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小區(qū)物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，居民樓里到底能不能開辦小飯桌和私房菜?共有車位的收益歸誰(shuí)所有?物業(yè)保修金和住宅專項(xiàng)維修資金有什么區(qū)別?昨日，經(jīng)過(guò)多次征集意見(jiàn)和修改的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》，在市十五屆人大常委會(huì)第35次會(huì)議上被表決通過(guò)，對(duì)于市民關(guān)心的一些熱點(diǎn)問(wèn)題，條例給出了明確規(guī)定。該條例經(jīng)省人大常委會(huì)審議通過(guò)后將正式施行。
熱點(diǎn)一
住宅內(nèi)到底能不能開設(shè)托管班、私房菜、棋牌室?
應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
市人大法制委員會(huì)主任委員郝福京說(shuō)，在對(duì)條例修改征集意見(jiàn)過(guò)程中，對(duì)在住宅中開設(shè)托管班、私房菜、棋牌室等經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)場(chǎng)所的問(wèn)題，群眾反映意見(jiàn)數(shù)量較多。
該委員會(huì)審議認(rèn)為，上位法對(duì)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的界定是：在遵守法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，而且在特定物業(yè)中不得開辦產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。對(duì)于能否將住宅用于經(jīng)營(yíng)小飯桌、托管班、老年餐桌或是開展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有提出明確要求。業(yè)主可以在管理規(guī)約中進(jìn)行約定或者通過(guò)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意這一環(huán)節(jié)予以限定。同時(shí)，省市相繼出臺(tái)了學(xué)生托管就餐休息場(chǎng)所管理辦法，明確了部門監(jiān)管職責(zé)和相關(guān)運(yùn)行規(guī)范。因此，對(duì)改變物業(yè)用途、物業(yè)使用禁止行為的規(guī)定進(jìn)行了修改。
對(duì)此，條例明確：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
熱點(diǎn)二
占用業(yè)主共有道路劃設(shè)停車位收益歸誰(shuí)所有?能否出售或出租?
屬全體業(yè)主共有不得出售出租
條例明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈(zèng)或者出租車位、車庫(kù)的相關(guān)信息在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。
占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。
機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。
業(yè)主對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收取費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資人，戰(zhàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)服從防空需要，統(tǒng)一調(diào)配使用。
政府投資建設(shè)的人民防空工程不得出售、附贈(zèng)。
熱點(diǎn)三
電梯間公共場(chǎng)地等共用部位經(jīng)營(yíng)收益怎么處理?
應(yīng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金
現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)內(nèi)利用電梯間、公共場(chǎng)地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為十分普遍，但公共收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業(yè)主并未享受到公共收益。
對(duì)此，條例明確：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫(kù)和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)保修金與住宅專項(xiàng)維修資金有什么不同?條例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門的規(guī)定對(duì)物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。而住宅專項(xiàng)維修資金是指用于物業(yè)保修期限屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金足額存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。否則，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交;逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
熱點(diǎn)四
新老物業(yè)公司交接不暢該咋辦?
原物業(yè)公司合同期滿15日內(nèi)應(yīng)撤出
現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)新老交接不順暢，檔案資料移交難，影響業(yè)主正常生活的情況時(shí)有發(fā)生。
對(duì)此，條例明確：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿7日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會(huì)履行交接義務(wù)，包括移交物業(yè)資料、財(cái)會(huì)資料、物業(yè)管理用房以及清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е码娞�、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 |
