第一章 總 則
第一條 為規(guī)范本市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南寧市物業(yè)管理辦法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 各城區(qū)人民政府、南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、南寧市相思湖新區(qū)管理委員會(huì)房產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門）和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開的程序及作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，該物業(yè)管理區(qū)域所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、人口與計(jì)生部門，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、計(jì)劃生育等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第二章 業(yè)主投票權(quán)的確定和行使
第六條 依法登記取得或者因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈(zèng)取得物業(yè)專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有物業(yè)專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
建設(shè)單位已建成但尚未交付的房屋，建設(shè)單位為業(yè)主。
第七條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由物業(yè)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。
在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，物業(yè)專有部分建筑面積按照每1平方米為一個(gè)計(jì)算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個(gè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的，以一個(gè)業(yè)主計(jì)算。
第八條 業(yè)主擁有的物業(yè)專有部分建筑面積按照業(yè)主所持有的房屋權(quán)屬證書上記載的建筑面積來(lái)計(jì)算。
房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋權(quán)屬證書的，按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
第九條 下列物業(yè)的建筑面積不計(jì)入物業(yè)專有部分建筑面積：
（一）依法歸全體業(yè)主共有的；
（二）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
第十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行行使投票權(quán)，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托他人行使投票權(quán)。
業(yè)主不具有完全民事行為能力的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為行使投票權(quán)。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)。
第十一條 共有物業(yè)的業(yè)主投票時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但其共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，每一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主人數(shù)不得超過(guò)15人。由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前15日，就會(huì)議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見，表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。若已授權(quán)的，業(yè)主代表應(yīng)出具授權(quán)書。業(yè)主代表的代表權(quán)限為代其他業(yè)主參加本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)提出意見和建議，向業(yè)主轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主大會(huì)事項(xiàng)，未經(jīng)授權(quán)不得代其他業(yè)主表決事項(xiàng)。推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第三章 業(yè)主大會(huì)
第一節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分建筑面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料 ：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房備案材料；
（七）其他有關(guān)文件資料。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的專有部分建筑面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主書面申請(qǐng)籌備成立業(yè)主大會(huì)的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十五條 城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面申請(qǐng)后30日內(nèi)完成以下核實(shí)工作：
（一）核實(shí)業(yè)主聯(lián)名簽名情況；
（二）確定物業(yè)管理區(qū)域；
（三）了解物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況。
城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府完成核實(shí)工作后，對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20個(gè)工作日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)材料退回業(yè)主，并書面說(shuō)明理由。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為7—15名的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
第十七條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)模范履行業(yè)主義務(wù)，遵紀(jì)守法，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織能力，由業(yè)主本人申請(qǐng)，并按照以下方法推薦：
（一）應(yīng)當(dāng)由10人以上的業(yè)主聯(lián)名書面推薦；
（二）業(yè)主推薦的業(yè)主代表人數(shù)超過(guò)預(yù)定人數(shù)的，可以抽簽的方式確定業(yè)主代表。
第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查處理。
第十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本規(guī)則協(xié)助籌備組開展工作的，應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)不良信用記錄。
第二十條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
參照房產(chǎn)主管部門提供的示范文本，草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分建筑面積；
制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并確定表決票、選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票及計(jì)票的人員名單；
制定業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委會(huì)委員候選人名單；
做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于10 日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散。
籌備組不接受城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，自行開展工作的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門對(duì)其組織選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知，通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)取報(bào)名表的時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)，報(bào)名時(shí)間為3-7日。
第二十三條 籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)，業(yè)主委員會(huì)由自愿報(bào)名的業(yè)主組成，人數(shù)為5-15人的單數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間截止，符合條件的報(bào)名人員尚未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，可繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)為7日。經(jīng)延長(zhǎng)報(bào)名期限，報(bào)名人數(shù)仍不達(dá)預(yù)定人數(shù)的，本次業(yè)主大會(huì)籌備工作終止。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，業(yè)主委員會(huì)候選人數(shù)與應(yīng)選人數(shù)差額比例不得低于20%。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力，高中以上文化程度；
（二）遵紀(jì)守法；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公攤水費(fèi)、電費(fèi)等；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)；
（五）具有必要的工作時(shí)間和組織能力；
（六）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職或與該企業(yè)有其他利害關(guān)系。
業(yè)主在競(jìng)選業(yè)主委員會(huì)委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾來(lái)為己謀取競(jìng)選職位。
第二十六條 籌備組依照規(guī)定對(duì)所有業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進(jìn)行驗(yàn)核，經(jīng)半數(shù)以上籌備組成員簽名確認(rèn)后，將所有候選人的材料原件報(bào)送城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門進(jìn)行復(fù)核。
第二十七條 籌備組將符合業(yè)主委員會(huì)委員候選條件人選的相關(guān)材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日，公告期滿無(wú)異議的，產(chǎn)生正式候選人；公告期間有業(yè)主提出異議的，由籌備組再次進(jìn)行核查。
籌備組將正式候選人的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公告不少于5日。
第二十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知公告后，將選票、表決票發(fā)放給全體業(yè)主。
選票、表決票應(yīng)交給業(yè)主本人，如收到選票、表決票的為非業(yè)主本人時(shí)，籌備組應(yīng)告知其及時(shí)轉(zhuǎn)交業(yè)主本人。
第二十九條 與業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)回避，不能擔(dān)任監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票、計(jì)票等工作。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開
第三十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。
第三十一條 城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)指導(dǎo)并監(jiān)督籌備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并組織人員在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、登記選票、表決票等工作。
第三十二條 籌備組應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上載明的時(shí)間、地點(diǎn)設(shè)立固定的投票箱，一般不得設(shè)立流動(dòng)投票箱上門收取選票或表決票。
第三十三條 以書面征求意見方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)在投票地點(diǎn)公開對(duì)投票箱進(jìn)行封存和開啟。投票箱封存期間由街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)保管。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)持本人的有效身份證件、產(chǎn)權(quán)證明（房屋所有權(quán)證或購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同等）到指定的投票地點(diǎn)進(jìn)行投票�；I備組應(yīng)當(dāng)組織人員在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、登記投票情況等工作。
業(yè)主書面委托代理人代為投票的，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明、身份證明、書面委托書及證明代理人身份的合法證件。
第三十五條 涂改的選票或表決票無(wú)效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取選票或表決票填寫。
第三十六條 投票時(shí)間截止后，不得再采用任何方式收取選票或表決票。
第三十七條 投票結(jié)束后2個(gè)工作日內(nèi)，籌備組負(fù)責(zé)組織業(yè)主等人員進(jìn)行公開唱票，統(tǒng)計(jì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票結(jié)果。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)候選人經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意方可當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的候選人數(shù)超過(guò)應(yīng)選人數(shù)的，得票高的候選人當(dāng)選；候選人得票相同，不能確定當(dāng)選人的，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，也可由籌備組組織業(yè)主對(duì)票數(shù)相等的候選人進(jìn)行第二輪投票，得票多的當(dāng)選。
經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意的候選人少于應(yīng)選人數(shù)時(shí)，可以采用以下方式確定業(yè)主委員會(huì)委員：
（一）當(dāng)選的候選人少于5名時(shí)，對(duì)不足部分的委員進(jìn)行第二輪增選。經(jīng)一次增選仍不能選舉產(chǎn)生5名以上業(yè)委會(huì)委員的，本次業(yè)主大會(huì)不得再增選；
（二）當(dāng)選候選人為5名以上的單數(shù)的，可以由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，直接確定當(dāng)選的候選人組成業(yè)主委員會(huì)，不再另行選舉；協(xié)商后同意縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，但有兩名以上候選人得票相同不能確定當(dāng)選人的，由得票并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，或就票數(shù)相等的候選人第二輪投票，得票多的當(dāng)選。
（三）經(jīng)協(xié)商確定不縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的，對(duì)不足部分的委員進(jìn)行第二輪選舉，第二輪選舉根據(jù)在第一次投票時(shí)得票多少的順序，按照差額比例不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)再次確定第二輪候選人名單；
�。ㄋ模┧泻蜻x人均未能當(dāng)選，本次選舉失效。經(jīng)籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定進(jìn)行第二輪選舉。
第三十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果統(tǒng)計(jì)完的次日將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日。
在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公告期間，業(yè)主對(duì)該結(jié)果以書面形式提出異議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織人員對(duì)投票情況予以復(fù)核。
第四十條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)報(bào)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。 業(yè)主大會(huì)印章遺失的，應(yīng)登報(bào)公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。
業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)封存保管業(yè)主大會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)到期未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)封存保管。
第四十二條 籌備組自業(yè)主大會(huì)成立之日起自行解散，業(yè)主大會(huì)未能成立的，籌備組自公布選舉結(jié)果后自行解散。
第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)確定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
�。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
�。┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
�。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)作出籌集、使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出其他的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第四十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第四十八條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集。
第四十九條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
（一）有20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形�！ �
20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，非業(yè)主使用人未經(jīng)業(yè)主授權(quán)的提議無(wú)效，無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無(wú)效。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告會(huì)議的議題、時(shí)間、地點(diǎn)、表決的事項(xiàng)等內(nèi)容，公告時(shí)間不少于5日。
第五十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)參加，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第五十三條 除業(yè)主委員會(huì)、城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居民委員會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第五十四條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù)準(zhǔn)備、召開、表決等應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行，參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十五條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行。
第四章 業(yè)主委員會(huì)
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)管理區(qū)域的名稱保持一致。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立情況說(shuō)明、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工及業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所證明文件等材料向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。業(yè)主委員會(huì)自城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案之日起成立。
上述備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更情況到城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后3日內(nèi)召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉主任1名、副主任1-2名。
第五十八條 城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)掌握本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的任期情況，并建立業(yè)主委員會(huì)檔案。
第五十九條 業(yè)主委員會(huì)成立后憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)報(bào)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。印章遺失的，應(yīng)登報(bào)公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)確定印章保管人，對(duì)業(yè)主委員會(huì)形成決議的事項(xiàng)，方可使用業(yè)主委員會(huì)印章，并做好用章記錄。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第六十二條 業(yè)主委員會(huì)委員就任后半年內(nèi)應(yīng)當(dāng)至少參加一次業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并在任期內(nèi)定期參加有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和會(huì)議，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律政策。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：
（一）工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源及使用情況。
（二）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；
（三）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；
（四）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；
（五）房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)；
（六）物業(yè)管理服務(wù)合同；
（七）有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；
（八）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；
（九）物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況；
（十）其他書面和實(shí)物資料。
第六十四條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定、經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應(yīng)記錄在案。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。
第六十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上的委員在公示上簽字：
（一）關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的建議；
（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作方案；
（四）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的建議；
（六）關(guān)于罷免委員的建議；
（七）涉及訴訟、仲裁、行政復(fù)議的事項(xiàng)；
（八）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。
第六十六條 以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。
第六十七條 業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)貼、工資及發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、來(lái)源等事項(xiàng)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定，由業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。
第六十八條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，酬金根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議確定。
專職秘書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書。
第六十九條 業(yè)主委員會(huì)首屆任期為2年，新一屆的業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)決定，但不得超過(guò)5年。
第七十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的名義開展活動(dòng)。
第七十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉；業(yè)主委員會(huì)全體委員在任期內(nèi)辭職的，應(yīng)當(dāng)在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉；逾期未換屆的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)按首次業(yè)主大會(huì)來(lái)指導(dǎo)換屆工作。
第七十二條 原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第七十三條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)因行使職能給業(yè)主造成的損失，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第七十四條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第七十五條 業(yè)主委員會(huì)部分委員在任期內(nèi)提出辭職或委員資格終止的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在缺額之日起90日內(nèi)增補(bǔ)新委員。
第七十六條 分期開發(fā)的物業(yè)，已交付使用物業(yè)已成立業(yè)主委員會(huì)的，新交付部分的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。
增補(bǔ)的候選人從新交付物業(yè)的業(yè)主中推舉，增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)15人。
增補(bǔ)工作應(yīng)當(dāng)在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)下開展。增補(bǔ)工作完成后，應(yīng)當(dāng)將增補(bǔ)情況報(bào)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。
第七十七條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
（一）因房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律法規(guī)規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第七十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第七十九條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第八十條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第八十一條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第五章 附 則
第八十二條 市轄縣業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)參照本規(guī)則執(zhí)行。
第八十三條 本規(guī)則由南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第八十四條 本規(guī)則自二0一一年三月一日起施行，原二ＯＯ九年五月一日起施行的《南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》同時(shí)廢止。
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