案情簡介
張三為某小區(qū)業(yè)主，乙物業(yè)公司為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2020年6月6日，張三發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)全是水，找乙物業(yè)公司查明原因為房屋衛(wèi)生間馬桶堵塞，導(dǎo)致往屋內(nèi)返水。由于房屋內(nèi)進水量大，浸泡時間較長，導(dǎo)致房屋內(nèi)的木地板、墻紙、以及電腦主機等受損，張三認為屋內(nèi)返水的系乙公司物業(yè)管理服務(wù)不到位導(dǎo)致，向法院提起物業(yè)合同糾紛之訴，起訴請求物業(yè)公司賠償張三26666元損失。
乙公司提出抗辯
首先，下水管堵塞的原因是因為張三對于支線管道使用不當造成，拆除馬桶后從張三家中的支管道內(nèi)清掏出襪子和生活垃圾，支線管道屬于業(yè)主自用部分，并非公共管道堵塞，因此導(dǎo)致的損失不應(yīng)由乙公司承擔責任。其次，張三對涉案房屋疏于管理，涉案房屋發(fā)生返水時，未及時上報，對此張三應(yīng)承擔主要責任。
再次，乙公司根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定履行了義務(wù)，定期對共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施進行修繕、維護、管理和服務(wù)。乙公司并未對涉案房屋的支線管道進行過改造或不當使用，在接到張三的報修后，乙公司也積極進行了現(xiàn)場疏通和管理。
最后，張三主張的損失并沒有證據(jù)予以證明，且存在擴大損失的過失。
法院認為
張三與乙公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》系各方當事人的真實意思表示，合法有效，本院予以確認。各方當事人均應(yīng)當按照合同約定履行各自的義務(wù)。按照合同約定，乙公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于該小區(qū)房屋的共用部位、公共設(shè)施具有維護和管理的義務(wù)。現(xiàn)涉案房屋于2020年6月6日因管道堵塞出現(xiàn)返水的情形，并導(dǎo)致涉案房屋家中物品受損。乙公司雖抗辯該管道位于業(yè)主家中，屬于業(yè)主自用部位，系業(yè)主使用不當導(dǎo)致，但是根據(jù)本院查明的事實可知，支線管道聯(lián)通主管道，主管道聯(lián)通樓上同一單元相同位置的所有住戶，其在構(gòu)造上不具有獨立性，屬于公共管道，現(xiàn)涉案房屋內(nèi)出現(xiàn)返水，不能排除主管道堵塞的可能性，而主管道屬于小區(qū)房屋的共用部位，乙公司具有維護、修繕、管理責任，現(xiàn)涉案房屋內(nèi)出現(xiàn)返水情形，說明其未盡到管理和維護義務(wù)，故其應(yīng)當對涉案房屋的損失承擔相應(yīng)的賠償責任。同時，張三作為涉案房屋的所有權(quán)人，對涉案房屋亦具有看管和正當使用的義務(wù)，在返水發(fā)生時，其未及時發(fā)現(xiàn)，對涉案房屋出現(xiàn)上述問題也存在一定過錯，亦應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。
最終，法院結(jié)合涉案房屋內(nèi)原有裝修情況、屋內(nèi)物品的價格、磨損情況及損壞程度、各項費用的必要性和合理性、雙方的過錯程度以及本案的案情等因素，判令被告乙物業(yè)管理有限公司賠償原告張三損失6666元。
法律解析
《民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”違約是指一方當事人不合理拒絕或者不履行合法和強制性的合同義務(wù)，通常表現(xiàn)為拒絕履行、不能履行、遲延履行或不完全履行等違約形態(tài)。其中，不完全履行雖然履行不完全，但尚有履行的行為，而不能履行、拒絕履行等則屬于無履行的消極狀態(tài)。就違約責任的歸責原則而言，我國《民法典》關(guān)于違約責任的一般規(guī)定沿用了《合同法》第107條，也是采取嚴格責任原則。相較于過錯責任，在外延上，嚴格責任更廣，在債務(wù)人無過錯的場合，依嚴格責任，仍應(yīng)承擔違約責任，除非存在法律規(guī)定免責的情形，如不可抗力造成的合同履行障礙。
本案中雖然乙物業(yè)公司定期對共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施進行修繕和維護，但是履行方式方法不完全，未對公共管道盡到充分的管理和維護義務(wù)，因此對于原告的損失需要承擔一定的違約責任。
案例啟示
物業(yè)服務(wù)合同中一般會約定物業(yè)公司對該小區(qū)房屋的共用部位、公共設(shè)施具有維護和管理的義務(wù)。本案中，法院認為馬桶支線管道聯(lián)通主管道，其在構(gòu)造上不具有獨立性，屬于公共管道，一旦小區(qū)房屋內(nèi)出現(xiàn)返水，不能排除主管道堵塞的可能性，而主管道屬于小區(qū)房屋的共用部位，物業(yè)公司具有維護、修繕、管理責任。由此提醒物業(yè)公司一定要做好日常的管道維護和管理工作。
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