《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《條例》)將于2012年11月1日開(kāi)始實(shí)施，《條例》對(duì)業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)的服務(wù)關(guān)系，物業(yè)擅自棄管承擔(dān)的責(zé)任和業(yè)主自行管理小區(qū)等方面做出了較大的改進(jìn)。對(duì)比《條例》的內(nèi)容，目前哈市物業(yè)管理方面的現(xiàn)狀與新規(guī)之間存有不小的距離。
三種物業(yè)管理模式全覆蓋
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)都局限于市場(chǎng)化物業(yè)管理的單一模式，對(duì)于其他模式都沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定。而在即將實(shí)施的《條例》中規(guī)定，物業(yè)管理包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理的三種模式，這三種管理分別是指：業(yè)主通過(guò)選聘服務(wù)企業(yè)，雙方共同制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府明確的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
此外，《條例》中物業(yè)相關(guān)的職能部門責(zé)任進(jìn)行了明確，通過(guò)管理重心下移，將部分管理權(quán)下放到區(qū)縣(市)、街道辦事處，《條例》規(guī)定了市、區(qū)縣(市)、街道三級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管主體，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府具體負(fù)責(zé)轄區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)的日常管理工作。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)也不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。
明確業(yè)主9不準(zhǔn)
為了規(guī)范物業(yè)的使用，維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)業(yè)主的權(quán)益，《條例》明確了物業(yè)使用中的九大類禁止行為，其中包括，擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品；擅自設(shè)置攤點(diǎn)、開(kāi)辦公司；擅自占用、損壞或移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定；占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備；隨意堆放、傾倒垃圾，擅自占用、損毀綠地，或在設(shè)施上吐痰、刻畫，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違規(guī)行為。
《條例》還對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和責(zé)任義務(wù)進(jìn)行了改進(jìn)，業(yè)主大會(huì)由街道辦事處組織召開(kāi)，針對(duì)個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員以權(quán)謀私、侵害業(yè)主利益等情況，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以終止業(yè)主委員會(huì)委員資格。
住改商先過(guò)鄰居關(guān)
從11月1日開(kāi)始，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，不僅要先經(jīng)過(guò)有利害關(guān)系鄰居的同意，還要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、環(huán)保、公安等行政管理部門的批準(zhǔn)才行。
《條例》明確規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
《條例》還細(xì)化了住房專項(xiàng)維修資金的使用與管理，擁有兩個(gè)以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。利用專項(xiàng)維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時(shí)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進(jìn)行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費(fèi)用由相關(guān)受益人共同分?jǐn)偂?/span>
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