《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》明年1月1日起實(shí)施
12月28日，記者從自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，從2010年1月1日起，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》）正式實(shí)施，我區(qū)各城鎮(zhèn)居民小區(qū)的業(yè)主管理物業(yè)將有“指南針”。
買了新房后，沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)等于將小區(qū)置于“荒管”狀態(tài)，業(yè)主大會(huì)怎么召開(kāi)？業(yè)主委員會(huì)又怎么成立？業(yè)委會(huì)成員不交物業(yè)費(fèi)怎么辦？業(yè)委會(huì)辦公費(fèi)由誰(shuí)埋單？針對(duì)目前小區(qū)物業(yè)管理存在的各項(xiàng)“疑難雜癥”，記者結(jié)合具體案例，請(qǐng)建設(shè)部門有關(guān)專家就《指導(dǎo)規(guī)則》進(jìn)行了解讀。
“交付過(guò)半”可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)
【案例】市民張三在南寧某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，該小區(qū)共20棟住宅樓。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)告訴業(yè)主，由于工期等原因，還有5棟住宅樓未達(dá)到交房條件。不過(guò)，交付使用的住房建筑面積達(dá)到3/4。為此，不少業(yè)主提議，盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理等事宜。
【新規(guī)解讀】新小區(qū)什么時(shí)候召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，是很多業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題。除了《物權(quán)法》及國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)條件的規(guī)定外，按《指導(dǎo)規(guī)則》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的資料。據(jù)此，張三所在的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商交付使用的住房建筑面積，超過(guò)了該小區(qū)總建筑物面積的一半，已符合成立業(yè)主大會(huì)條件，業(yè)主可要求建設(shè)單位準(zhǔn)備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的材料。房產(chǎn)部門或街道辦事處應(yīng)在收到申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組�；I備組要在此后的90日內(nèi)完成籌備，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)如何召開(kāi)？
【案例】服務(wù)于某小區(qū)的物業(yè)公司即將到期，是否讓原物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)，成了小區(qū)不少業(yè)主議論的話題。有部分業(yè)主認(rèn)為可繼續(xù)聘用原物業(yè)公司，有的業(yè)主則不同意，有的業(yè)主表示無(wú)所謂。因業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，業(yè)委會(huì)決定發(fā)放征求意見(jiàn)書(shū)，同時(shí)貼出公告，要求業(yè)主在規(guī)定時(shí)間參加業(yè)主大會(huì)。
【新規(guī)解讀】涉及小區(qū)公共管理等重要事情時(shí)，往往需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。不過(guò)由于一些業(yè)主工作忙，或者有的業(yè)主抱著“事不關(guān)己、高高掛起”的心態(tài)，不關(guān)心小區(qū)管理，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)存在較多困難。
為此，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。不論哪種方式，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。如采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，則應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)則應(yīng)由業(yè)主本人簽名。至于商討的議題是否得到通過(guò)，則需要對(duì)表決投票進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
不交物業(yè)費(fèi)失去“話語(yǔ)權(quán)”
【案例】某小區(qū)業(yè)主李四，多次拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)委會(huì)勸說(shuō)無(wú)效后，李四被物業(yè)公司訴至法院。他只得按法院判決，如數(shù)補(bǔ)交所欠物業(yè)管理費(fèi)。后來(lái)，小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆，李四報(bào)名參選業(yè)委會(huì)委員。投票當(dāng)日，鑒于之前李四故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，不少業(yè)主對(duì)李四投了否決票。李四因此大吵大鬧，致使換屆工作無(wú)法正常進(jìn)行。
【新規(guī)解讀】目前在居民小區(qū)中，如果業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司通常通過(guò)起訴該業(yè)主來(lái)解決。而業(yè)主委員會(huì)也只能對(duì)業(yè)主的行為進(jìn)行勸解，并沒(méi)有太多的強(qiáng)制措施。而根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》，“如果業(yè)主有拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存專項(xiàng)維修資金，以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制”。也就是說(shuō)，如果業(yè)主惡意不交物業(yè)費(fèi)、維修資金或是其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，其就有可能失去“話語(yǔ)權(quán)”，或是在小區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)時(shí)受限。
首期入住業(yè)主可先成立業(yè)委會(huì)
【案例】某小區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，目前三期項(xiàng)目尚在建設(shè)當(dāng)中。考慮到小區(qū)一、二期已有大部分居民入住，業(yè)主經(jīng)商量后，派代表找到當(dāng)?shù)胤抗懿块T，遞交成立業(yè)委會(huì)材料，以規(guī)范小區(qū)的公共管理。但房管部門表示，由于該小區(qū)還未完成全部開(kāi)發(fā)，該小區(qū)目前還不能成立業(yè)委會(huì)。
【新規(guī)解讀】在《指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)施之前，房管部門、物業(yè)主管部門的做法是對(duì)的�！吨笇�(dǎo)規(guī)則》實(shí)施后，業(yè)主如果住在一個(gè)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)，只要先期開(kāi)發(fā)部分符合條件，就可以成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。也就是說(shuō)，同一個(gè)項(xiàng)目，一期先入住的業(yè)主，可以不等后期業(yè)主入住，先成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。值得注意的是，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)委會(huì)費(fèi)用由全體業(yè)主埋單
【案例】未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論，某小區(qū)業(yè)委會(huì)成員決定，從小區(qū)廣告收益中拿出部分錢，作為業(yè)委會(huì)委員的交通、通訊等辦公費(fèi)用，并以補(bǔ)貼方式發(fā)放給各位委員，每個(gè)月共5000元。此舉遭到許多業(yè)主的質(zhì)疑。他們認(rèn)為，業(yè)委會(huì)怎能不經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論，就私下確定辦公費(fèi)用的定額。
【新規(guī)解讀】一直以來(lái)，業(yè)委會(huì)在為全體業(yè)主辦事時(shí)，除了勞心勞力之外，多少都會(huì)花掉一些交通、通訊費(fèi)。業(yè)委會(huì)從小區(qū)公共收益中拿出部分錢，作為辦公費(fèi)用無(wú)可厚非，但具體要拿出多少，不能由業(yè)委會(huì)自己定。按《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中支出。至于如何籌集、管理和使用工作經(jīng)費(fèi)，則應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定。同時(shí)，工作經(jīng)費(fèi)的收支情況要定期公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)任期5年一屆
【案例】某小區(qū)業(yè)委會(huì)任期屆已滿，但原業(yè)委會(huì)主任既不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行換屆選舉，也不移交其所管的資料、公章等。不少業(yè)主想開(kāi)會(huì)組織換屆，原業(yè)委會(huì)主任通過(guò)拉攏、給好處費(fèi)等各種手段進(jìn)行阻撓，此舉引起部分業(yè)主不滿。
【新規(guī)解讀】有不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)，可以通過(guò)脅迫物業(yè)公司或是利用小區(qū)公共部位經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得收益。因而為了謀取私利，他們到了任期滿了也不想放棄，仍“大權(quán)在握”。對(duì)此，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。業(yè)委會(huì)任期屆滿的，其委員資格終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。并在任期屆滿前3個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。逾期未換屆的，由城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房管部門指導(dǎo)和監(jiān)督換屆工作。
■背景新聞
據(jù)介紹，目前我區(qū)很多城鎮(zhèn)的小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)的不多。很多小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)之間的糾紛日益增多，有的小區(qū)業(yè)主大會(huì)形同虛設(shè)。業(yè)委會(huì)不作為、消極作為甚至越權(quán)作為，已成為引發(fā)物業(yè)管理糾紛的新因素。業(yè)內(nèi)人士稱，之前國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)新問(wèn)題沒(méi)有予以明確具體如何處理。而且，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的活動(dòng)沒(méi)有更具體、系統(tǒng)的規(guī)定，《指導(dǎo)規(guī)則》正在這樣的背景下出爐。 |
