半業(yè)主同意可炒物業(yè)公司
針對(duì)近年來(lái)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，我市于昨日公布了《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《意見(jiàn)》)，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)駐和退出制定了詳細(xì)的規(guī)則，將于今年12月1日起正式實(shí)施。
新老物業(yè)交接需提前辦手續(xù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接一個(gè)新項(xiàng)目，需要做哪些準(zhǔn)備工作，如發(fā)生費(fèi)用該怎么處理，《意見(jiàn)》明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料。為保證承接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，前期受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般不得少于60日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入發(fā)生的費(fèi)用由雙方約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。尚未成立業(yè)主(代表)大會(huì)的由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或產(chǎn)權(quán)人代表)或由物業(yè)管理委員會(huì)按前述規(guī)定負(fù)責(zé)辦理承接驗(yàn)收有關(guān)手續(xù)。有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用; 接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
三種情況不能提退出
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出或炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能是毫無(wú)理由的，特別是在三種情況下，當(dāng)事人一方不能隨意提出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出行為。這三種情況包括：已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
提前解約要公告15天
除去上述三種情況，如果物業(yè)公司要退出，究竟該怎么辦呢?《意見(jiàn)》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案，書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
合同期滿，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)沒(méi)有將續(xù)聘或解聘的意見(jiàn)通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動(dòng)延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動(dòng)延續(xù)期間，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)決定不繼續(xù)委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再接受委托的，也應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)。
業(yè)主也可以炒掉物業(yè)
當(dāng)然，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出外，如果小區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意又該怎么辦呢?根據(jù)《意見(jiàn)》，物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同。不過(guò)，這也是有條件的。首先，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書(shū)面材料送交與會(huì)人員，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主(代表)大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主(代表)大會(huì)作出決定后3日內(nèi)書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
其次，業(yè)主(代表)大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 和本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。未經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)依法通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
原公司物業(yè)費(fèi)仍要繳
物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主不用再繳欠的物業(yè)費(fèi)了?《意見(jiàn)》給出了否定的答案。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會(huì)、新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供必要的幫助。在退管時(shí)間上未達(dá)成一致意見(jiàn)前，業(yè)主委員會(huì)等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。意見(jiàn)還明確了，在前期物業(yè)服務(wù)委托合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè); 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi); 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
30日的緩沖期解決尷尬事
現(xiàn)實(shí)生活中，如果有的小區(qū)“積重難返”，老物業(yè)退出，業(yè)主大會(huì)又未能及時(shí)選聘新的物業(yè)或作出自治管理，那怎么辦?針對(duì)這種情況，《意見(jiàn)》 也給出了相應(yīng)的銜接辦法：在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主(代表)大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。
區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助、指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)，積極協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主(代表)大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)拒不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關(guān)應(yīng)急工作。
半業(yè)主同意可炒物業(yè)公司
針對(duì)近年來(lái)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，我市于昨日公布了《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《意見(jiàn)》)，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)駐和退出制定了詳細(xì)的規(guī)則，將于今年12月1日起正式實(shí)施。
新老物業(yè)交接需提前辦手續(xù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接一個(gè)新項(xiàng)目，需要做哪些準(zhǔn)備工作，如發(fā)生費(fèi)用該怎么處理，《意見(jiàn)》明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料。為保證承接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，前期受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般不得少于60日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入發(fā)生的費(fèi)用由雙方約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。尚未成立業(yè)主(代表)大會(huì)的由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或產(chǎn)權(quán)人代表)或由物業(yè)管理委員會(huì)按前述規(guī)定負(fù)責(zé)辦理承接驗(yàn)收有關(guān)手續(xù)。有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用; 接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
三種情況不能提退出
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出或炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能是毫無(wú)理由的，特別是在三種情況下，當(dāng)事人一方不能隨意提出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出行為。這三種情況包括：已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
提前解約要公告15天
除去上述三種情況，如果物業(yè)公司要退出，究竟該怎么辦呢?《意見(jiàn)》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案，書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
合同期滿，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)沒(méi)有將續(xù)聘或解聘的意見(jiàn)通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動(dòng)延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動(dòng)延續(xù)期間，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)決定不繼續(xù)委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再接受委托的，也應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)。
業(yè)主也可以炒掉物業(yè)
當(dāng)然，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出外，如果小區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意又該怎么辦呢?根據(jù)《意見(jiàn)》，物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同。不過(guò)，這也是有條件的。首先，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書(shū)面材料送交與會(huì)人員，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主(代表)大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主(代表)大會(huì)作出決定后3日內(nèi)書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
其次，業(yè)主(代表)大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 和本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。未經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)依法通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
原公司物業(yè)費(fèi)仍要繳
物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主不用再繳欠的物業(yè)費(fèi)了?《意見(jiàn)》給出了否定的答案。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會(huì)、新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供必要的幫助。在退管時(shí)間上未達(dá)成一致意見(jiàn)前，業(yè)主委員會(huì)等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。意見(jiàn)還明確了，在前期物業(yè)服務(wù)委托合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè); 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi); 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
30日的緩沖期解決尷尬事
現(xiàn)實(shí)生活中，如果有的小區(qū)“積重難返”，老物業(yè)退出，業(yè)主大會(huì)又未能及時(shí)選聘新的物業(yè)或作出自治管理，那怎么辦?針對(duì)這種情況，《意見(jiàn)》 也給出了相應(yīng)的銜接辦法：在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主(代表)大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。
區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助、指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)，積極協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主(代表)大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)拒不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關(guān)應(yīng)急工作。
半業(yè)主同意可炒物業(yè)公司
針對(duì)近年來(lái)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，我市于昨日公布了《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《意見(jiàn)》)，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)駐和退出制定了詳細(xì)的規(guī)則，將于今年12月1日起正式實(shí)施。
新老物業(yè)交接需提前辦手續(xù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接一個(gè)新項(xiàng)目，需要做哪些準(zhǔn)備工作，如發(fā)生費(fèi)用該怎么處理，《意見(jiàn)》明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料。為保證承接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，前期受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般不得少于60日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入發(fā)生的費(fèi)用由雙方約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。尚未成立業(yè)主(代表)大會(huì)的由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或產(chǎn)權(quán)人代表)或由物業(yè)管理委員會(huì)按前述規(guī)定負(fù)責(zé)辦理承接驗(yàn)收有關(guān)手續(xù)。有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用; 接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
三種情況不能提退出
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出或炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能是毫無(wú)理由的，特別是在三種情況下，當(dāng)事人一方不能隨意提出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出行為。這三種情況包括：已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
提前解約要公告15天
除去上述三種情況，如果物業(yè)公司要退出，究竟該怎么辦呢?《意見(jiàn)》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案，書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
合同期滿，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)沒(méi)有將續(xù)聘或解聘的意見(jiàn)通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動(dòng)延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動(dòng)延續(xù)期間，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)決定不繼續(xù)委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再接受委托的，也應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)。
業(yè)主也可以炒掉物業(yè)
當(dāng)然，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出外，如果小區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意又該怎么辦呢?根據(jù)《意見(jiàn)》，物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同。不過(guò)，這也是有條件的。首先，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書(shū)面材料送交與會(huì)人員，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主(代表)大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主(代表)大會(huì)作出決定后3日內(nèi)書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
其次，業(yè)主(代表)大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 和本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。未經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)依法通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
原公司物業(yè)費(fèi)仍要繳
物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主不用再繳欠的物業(yè)費(fèi)了?《意見(jiàn)》給出了否定的答案。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會(huì)、新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供必要的幫助。在退管時(shí)間上未達(dá)成一致意見(jiàn)前，業(yè)主委員會(huì)等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。意見(jiàn)還明確了，在前期物業(yè)服務(wù)委托合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè); 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi); 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
30日的緩沖期解決尷尬事
現(xiàn)實(shí)生活中，如果有的小區(qū)“積重難返”，老物業(yè)退出，業(yè)主大會(huì)又未能及時(shí)選聘新的物業(yè)或作出自治管理，那怎么辦?針對(duì)這種情況，《意見(jiàn)》 也給出了相應(yīng)的銜接辦法：在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主(代表)大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。
區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助、指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)，積極協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主(代表)大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)拒不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關(guān)應(yīng)急工作。
半業(yè)主同意可炒物業(yè)公司
針對(duì)近年來(lái)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，我市于昨日公布了《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《意見(jiàn)》)，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)駐和退出制定了詳細(xì)的規(guī)則，將于今年12月1日起正式實(shí)施。
新老物業(yè)交接需提前辦手續(xù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接一個(gè)新項(xiàng)目，需要做哪些準(zhǔn)備工作，如發(fā)生費(fèi)用該怎么處理，《意見(jiàn)》明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料。為保證承接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，前期受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般不得少于60日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入發(fā)生的費(fèi)用由雙方約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。尚未成立業(yè)主(代表)大會(huì)的由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或產(chǎn)權(quán)人代表)或由物業(yè)管理委員會(huì)按前述規(guī)定負(fù)責(zé)辦理承接驗(yàn)收有關(guān)手續(xù)。有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用; 接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
三種情況不能提退出
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出或炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能是毫無(wú)理由的，特別是在三種情況下，當(dāng)事人一方不能隨意提出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出行為。這三種情況包括：已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理; 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
提前解約要公告15天
除去上述三種情況，如果物業(yè)公司要退出，究竟該怎么辦呢?《意見(jiàn)》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案，書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
合同期滿，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)沒(méi)有將續(xù)聘或解聘的意見(jiàn)通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動(dòng)延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動(dòng)延續(xù)期間，業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)決定不繼續(xù)委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再接受委托的，也應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)。
業(yè)主也可以炒掉物業(yè)
當(dāng)然，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出外，如果小區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意又該怎么辦呢?根據(jù)《意見(jiàn)》，物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同。不過(guò)，這也是有條件的。首先，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書(shū)面材料送交與會(huì)人員，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主(代表)大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主(代表)大會(huì)作出決定后3日內(nèi)書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
其次，業(yè)主(代表)大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 和本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。未經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)依法通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
原公司物業(yè)費(fèi)仍要繳
物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主不用再繳欠的物業(yè)費(fèi)了?《意見(jiàn)》給出了否定的答案。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會(huì)、新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供必要的幫助。在退管時(shí)間上未達(dá)成一致意見(jiàn)前，業(yè)主委員會(huì)等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。意見(jiàn)還明確了，在前期物業(yè)服務(wù)委托合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè); 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi); 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
30日的緩沖期解決尷尬事
現(xiàn)實(shí)生活中，如果有的小區(qū)“積重難返”，老物業(yè)退出，業(yè)主大會(huì)又未能及時(shí)選聘新的物業(yè)或作出自治管理，那怎么辦?針對(duì)這種情況，《意見(jiàn)》 也給出了相應(yīng)的銜接辦法：在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主(代表)大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。
區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助、指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)，積極協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主(代表)大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)拒不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)物業(yè)行政主管部門(mén)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣級(jí)市)人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關(guān)應(yīng)急工作。
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