前提是管理服務(wù)合格且居民滿意度超60%
積極接管老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)可能享受到3年的政府補(bǔ)貼；老舊住宅小區(qū)內(nèi)的低保家庭，可以向社區(qū)申請(qǐng)管理服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼。
11月3日記者從烏魯木齊市房屋保障和房產(chǎn)管理局獲悉，《烏魯木齊市無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)工作實(shí)施意見（試行）》開始試行。針對(duì)2011年-2013年間烏魯木齊市統(tǒng)一改造的993個(gè)無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)，《意見》明確了小區(qū)管理服務(wù)模式、管理服務(wù)費(fèi)用及補(bǔ)貼方式、保障措施等，進(jìn)一步加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)今后的管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)全覆蓋。
對(duì)于這993個(gè)老舊住宅小區(qū)，《意見》提出建立兩種管理模式：專業(yè)化物業(yè)管理模式和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)管理模式。
針對(duì)老舊小區(qū)存在居民收入不高、物業(yè)公司不愿進(jìn)入等問題，《意見》提出，對(duì)積極接管老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)給予補(bǔ)貼，以此引導(dǎo)物業(yè)公司積極進(jìn)入。
其中，對(duì)采取專業(yè)化物業(yè)管理模式的老舊住宅小區(qū)，執(zhí)行烏魯木齊市價(jià)格部門制定的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：多層住宅一級(jí)服務(wù)0.6元/平方米·月，二級(jí)服務(wù)0.5元/平方米·月，三級(jí)服務(wù)0.4元/平方米·月，四級(jí)服務(wù)0.3元/平方米·月。
對(duì)積極接管老舊住宅小區(qū)并簽訂5年以上物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)企業(yè)，由各區(qū)（縣）房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦（管委會(huì)）對(duì)每合同年度的管理服務(wù)情況進(jìn)行檢查，并開展居民滿意度調(diào)查。檢查合格且所管理老舊小區(qū)住戶滿意度達(dá)到60%以上的物業(yè)企業(yè)，可提出管理服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼申請(qǐng)。經(jīng)市、區(qū)（縣）房產(chǎn)主管部門審核通過后撥付補(bǔ)貼。
補(bǔ)貼期為3年，逐年遞減：按建筑面積，第一年補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為0.20元/平方米·月，第二年0.15元/平方米·月，第三年0.10元/平方米·月。
對(duì)設(shè)立管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的老舊住宅小區(qū)，管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)最高不得超過0.4元/平方米·月。管理服務(wù)補(bǔ)貼方式和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照專業(yè)化管理服務(wù)模式執(zhí)行。
另外，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審核、優(yōu)秀項(xiàng)目申報(bào)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)等方面，同等條件下優(yōu)先考慮積極接管老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
兩種管理服務(wù)模式破難題
烏魯木齊無物業(yè)老舊小區(qū)大都建于上世紀(jì)七八十年代，由于企業(yè)兼并破產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施差等原因，成為無人管理小區(qū)，這類小區(qū)占到全市小區(qū)的15%。
此前進(jìn)行的烏魯木齊市無物業(yè)管理老舊小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查顯示，采用適合老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式是破解難題的關(guān)鍵。因此，《意見》提出建立專業(yè)化物業(yè)管理模式和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)管理模式。
具體來說，對(duì)于改造后已具備專業(yè)化、規(guī)模化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，應(yīng)由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)。其中，臨近專業(yè)化物業(yè)管理項(xiàng)目的老舊住宅小區(qū)，本著節(jié)約成本、就近管理的原則，由鄰近的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)；直管公房老舊住宅小區(qū)，由烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施管理服務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)選聘的專業(yè)物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。未成立業(yè)主大會(huì)的，街道辦（管委會(huì)）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。因客觀原因未能及時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足時(shí)，可在街道辦（管委會(huì)）的指導(dǎo)下由社區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照業(yè)主大會(huì)形成的決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同約定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對(duì)于改造后仍不具備專業(yè)化、規(guī)范化管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，根據(jù)相對(duì)集中和方便管理的原則，由各區(qū)（縣）或街道辦（管委會(huì)）按規(guī)定設(shè)立民辦非企業(yè)性質(zhì)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供有償?shù)幕竟芾矸⻊?wù)。根據(jù)需要，社區(qū)下設(shè)管理服務(wù)站，與社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)形成“三位一體”的管理服務(wù)模式。
低保戶能申請(qǐng)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼
在引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)積極參與老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，《意見》還考慮到了小區(qū)特殊居民的需求。
《意見》明確，對(duì)于老舊住宅小區(qū)內(nèi)的低保家庭，持民政部門出具的低保家庭證明，可向社區(qū)申請(qǐng)管理服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，街道辦（管委會(huì)）匯總后報(bào)所在區(qū)（縣）房產(chǎn)主管部門審核。審核通過的，由各區(qū)（縣）財(cái)政納入政府補(bǔ)貼范圍統(tǒng)一發(fā)放。
另外，為保障各項(xiàng)要求的落地實(shí)施，《意見》要求建立市、區(qū)（縣）、街道（管委會(huì)）、社區(qū)老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度，定期對(duì)老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)情況進(jìn)行分析研究。
近年來，老舊小區(qū)改造一直是烏魯木齊市重點(diǎn)民生工程。從2011年至2013年10月，烏魯木齊市投入11.33億元改造了993個(gè)小區(qū)，其中，2013年重點(diǎn)對(duì)外墻保溫、供熱管線、供排水、環(huán)境衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，改造總建筑面積672萬平方米，惠及近10萬戶、30余萬群眾。
改造之后，老舊小區(qū)如何建立長(zhǎng)效管理服務(wù)機(jī)制又被多次關(guān)注。此前的幾屆烏魯木齊市兩會(huì)上，人大代表、政協(xié)委員多次提出，無人管理老舊住宅小區(qū)由社區(qū)先行代管，并非長(zhǎng)久之計(jì)。解決問題的根本，在于建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)范，合理劃分由政府承擔(dān)的政策性物業(yè)配套服務(wù)，及經(jīng)營(yíng)性有償物業(yè)服務(wù)。
此次《意見》進(jìn)一步明確，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理要逐步建立以市場(chǎng)運(yùn)作為主、非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)管理服務(wù)為輔的長(zhǎng)效管理機(jī)制。通過各方的努力，引導(dǎo)群眾樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí)。
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