新修訂的《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）即將于今年2月1日起實(shí)施。按照管理辦法，未來(lái)物業(yè)將如何進(jìn)行管理，為群眾打造安全、穩(wěn)定、和諧、文明的居住環(huán)境？記者采訪了解到，按照業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的小區(qū)物業(yè)管理工作思路，管理辦法實(shí)施后，將強(qiáng)化業(yè)主在物業(yè)小區(qū)管理中的責(zé)任，建立起各方面齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理模式，小區(qū)物業(yè)企業(yè)則有望從此前繁雜的各種事務(wù)中解脫出來(lái)，全力以赴為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
業(yè)主責(zé)任
業(yè)主應(yīng)遵守小區(qū)管理相關(guān)政策法規(guī)及業(yè)主公約，通過(guò)業(yè)主大會(huì)參與小區(qū)自治管理，履行對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的決策和對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督等職責(zé)
管理辦法對(duì)業(yè)主在小區(qū)管理中的自治義務(wù)，進(jìn)行大篇幅的制度安排。管理辦法第五章“物業(yè)的使用與維護(hù)”中明確規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地，不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，不得違章搭建建筑物和構(gòu) 筑物，不得擅自改變房屋用途，不得隨意傾倒垃圾、污物。同時(shí)不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì)的行為，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活，不得存儲(chǔ)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。
業(yè)主裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定，并配合物業(yè)企業(yè)對(duì)裝修活動(dòng)的巡查。
物業(yè)保修期滿后，業(yè)主應(yīng)自行承擔(dān)房屋、車位等專有部分的維修、更新費(fèi)用，并共同承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新責(zé)任。
購(gòu)房后入住前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。維修資金賬面余額不足首期交存額30%或未建立維修資金的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)交或補(bǔ)交。
業(yè)主不得擅自占用小區(qū)道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車輛，利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。
管理辦法第三章專門就小區(qū)業(yè)主自治管理進(jìn)行了規(guī)定，涉及業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主大會(huì)職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、小區(qū)公共事務(wù)決策等內(nèi)容。其中明確提出，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，對(duì)區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施管理。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)。
業(yè)主大會(huì)依法制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；選舉業(yè)委會(huì)或者更換業(yè)委會(huì)成員；聽取業(yè)委會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；組織召開業(yè)主大會(huì)；代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，組織和監(jiān)督維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；監(jiān)督管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。
拒不履行委員職責(zé)，有搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為，被業(yè)委會(huì)過(guò)半數(shù)委員或20%以上業(yè)主提議撤銷其資格，以及因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任的業(yè)委會(huì)委員，將被終止委員資格。
企業(yè)服務(wù)
物業(yè)企業(yè)不用再受開發(fā)遺留問(wèn)題、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位服務(wù)不到位等問(wèn)題困擾，輕身減負(fù)按照公開化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求，不斷提升小區(qū)管理服務(wù)水平。
所謂物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)小區(qū)管理要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一，物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)至關(guān)重要。管理辦法通過(guò)厘清開發(fā)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位和政府相關(guān)部門的責(zé)任，讓物業(yè)企業(yè)得以輕裝上陣，全力做好管理服務(wù)工作。
管理辦法第二章規(guī)定，前期物業(yè)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)，由后者及時(shí)解決并共同進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)委會(huì)。
管理辦法第四章就物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題做了更加明確的要求。規(guī)定物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書，從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格，企業(yè)自行招用保安員應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。
物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)委員簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、維修資金的管理和使用、合同期限及雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，并將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行長(zhǎng)期公示。
物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理和維護(hù)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域綠化，維護(hù)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項(xiàng)，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報(bào)告，物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理，保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案。
服務(wù)過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，要制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度，向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用方法、要求及注意事項(xiàng)，并定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
物業(yè)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。合同解除或終止后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會(huì)辦理退出手續(xù)，并移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、物業(yè)服務(wù)用房，結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用。
此外，物業(yè)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離或停止服務(wù)。小區(qū)選聘新的物業(yè)企業(yè)后，原物業(yè)企業(yè)不得以業(yè)主欠交服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
在物業(yè)使用與維護(hù)過(guò)程中，除了與業(yè)主、物業(yè)使用人一樣不得有前述違規(guī)行為外，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，加強(qiáng)日常檢查、養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
各方共管
開發(fā)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及與物業(yè)小區(qū)管理相關(guān)的9個(gè)職能部門，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，同時(shí)強(qiáng)化街道、居委會(huì)在小區(qū)管理中的屬地職能
物業(yè)小區(qū)管理，不只是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方的事兒，更牽扯到諸多專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，所在區(qū)域的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居委會(huì)以及相關(guān)職能部門也要承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。
為化解因開發(fā)遺留問(wèn)題為小區(qū)管理帶來(lái)的麻煩，管理辦法明確規(guī)定，物業(yè)交付使用前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供物業(yè)服務(wù)用房，并向前期物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房，以及：
項(xiàng)目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；業(yè)主名冊(cè)等。
住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，并協(xié)助買受人與相關(guān)單位簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，同時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金，便于保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)未及時(shí)履行保修義務(wù)時(shí)，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)可申請(qǐng)用于維修。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線承擔(dān)維修、更新責(zé)任，各單位依法向最終用戶收取的有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)代收，更不得因物業(yè)企業(yè)拒絕代收而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
管理辦法著力強(qiáng)化物業(yè)小區(qū)的屬地化管理，規(guī)定各縣（市）、區(qū)應(yīng)當(dāng)建立完善相應(yīng)的體制、機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題，推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)委會(huì)換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)依法履行職責(zé)，組織召開由房管、城管執(zhí)法、公安、居委會(huì)、業(yè) 委會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)等參加物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛，涉及協(xié)調(diào)處理供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項(xiàng)的，還應(yīng)通知 相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
居委會(huì)協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)依法開展業(yè)主自治管理。按照省民政廳等相關(guān)部門日前下發(fā)有關(guān)通知，對(duì)未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，居委會(huì)應(yīng)暫代業(yè)委會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定，所在地街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
同時(shí)，管理辦法對(duì)房管、建委、城管執(zhí)法、公安、市政、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)信委、物價(jià)等部門在物業(yè)小區(qū)管理中的職責(zé)做了明確規(guī)定。其中：
物業(yè)企業(yè)存在未按合同約定提供服務(wù)，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理，將區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托其他單位或個(gè)人，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，套取、挪用維修資金等行為，由房管部門受理投訴并進(jìn)行處理。
同時(shí)，房管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)企業(yè)信用檔案管理體系，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督管理。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定、完善行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)企業(yè)存在管理辦法第43條第1-7項(xiàng)違規(guī)行為，由城管執(zhí)法部門處理；保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修，由建委處理；占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全，由公安消防部門處理；存在管理辦法第44條違規(guī)行為的，由公安機(jī)關(guān)處理；電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患，由質(zhì)監(jiān)部門處理；物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)由物價(jià)部門處理；專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，分別由市政公用和經(jīng)信委兩個(gè)部門處理。
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