小區(qū)矛盾太多，業(yè)委會(huì)就是成立不了咋辦？維修期內(nèi)滲水，找開發(fā)商維修遭遇“打太極”咋辦？物業(yè)費(fèi)每年都交得不少，物業(yè)還老喊虧咋辦……類似的物業(yè)問題，不少市民都深有體會(huì)。而2003年制定實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》明顯已經(jīng)跟不上時(shí)代，業(yè)主在維護(hù)自身權(quán)益時(shí)遭遇法律滯后。昨天，江蘇省政府法制辦公布了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》，新規(guī)可謂“改頭換面”，從原先的6章48條擴(kuò)充到了7章103條。與市民切身利益相關(guān)的諸多問題也有了明確的說法。
第十一條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)協(xié)助下，召開首次業(yè)主大會(huì)：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的。
1亮點(diǎn)
首次召開業(yè)主大會(huì)條件有“彈性”
解讀
2003年版本的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)召開首次業(yè)主大會(huì)的前提規(guī)定為：已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的。兩相對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，新規(guī)增加了人數(shù)過半的“彈性”。與此同時(shí)，如果面積和人數(shù)都不能過半，首套房屋出售并交付使用兩年，則在一定程度上增加了成立業(yè)委會(huì)的難度。這表明，新規(guī)暗示業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有更廣泛的代表性。
第二十五條具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主意見，公布實(shí)施。
2亮點(diǎn)
成立不了業(yè)委會(huì)？有物業(yè)管理委員會(huì)
解讀
一些小區(qū)由于種種原因無法成立業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)屆滿后無以為繼，整個(gè)小區(qū)陷入“無政府”的混亂狀態(tài)：公共設(shè)施壞了沒法動(dòng)用維修基金，物業(yè)不作為卻沒轍……新規(guī)考慮到這個(gè)現(xiàn)實(shí)情況，用“物業(yè)管理委員會(huì)”來取代業(yè)委會(huì)的功能，堵住了過去由于無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)而產(chǎn)生種種矛盾的漏洞。
第二十八條實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。聯(lián)席會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)管理行政主管部門等參加。
3亮點(diǎn)
突發(fā)事件可由“聯(lián)席會(huì)議制度”解決
解讀
為了開場(chǎng)業(yè)主大會(huì)，沒有一兩個(gè)月的準(zhǔn)備很難成功，而現(xiàn)實(shí)中一些小區(qū)的突發(fā)事件卻需要馬上作出決定。新增的聯(lián)席會(huì)議制度有望解決小區(qū)“疑難雜癥”。
第三十四條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米，并無償移交。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
4亮點(diǎn)
物業(yè)辦公、業(yè)委會(huì)開會(huì)場(chǎng)地有保障
解讀
樓盤建設(shè)需配建一定比例的物業(yè)服務(wù)用房，但是過去并無具體規(guī)定，開發(fā)商常常“偷工減料”，要么配建的用房太少，要么配建的用房太差，以至于物業(yè)縮在地下室里辦公、業(yè)主在自己家里開業(yè)委會(huì)這類現(xiàn)象屢見不鮮。而按照新規(guī)定，開發(fā)商將不能再在物業(yè)服務(wù)用房上打主意。
第四十六條新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，向項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。物業(yè)質(zhì)量保修金按照當(dāng)?shù)貍�(gè)人交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的相同比例交存，可以采用現(xiàn)金方式，也可以采用擔(dān)保方式。
第四十七條建設(shè)單位不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。
保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。
5亮點(diǎn)
開發(fā)商要交物業(yè)質(zhì)量保修金
解讀
小區(qū)設(shè)施在保修期內(nèi)壞了，按理該找開發(fā)商維修，可現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商“耍賴皮”的現(xiàn)象并不少，有的業(yè)主將此歸咎于物業(yè)，滋生了小區(qū)新的矛盾。而新規(guī)提出的物業(yè)質(zhì)量保修金，用強(qiáng)制手段讓開發(fā)商提前預(yù)付保修金。
第五十六條價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮城市物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，及時(shí)制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度的指導(dǎo)價(jià)，每年向社會(huì)公布。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
6亮點(diǎn)
物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每年浮動(dòng)制定
解讀
多年不變的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，帶來了物業(yè)企業(yè)的“叫屈喊虧”。為了挽回虧損，不少物業(yè)管理企業(yè)不得不暗中侵占業(yè)主權(quán)益。然而物業(yè)費(fèi)漲價(jià)牽一發(fā)動(dòng)全身，南京物價(jià)和住建部門曾經(jīng)聯(lián)合調(diào)研，欲倡導(dǎo)“質(zhì)價(jià)相符”的浮動(dòng)定價(jià)機(jī)制，但至今尚未有文件出臺(tái)。此次新規(guī)明確規(guī)定，今后物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將考慮三種因素，每年浮動(dòng)定價(jià)。多年不變的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將成為歷史。
第五十八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。
第五十九條物業(yè)服務(wù)合同約定采取酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收專業(yè)經(jīng)營費(fèi)用所得的報(bào)酬，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)用房免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托向?qū)I(yè)經(jīng)營單位繳納的公共用水、用電等費(fèi)用，按照居民生活用水、用電等方式計(jì)價(jià)。
7亮點(diǎn)
物業(yè)費(fèi)收取方式將有大變化
解讀
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在這種收費(fèi)模式下，物業(yè)企業(yè)為了更大程度地盈利或減少虧損，往往會(huì)壓縮成本、減少服務(wù)內(nèi)容。
而在酬金制之下，業(yè)委會(huì)自行制定物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，并將每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出成本，再將物業(yè)的盈利部分一起支付給物業(yè)，讓物業(yè)賺取合理透明的利潤。這樣，物業(yè)只是業(yè)委會(huì)決定的執(zhí)行者。
第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
8亮點(diǎn)
裝修不打招呼，物業(yè)有權(quán)說不
解讀
為了避免野蠻裝修和裝修擾民，此次新規(guī)授予物業(yè)“尚方寶劍”。
第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。未出售或者附贈(zèng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限應(yīng)當(dāng)不超過六個(gè)月。
第七十五條業(yè)主大會(huì)成立前，需要滿足業(yè)主停放車輛需要，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之三十可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十應(yīng)當(dāng)納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。
9亮點(diǎn)
車位應(yīng)優(yōu)先租給本小區(qū)業(yè)主
解讀
隨著私家車保有量急劇增加，車位糾紛在小區(qū)中屢見不鮮。而2003年版的物業(yè)管理?xiàng)l例中鮮有針對(duì)車位的規(guī)定，給物業(yè)管理帶來了困難。此次新規(guī)中用多款條文專門針對(duì)車位的購買、承租、收費(fèi)、收益等都作出了詳細(xì)的規(guī)定。
昨天江蘇省政府法制辦發(fā)布公告，決定于今年6月5日上午9時(shí)在南京舉行《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（聽證會(huì)稿）立法聽證會(huì)，歡迎社會(huì)各界人士、有關(guān)單位代表報(bào)名參加。
《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（聽證會(huì)稿）全文已發(fā)到江蘇省人民政府法制辦公室網(wǎng)站（www.jsfzb.gov.cn）。據(jù)介紹，此次聽證將重點(diǎn)圍繞四方面：一是建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)用房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是否科學(xué)、可行，二是關(guān)于物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度規(guī)定是否合理、可行，三是如何合理使用和管理車位、車庫，四是如何明確供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以及建設(shè)、維護(hù)、管理職責(zé)。
聽證會(huì)將設(shè)聽證陳述人11人，重點(diǎn)發(fā)表意見。聽證旁聽人不超過30人。 |
