南寧市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)就“住改商”提出4點(diǎn)建議，再次引發(fā)熱議
物協(xié)主張?zhí)?ldquo;門檻” 企業(yè)擔(dān)心“門”難進(jìn)
前不久，《廣西企業(yè)住所和經(jīng)營場所登記管理辦法（征求意見稿）》（下稱《意見稿》）公布，允許住宅在合法情況下登記為經(jīng)營用房。5月7日，南寧市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱南寧物協(xié)）就“住改商”提出4點(diǎn)建議，欲提高準(zhǔn)入門檻。對此，許多業(yè)主表示贊成，而有意在小區(qū)以“住改商”方式辦公的企業(yè)則擔(dān)心，自己會(huì)因此拿不到進(jìn)入小區(qū)的“門票”
1、 建議“住改商”應(yīng)滿足三個(gè)條件
5月7日，記者獲悉，南寧物協(xié)就“住改商”相關(guān)條款，正式給自治區(qū)法制辦遞交了意見及建議函。根據(jù)意見函，南寧市物管行業(yè)協(xié)會(huì)就《意見稿》中第五條、第九條涉及小區(qū)物業(yè)管理的問題，提出了4條修改建議。
第一條意見是建議更改《意見稿》第五條第二款的內(nèi)容。該條款規(guī)定：“企業(yè)登記機(jī)關(guān)對合法使用證明材料實(shí)行形式審查，不審查住所和經(jīng)營場所的法定用途及使用功能。”建議修改為：“企業(yè)登記機(jī)關(guān)對合法使用證明材料實(shí)行形式審查。申請將住宅登記為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃主管部門、有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明，以及住宅所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的將住宅登記為企業(yè)住所或經(jīng)營場所不違反小區(qū)管理規(guī)約的證明”。
修改理由：南寧物協(xié)表示，不同用途、不同使用性質(zhì)的建筑物，其設(shè)計(jì)、建造的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，改變建筑使用性質(zhì)，應(yīng)經(jīng)過原審批的規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。
此外，《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”因此，將住宅改為商用應(yīng)遵守小區(qū)管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。同一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主均為有利害關(guān)系的業(yè)主。
為此，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，“住改商”符合法律規(guī)定必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：（1）報(bào)原審批的規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；（2）遵守小區(qū)管理規(guī)約；（3）征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
2、建議增加物業(yè)收費(fèi)等方面規(guī)定
第二、三、四條意見均為建議增加某方面內(nèi)容。
建議增加條款一：企業(yè)依法將住宅登記為住所或經(jīng)營場所的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對登記為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的住宅按商業(yè)物業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
增加理由：南寧物協(xié)認(rèn)為，“住改商”后，企業(yè)在住宅進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，將會(huì)增加小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的負(fù)擔(dān)（如電梯使用頻率更高、車位更緊張、水電公攤更多等），產(chǎn)生各種擾民問題，小區(qū)管理難度和成本更高。
建議增加條款二：企業(yè)將住宅登記為住所或經(jīng)營場所后，應(yīng)當(dāng)將登記的情況在小區(qū)公示。住宅所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主對將住宅登記為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的合法性提出異議的，工商行政主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)并書面答復(fù)異議人。經(jīng)核實(shí)企業(yè)將住宅登記為企業(yè)住所或經(jīng)營場所不符合法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)在一個(gè)月內(nèi)改正，拒不改正的，注銷登記。
增加理由：南寧物協(xié)稱，由于企業(yè)住所及經(jīng)營場所登記僅是對申請材料進(jìn)行形式審查，難免有些申請材料與實(shí)際情況不一致。為保障小區(qū)有利害關(guān)系業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)給予業(yè)主及物業(yè)公司知情權(quán)及救濟(jì)的權(quán)利，即將登記情況進(jìn)行公示，業(yè)主或物業(yè)公司提出異議，工商行政主管部門審查異議并作出相應(yīng)的處理。
建議增加條款三：企業(yè)在住宅從事經(jīng)營活動(dòng)，違反法律法規(guī)規(guī)定的，由工商、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門處理；侵害業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。
增加理由：南寧物協(xié)表示，有些企業(yè)在住宅從事經(jīng)營活動(dòng)，擅自拆改建筑物或管線，改變或毀壞消防設(shè)備，或者造成環(huán)境污染，對這些違法行為，應(yīng)由相關(guān)主管部門處理。如侵害業(yè)主的權(quán)益的，業(yè)主或業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有權(quán)起訴。
3、企業(yè)擔(dān)心“門檻”提高后難進(jìn)入
該修改意見提出后，如果成為法規(guī)條款，將對業(yè)主和企業(yè)帶來較大影響。5月7日下午，南寧市某小區(qū)業(yè)主夏女士聽記者陳述上述修改建議后表示，這些條款比較符合業(yè)主的利益。
她說，她目前所住的小區(qū)就是純住宅小區(qū)。如果她所住的樓棟有營業(yè)場所，小區(qū)內(nèi)進(jìn)出人員會(huì)比較復(fù)雜，回到家后還得提防安全問題，感覺很不好。
“夏女士說，“住改商”征詢利害相關(guān)人的意見、在小區(qū)內(nèi)公示，有條款約束企業(yè)，這都是很合理的請求。
在多數(shù)業(yè)主對這4條意見表示歡迎的同時(shí)，企業(yè)方面則表示為難。因?yàn)�，這4條意見無疑提高了企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)的門檻，企業(yè)擔(dān)心條款過于細(xì)化、嚴(yán)格，會(huì)拿不到進(jìn)入小區(qū)的“門票”。
南寧網(wǎng)友“可樂”表示，他對“住改商”政策觀望了許久，正籌劃在住宅小區(qū)注冊公司的事。南寧物協(xié)提出的意見，抓住了要點(diǎn)。不過很多企業(yè)可能因此被擋在外面，比如第三建議提到，“住改商”的需在小區(qū)公示。單是這一條，很多企業(yè)就很難通過，特別是碰到“住改商”業(yè)主與鄰居有矛盾的。
5月7日，自治區(qū)法制辦表示，已收到南寧物協(xié)的意見函，目前社會(huì)各方對《意見稿》提出了不少意見，這些意見都將作為立法參考。
據(jù)悉，南寧物協(xié)還同時(shí)向南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局、南寧市物價(jià)局遞交了建議函，建議在制定南寧市物業(yè)管理收費(fèi)辦法時(shí)，增加“住改商”按商業(yè)物業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的規(guī)定。
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