| 核心提示：每到年關(guān)，不少物業(yè)公司的日子都不太好過，物業(yè)費(fèi)收不齊，居民投訴多，有的物業(yè)公司無奈選擇撤走，有的已處于撤走的邊緣。為了解決物業(yè)公司撤走后帶來的一系列問題，越城區(qū)北海街道去年嘗試走出一條新的物管之路——成立了“準(zhǔn)物業(yè)”公司，全面接盤這些失管小區(qū)。究竟何為“準(zhǔn)物業(yè)”，其效果如何呢？
緣起：
物業(yè)公司頻繁出走，社區(qū)“臨危受命”
物業(yè)公司來了又走，請進(jìn)來又跑，越城區(qū)北海街道永和家園小區(qū)的居民去年就吃足了苦頭。去年7月，面對物業(yè)公司出走的現(xiàn)狀，小區(qū)業(yè)委會再次聘請了一家新的物業(yè)公司，可是沒想到僅僅干了兩個月，這家物業(yè)公司收了半年的物業(yè)費(fèi)后再次跑路，留下一個爛攤子。
從去年年底開始，越城區(qū)很多小區(qū)都出現(xiàn)了類似的不和諧音符。一些物業(yè)公司收不齊物業(yè)費(fèi)，就開始降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)水平一下降，小區(qū)居民就以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。一邊是物業(yè)公司抱怨小區(qū)居民不肯交物業(yè)費(fèi)，一邊是小區(qū)居民埋怨物業(yè)公司只收錢不服務(wù)，物管與業(yè)主這對“歡喜冤家”，每年隨著年關(guān)的臨近矛盾越來越突出。
記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多物業(yè)公司已經(jīng)入不敷出。由于人力成本的上升，有物業(yè)公司表示即便收足100%的物業(yè)費(fèi)也無法盈利。于是，就出現(xiàn)了有的物業(yè)公司在年關(guān)卷鋪蓋走人，準(zhǔn)備下個年度另棲新枝；有的物業(yè)公司雖然暫時還沒出走，但也站在了去留的邊緣。
更有甚者，由于物業(yè)公司突然撤走，使得小區(qū)的衛(wèi)生和安全處于完全失管的狀態(tài)，居民投訴不斷。針對這樣的現(xiàn)狀，越城區(qū)北海街道嘗試推出“準(zhǔn)物業(yè)”服務(wù)，全面接管除物業(yè)管理正常小區(qū)外的所有小區(qū)，由各小區(qū)所在的社區(qū)“臨危受命”，以服務(wù)轄區(qū)居民為首要任務(wù)，接手小區(qū)的物業(yè)管理工作。
模式：
何為“準(zhǔn)物業(yè)”？
為了應(yīng)對物業(yè)公司的頻繁出走，去年下半年，北海街道成立了物業(yè)服務(wù)管理中心，推行街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理中心“四位一體”的物業(yè)管理模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理精細(xì)化，以提高社區(qū)公共服務(wù)水平。目前，在北海街道下屬的12個社區(qū)成立分公司，由社區(qū)主任兼任分公司經(jīng)理。
北海街道將這樣的物業(yè)管理模式定位為“準(zhǔn)物業(yè)”。那么究竟何為“準(zhǔn)物業(yè)”？對此，北海街道黨工委書記趙國良有著自己的理解。“為居民提供基本的保潔保安是我們基層組織的重要任務(wù)，我們提供的是基本的物業(yè)管理服務(wù)，主要是做好保潔、保安、保綠這‘三保’工作。我們不像有些高檔的物業(yè)公司還配備有會所等活動場所，能提供多樣性的物業(yè)服務(wù)。我們只是為居民提供最基本的管理服務(wù)，所以叫‘準(zhǔn)物業(yè)’。”趙國良說，正是這最基本的物業(yè)服務(wù)，恰恰是小區(qū)居民最迫切需要的，是街道和社區(qū)聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾的重要載體和紐帶。
趙國良介紹，為了順利開展“準(zhǔn)物業(yè)”管理工作，北海街道制定了社區(qū)“準(zhǔn)物業(yè)”管理工作考核辦法，由北海街道物業(yè)服務(wù)管理中心牽頭，以城管辦為主開展“準(zhǔn)物業(yè)”考核檢查工作，并做好每月考核情況通報，確保社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作各項措施落到實(shí)處，逐步形成一套順應(yīng)民意、符合實(shí)際的長效管理體系，促進(jìn)各社區(qū)物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。
“我們小區(qū)的物業(yè)管理工作由社區(qū)工作人員開展以后，情況比以前確實(shí)好了很多。環(huán)境整潔了不說，就連以前破破爛爛的道路現(xiàn)在也給我們修好了，走在小區(qū)里別提多舒暢了！”北海西村居民周加驊認(rèn)為，這種管理模式很受小區(qū)居民們的歡迎。
看著小區(qū)聘請的物業(yè)公司走了一茬又一茬，很多小區(qū)的業(yè)委會主任也很認(rèn)可街道、社區(qū)的做法。“物業(yè)公司跑了我們一點(diǎn)辦法都沒有，街道、社區(qū)來管的話，不會存在跑路現(xiàn)象，居民們自然放心多了。”永和家園小區(qū)業(yè)委會主任凌如奎說，由社區(qū)來接管小區(qū)物業(yè)，他們再也不用擔(dān)心聘請來的物業(yè)公司卷款跑路了，居民們能享受的物業(yè)服務(wù)也更有保障。
困局：
“準(zhǔn)物業(yè)”能替代原物業(yè)嗎？
對于北海街道推出的“準(zhǔn)物業(yè)”服務(wù)，也有人擔(dān)心，這“準(zhǔn)物業(yè)”究竟能否替代原物業(yè)？有業(yè)內(nèi)人士指出，小區(qū)居民要提高生活質(zhì)量，首先考慮的是引進(jìn)規(guī)范的物業(yè)公司，其次是業(yè)主自治，最后才去想由政府來管。
業(yè)內(nèi)人士說，由社區(qū)接管失管小區(qū)，業(yè)主能享受到的物業(yè)服務(wù)僅限于保潔、保序和保安的基本服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，社區(qū)最好還是扮演“監(jiān)督者”的角色，政府部門要做的是出臺能夠約束物業(yè)公司的管理制度，通過監(jiān)督管理來督促物業(yè)公司做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
此外，也有人對社區(qū)的“準(zhǔn)物業(yè)”公司能否收齊物業(yè)費(fèi)表示了擔(dān)憂。“以前我們都是為小區(qū)居民無償服務(wù)的，現(xiàn)在要我們上門去收物業(yè)費(fèi)，總給人有點(diǎn)不務(wù)正業(yè)的感覺。”有社區(qū)干部認(rèn)為，要是遇到不肯交物業(yè)費(fèi)的居民，社區(qū)工作人員多次上門催討，一定程度上也會影響居民對社區(qū)的看法。
路徑：
構(gòu)建良性物管體系 破解物管難題
對于業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂，紹興文理學(xué)院法學(xué)院教授袁海萍認(rèn)為，這種擔(dān)憂雖然有一定的道理，但這種“準(zhǔn)物業(yè)”的模式卻是現(xiàn)階段解決居民與物業(yè)公司之間矛盾很合理的一種辦法。她覺得這并不是一種越俎代庖的行為，相反她覺得這是一種創(chuàng)新之舉。
袁海萍說，社區(qū)工作人員對居民的情況非常熟悉，相比新來的物業(yè)公司，社區(qū)有著天然的優(yōu)勢，更容易與居民打成一片。社區(qū)承擔(dān)這項工作后，將更有針對性，因?yàn)樗麄冎谰用駛兙烤剐枰裁�，哪些地方需要完善，他們都會竭盡全力為居民們解決難題。
而作為居民來說，由于生活在社區(qū)，對社區(qū)工作人員很熟悉也很放心，認(rèn)同度也比較高，物業(yè)費(fèi)的收取率比以前肯定會有所提高。
袁海萍給記者算了一筆賬，一家物業(yè)公司要推出物業(yè)服務(wù)，需要聘請很多保潔員和保安，按照目前物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收取率，收到的物業(yè)費(fèi)只夠支付這筆費(fèi)用。可是作為一家物業(yè)公司，往往還有很多管理人員的工資需要支付，還要為物業(yè)公司的盈利作打算。
為了生存考慮，一些物業(yè)公司為了保證管理人員的正常開支和公司的盈利，只能縮減保潔員和保安的數(shù)量，導(dǎo)致物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)水平下降，居民的滿意度和物業(yè)費(fèi)收取率也因此下降。
而社區(qū)成立的物業(yè)公司恰恰解決了這個問題。“他們不以盈利為目的，工作人員大多來自社區(qū)，不用額外支付工資。居民所有的物業(yè)費(fèi)都會被用來聘請保潔員和保安。如果有多余，這筆錢也不會被物業(yè)公司‘私吞’，還會用到小區(qū)硬件設(shè)施的改善上來。”袁海萍認(rèn)為，通過社區(qū)“準(zhǔn)物業(yè)”先服務(wù)后交費(fèi)的模式，居民們在感受到自己滿意的服務(wù)后，會更愿意把物業(yè)費(fèi)交給社區(qū)，從而形成良性循環(huán)，破解了以往先收費(fèi)后服務(wù)所產(chǎn)生的惡性循環(huán)。
改變：
“準(zhǔn)物業(yè)”來了，小區(qū)“精神”多了
紹興火車站旁邊的清水嘉苑小區(qū)，以前是個典型的城中村改造安置小區(qū)，小區(qū)道路嚴(yán)重破損，公共配套設(shè)施破損無人維修，小區(qū)內(nèi)小廣告隨意張貼，綠化帶內(nèi)雜草垃圾眾多，雜物隨處堆放，小區(qū)的物業(yè)公司一直存在疏于管理的狀態(tài)。
“以前小區(qū)里只有兩個清掃員，我們這么大個小區(qū)怎么可能掃得過來？”清水嘉苑小區(qū)居民馮敏告訴記者，自從火車站社區(qū)接管小區(qū)物業(yè)管理后，小區(qū)里的保潔員增加到了8名，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生一下子得到了明顯改善。
火車站社區(qū)主任王天德告訴記者，去年6月30日，清水嘉苑小區(qū)物業(yè)公司合同到期撤走后，社區(qū)就開始全面接手管理。北海街道投入了150萬元，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生開展了整治清理工作，對小區(qū)住宅的86個樓道單元內(nèi)墻面進(jìn)行全面粉刷白化，對小區(qū)約100米主路進(jìn)行全面大修，并新建雨水井、雨水管道，消除積水問題，同時新建小區(qū)20個花壇，對小區(qū)缺失綠化進(jìn)行補(bǔ)種，小區(qū)面貌煥然一新。
居民們對于這些變化也都看在眼里，在物業(yè)費(fèi)收取率方面，相比以往有了明顯提升，社區(qū)的物業(yè)公司也得以正常有序地運(yùn)行。
潔凈的小區(qū)入口
說法：
“準(zhǔn)物業(yè)” 維護(hù)的是社會的安定和諧
對于北海街道推出的“準(zhǔn)物業(yè)”，和暢律師事務(wù)所的宋海榮律師認(rèn)為，這是針對目前老舊小區(qū)物業(yè)公司頻繁出走的十分有益的解決方式。
宋海榮分析，以前的物業(yè)公司之所以做不長久，主要是因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的約束機(jī)制。很多物業(yè)公司想來就來，想走就走，行業(yè)主管部門完全沒有辦法。在政府部門沒有好的辦法來約束這些物業(yè)公司的時候，通過街道、社區(qū)這些基層管理部門的及時介入，可以有效化解物業(yè)公司突然出走后帶來的一系列問題。
宋海榮認(rèn)為，街道和社區(qū)本身就是為小區(qū)居民服務(wù)的，由街道、社區(qū)主動承擔(dān)起小區(qū)的物業(yè)管理工作，既是以人為本的體現(xiàn)，也是基層政府機(jī)構(gòu)主動承擔(dān)社會責(zé)任的一種表現(xiàn)。
“物業(yè)公司走了，保潔沒人管，小區(qū)垃圾遍地，影響的是環(huán)境的整潔，危害的是城市的形象。小區(qū)里沒了保安，任何人都可以隨意出入，小區(qū)的安全無人保障，各種盜竊案就會高發(fā)，影響的是整個社會的安定有序。”宋海榮認(rèn)為，小區(qū)是居民的家，街道、社區(qū)的及時接管，解決的不僅僅是一個小區(qū)的安全和衛(wèi)生問題，從某種意義來說，維護(hù)的是社會的安定與和諧。
物業(yè)管理是一個全國性的難題，各地因物管引發(fā)的官司每年呈上升趨勢。來自越城區(qū)法院的數(shù)據(jù)顯示，該院受理物業(yè)糾紛案件每年均呈現(xiàn)上升趨勢，2012年共受理物業(yè)糾紛案件188起，2013年共受理278起，2014年共受理314起。而在今年剛剛過去的一個半月時間里，越城區(qū)法院已經(jīng)受理了各類物業(yè)糾紛案件99起，已達(dá)往年的一半左右。
“北海街道的探索，作為一條化解矛盾的路徑，具有很好的樣本意義。”一位專家這樣說。
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