《廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會》官方網(wǎng)站2015年7月13日，發(fā)布信息《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理改革、加強行業(yè)自律的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》里提到，自2015年6月8日起，《廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會》官方網(wǎng)站月廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理改革、加強行業(yè)自律的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》里提到，自年日起，廣東省全面停止物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級、三級、暫定三級資質(zhì)（以下簡稱為二級以下）審批工作。
住宅物業(yè)管理需要的是主權(quán)歸位
《物業(yè)管理條例》的十年之路，已經(jīng)證明立法之初業(yè)主缺席的后果必將是一路磕碰，阻力重重。其中對住宅類物業(yè)而言，業(yè)主大會的成立和選舉業(yè)主委員會并正常履職、共有事務(wù)的業(yè)主權(quán)利行使、維修資金的按規(guī)使用、住宅物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困難，成為十年來始終難以治愈的病癥。
中國式業(yè)主大會的困難并不是一個特殊的存在。類似在社區(qū)福利中“搭便車”的現(xiàn)象全世界都一樣，不一樣的是世界上很難再找到像中國這樣又大又多的物業(yè)管理區(qū)域，當一個北美地區(qū)的共管公寓業(yè)主董事會主席需要召集80戶全體業(yè)主商量事情的時候，中國的業(yè)委會主任卻通常要面臨這個數(shù)字的五至十倍有些甚至是二十倍以上。假設(shè)我們的社區(qū)自治基礎(chǔ)與北美是一樣的程度，也不難想象做這樣一個業(yè)主大會難度會在其數(shù)倍、數(shù)十倍以上。
中國人適應(yīng)中央集權(quán)式的社會管理數(shù)千年，這樣的思維慣性在私產(chǎn)管理領(lǐng)域同樣不能避免。封建時期大的私產(chǎn)多屬皇家封邑，好的時候領(lǐng)主決定一切，壞的時候皇帝一道詔書收了就是；就像今天一個單位的辦公大樓，好的時候領(lǐng)導(dǎo)就是一個大業(yè)主的強有力的業(yè)委會主任，壞的時候也可以是撤換一個領(lǐng)導(dǎo)就能搞定。這種從上往下的管理思路帶到今天，也成為《物業(yè)管理條例》在完全解構(gòu)了的、必須由若干小業(yè)主共同管理的商品房物業(yè)下無法逾越的坎。一向追求效率最大化的中國人不得不面對管理決策的民主化難題——正如一些媒體特別喜歡比較的某些國家的選舉多么費事費時而我們多么高效快捷，這個“高效快捷”顯然在住宅物業(yè)管理問題上再也行不通了。
盡管條例具有諸多積極意義，但其政府主唱、企業(yè)伴唱、業(yè)主聽唱的本質(zhì)決定了在遭遇業(yè)主共有物權(quán)時的局促和狹隘。從《物業(yè)管理條例》以及其在各省、市的衍生物中不難看出，一些部門依舊對代理那個領(lǐng)主的職能情有獨鐘，對審查、控制和撤銷業(yè)委會表現(xiàn)出濃厚的興趣。在必須進行的業(yè)主自我管理面前，并不是按照業(yè)主要求提供必要的行政服務(wù)，而是主動介入式的行政干預(yù)。為了對這種施加于業(yè)主的行政干預(yù)產(chǎn)生的后果進行“一碗水端平”的補償，同時就加強了對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的干預(yù)，比如嚴格壓制服務(wù)價格，由職能部門強制收取所謂“物業(yè)服務(wù)保證金”，用毫無實際效果的資質(zhì)管理辦法增加企業(yè)負擔等等。
《物業(yè)管理條例》的十年旅程，也仍然是物業(yè)管理行業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展、綜合實力和科技進步過程的搭便車。我們找不到權(quán)威的數(shù)字說明商品房物業(yè)成立業(yè)主大會的情況，成立并且正常運作比較公認的業(yè)內(nèi)估計，在相對發(fā)達地區(qū)是20%左右，相對落后地區(qū)不足10%，全國平均應(yīng)不超過15%。這個情況不僅與十年來國家在商品房物業(yè)建設(shè)方面的巨大發(fā)展形成強烈反差，僅就數(shù)據(jù)而言，也與十年前所增無幾。與此同時，有權(quán)威人士稱物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)增加到了六萬余眾，比之十年前翻了一番。對這個現(xiàn)象的分析不難看出，或者是新增的企業(yè)更多不是投向了住宅物業(yè)，或者在住宅物業(yè)中依然是延續(xù)了企業(yè)掌控業(yè)主空掛的局面。無論是何種局面，顯然都不是住宅物業(yè)管理質(zhì)量的提高而是相對倒退，也不是中國民眾越來越多地擁有私產(chǎn)卻不能對最大的私產(chǎn)保持主動權(quán)的局面，更不是以“物權(quán)法”為核心的財產(chǎn)民主制度下應(yīng)該換來的一個正常局面。
在社會勞動力和企業(yè)成本趨緊以及業(yè)主財產(chǎn)日愈積累的今后，住宅社區(qū)服務(wù)的供需矛盾必將更加尖銳，對業(yè)主和企業(yè)兩邊同時催眠式的管制只會累積矛盾迸發(fā)時候的能量，而對這種能量的再次高壓則會破壞甚至摧毀社區(qū)自我修復(fù)和自我調(diào)整的生命活力。今后的住宅物業(yè)需要猶如1980年的（農(nóng)村土地）家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，應(yīng)該在大而全的建制中規(guī)劃出更小而多的物業(yè)管理區(qū)域（真正的“小”區(qū)），讓中國占絕大多數(shù)的公寓式小區(qū)能夠在多個小的物業(yè)管理區(qū)域中分別成立各自的業(yè)主大會，行使集體決策將大大地簡便。而街道管理職能或者五路人馬的“聯(lián)席管理委員會”只保留在各物業(yè)管理區(qū)域的交匯與協(xié)調(diào)地帶。我們需要的不是更多的物管企業(yè)，我們需要的是更多能各自做主的物業(yè)小區(qū)，只有刺激需求才能刺激供應(yīng)，這才是刺激社會消費拉動社會經(jīng)濟的本質(zhì)。我們需要對業(yè)主大會和企業(yè)活動的真正放權(quán)，強化執(zhí)法監(jiān)督簡化行政審查，廢止形同虛設(shè)的資質(zhì)管理和弊大于利的商品房物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價，我們需要看到的是一個物管企業(yè)能夠管理多個小區(qū)物業(yè)，而不是多個企業(yè)挨個排著隊從一個個小區(qū)中被趕出來。我們需要看到政策中對業(yè)主組織和企業(yè)的鼓勵和關(guān)懷，減少稅負，減少審查，鼓勵自我協(xié)商，鼓勵業(yè)主自我管理和企業(yè)行業(yè)自律。
在很多時候，我們每個不同的人都在表述著自己認為《物業(yè)管理條例》的是非利弊，看起來總像是喃喃自語，選擇在“十年情結(jié)”之日的再次申訴，代表業(yè)界的一個期待，即通過一齊發(fā)聲再次造勢，以求從立法和制度的層面不斷革除弊端，持續(xù)進步。
（文章來源：現(xiàn)代物業(yè)網(wǎng)） |
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