載明業(yè)主姓名、住宅坐落和建筑面積等，加蓋公章）
五、業(yè)委會(huì)持相關(guān)材料到市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
提交材料：
1.劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)表、業(yè)委會(huì)預(yù)留印鑒2.《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)清冊(cè)》（業(yè)委會(huì)、區(qū)縣建委或房管局物業(yè)科蓋章）3.業(yè)委會(huì)授權(quán)委托書（加蓋公章）
六、市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部打印《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)結(jié)息清冊(cè)》、《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)通知》，經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)并簽章后，進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)操作。
提交材料：
《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)結(jié)息清冊(cè)》、《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)通知》（一式三份，業(yè)委會(huì)確認(rèn)并簽章）
七、業(yè)委會(huì)將《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)結(jié)息清冊(cè)》、《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)通知》其中一份交開戶銀行并查詢到賬金額。
反應(yīng)
業(yè)主 核對(duì)賬目應(yīng)給予適當(dāng)指導(dǎo)
海淀區(qū)太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說，《辦法》對(duì)公共維修資金使用范圍進(jìn)行了較細(xì)致、明確的規(guī)定，能避免業(yè)主申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)時(shí)走彎路，“如果搞不清楚范圍，很可能申請(qǐng)了半天，才發(fā)現(xiàn)根本不能使用”。以前，不少業(yè)主都遭遇過劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)遞上去，卻難以落實(shí)的情況，《辦法》明確規(guī)定了劃轉(zhuǎn)時(shí)間以30日為限，這無疑可以加快落實(shí)速度。
他同時(shí)認(rèn)為，《辦法》沒有提到業(yè)委會(huì)申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)時(shí)核對(duì)賬目的有關(guān)操作細(xì)則。但核對(duì)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，否則劃轉(zhuǎn)成功也可能是糊涂賬。業(yè)委會(huì)大多為非專業(yè)人士，有關(guān)部門應(yīng)給予適當(dāng)指導(dǎo)。
針對(duì)業(yè)委會(huì)督促業(yè)主按規(guī)定補(bǔ)建、續(xù)交公共維修資金，甚至提起訴訟的規(guī)定，他聲稱，業(yè)委會(huì)能力有限，單靠業(yè)主力量無法解決，政府應(yīng)對(duì)這一情形進(jìn)行限制。
物業(yè)
小區(qū)收益抵墊付款更劃算
開元國際物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人表示，此前，公司負(fù)責(zé)的一些小區(qū)暫無法劃轉(zhuǎn)公共維修基金，物業(yè)方曾墊付維修款項(xiàng)。如今，《辦法》的出臺(tái)給物業(yè)收回先行墊付的維修金提供了法律依據(jù)，可以說是給物業(yè)吃了顆“定心丸”。但其規(guī)定的申請(qǐng)返還資金的程序過于復(fù)雜，若回收周期過長(zhǎng)不利于物業(yè)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主授權(quán)維修、業(yè)主認(rèn)可質(zhì)量的情況下，盡可能簡(jiǎn)化程序。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，按照公司以往的經(jīng)驗(yàn)，如果物業(yè)為業(yè)主墊付了維修金，則會(huì)通過與業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主協(xié)商，用小區(qū)廣告收益或其他小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的收益來填補(bǔ)物業(yè)墊付的款項(xiàng)，“這種辦法從實(shí)操上來說，更快速，更現(xiàn)實(shí)”。
回應(yīng)
三大問題造成資金劃轉(zhuǎn)困難
對(duì)于維修資金劃轉(zhuǎn)，公眾反映辦理難。截至今年10月31日，有108個(gè)小區(qū)將商品住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)委會(huì)開戶銀行，約占總數(shù)的1/6。對(duì)此，市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人非常希望小區(qū)劃轉(zhuǎn)，但目前存在三個(gè)難點(diǎn)。第一，就是小區(qū)業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)的積極性不高，從而失去劃轉(zhuǎn)前提。第二，即便成立了業(yè)委會(huì)，得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)也不容易，仍然不能劃轉(zhuǎn)。第三，部分小區(qū)存在商品房和售后公有住房混居的現(xiàn)象，劃轉(zhuǎn)前需將這些房屋剝離，而這一工作操作起來也不容易。售后公有住房大多為原來單位公房，后轉(zhuǎn)售給個(gè)人。小區(qū)公共部分的維修資金由原單位繳納，業(yè)主只繳納自己房屋部分的公共維修資金。因此在劃轉(zhuǎn)時(shí)，公有部分的公共維修資金不能劃轉(zhuǎn)，這是很多業(yè)主產(chǎn)生懷疑和不解的地方。
“審核后劃轉(zhuǎn)只需10個(gè)工作日。”郭彥利說，只要物業(yè)前期工作完全按規(guī)定執(zhí)行，很快就能拿到劃轉(zhuǎn)資金。
維修資金利率3%比較穩(wěn)妥
很多業(yè)主對(duì)維修資金儲(chǔ)存利率長(zhǎng)期執(zhí)行3%不滿，認(rèn)為可以進(jìn)行投資獲得更高收益。市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，按規(guī)定，管理部門必須首先保證資金安全，不允許為追求利益而進(jìn)行運(yùn)作。同時(shí)，維修資金的賬面必須始終保證有40億元可動(dòng)用資金，以保證有足夠資金隨時(shí)進(jìn)行劃轉(zhuǎn)使用。另外，每年新歸集的資金和劃轉(zhuǎn)資金也無法預(yù)估，所以維修資金不可能長(zhǎng)期儲(chǔ)存為定期。
截至今年10月31日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金210.94億元，歸集戶數(shù)153.75萬戶。“根據(jù)目前的銀行利率，3%的利率還要高于一年期定期利率。”市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，210億元減去40億元，還剩下170億元，按目前的利率計(jì)算，30億元存5年定期，利率3.6%，40億元存3年定期，利率3.22%，100億元存一年定期，利率2%左右，綜合計(jì)算的收益是3%。因此，現(xiàn)在執(zhí)行3%利率是通過綜合收益計(jì)算出來的。
成本決定不降政策房交存標(biāo)準(zhǔn)
在《辦法》征求公眾意見時(shí)，很多市民提出降低政策房維修金交存標(biāo)準(zhǔn)，但最終《辦法》并未采納該建議，于良解釋說，根據(jù)國家規(guī)定，一個(gè)區(qū)域應(yīng)統(tǒng)一繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的5%-8%，雖然經(jīng)適房、兩限房的售價(jià)便宜，但造價(jià)成本和商品房幾乎一樣，因此公共維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該一樣。
觀點(diǎn)
房子“保命錢”不建議投資
房地產(chǎn)某律師表示，公共維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)專用賬戶后，業(yè)主可授權(quán)業(yè)委會(huì)管理，但要保留監(jiān)管權(quán)，一旦發(fā)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)，可立即要求業(yè)委會(huì)解釋。如確實(shí)存在問題，業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)委會(huì)成員。
據(jù)他介紹，目前，大部分已成功劃轉(zhuǎn)該筆資金的小區(qū)都將其以定期形式存入銀行，一旦需要使用，可把其中一部分轉(zhuǎn)成活期。由于投資風(fēng)險(xiǎn)較大，且方案需要通過全體業(yè)主表決，周期拖沓容易錯(cuò)過投資契機(jī)，所以，大部分小區(qū)都將這筆錢存在銀行，“不建議去投資，這就是筆房子的保命錢”。
新方式
銀行愿為業(yè)委會(huì)墊錢維修
金星園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任卞江透露，小區(qū)在申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)公共維修資金過程中發(fā)現(xiàn)目前一年期定期利率低于3%，所以暫停劃轉(zhuǎn)。光大銀行主動(dòng)找到他們，表示可為其提供擔(dān)保業(yè)務(wù)，即在使用公共維修資金時(shí)，銀行在業(yè)委會(huì)辦理申請(qǐng)手續(xù)的同時(shí)，先墊付維修款。辦完手續(xù)后，銀行再與住建委核算。“我們不僅能及時(shí)用錢，銀行還能幫我們監(jiān)督支出。”
對(duì)此，市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論哪個(gè)銀行，其提供的墊付資金肯定不是存在銀行的公共維修資金，如前期支取不當(dāng)，未獲得業(yè)主同意，不能通過
政府審核，這筆錢只能銀行自己出。 |
