業(yè)主當老賴，拒交管理費如何是好？業(yè)委會不作為，甚至侵害到業(yè)主權(quán)益怎樣處理？物業(yè)公司服務(wù)太差是否有處罰？
日前司法局發(fā)布《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（征求意見稿）》，物業(yè)糾紛新問題或?qū)⒖烧{(diào)解。該意見稿針對性很強，對業(yè)主拖欠物業(yè)費、業(yè)委會越權(quán)侵權(quán)行為、物管違規(guī)行為等都有明確的處置條款。
條款亮點亮點1：故意拖欠費將入“黑名單”
該意見稿加強了對業(yè)主及物業(yè)使用人欠交物業(yè)費行為的懲處力度，明確規(guī)定市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠信體系。
對于不按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金以及相關(guān)分攤費用的業(yè)主或非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當將相關(guān)信息依法予以公示并納入個人誠信系統(tǒng)。這意味著，故意拖欠費用的業(yè)主日后或?qū)腥胝\信系統(tǒng)的“黑名單”。
亮點2：小區(qū)停車位不得只售不租
小區(qū)停車位，是賣還是租？業(yè)主、物業(yè)公司到底誰說了算？近年來，為了停車位的事，經(jīng)常有業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生糾紛。
該意見稿規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。
亮點3：物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主
關(guān)于物業(yè)維修，意見稿規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費用，由相應(yīng)業(yè)主自行承擔。
另外，意見稿還規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當設(shè)立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有。市、區(qū)應(yīng)當設(shè)立物業(yè)維修資金管理機構(gòu)，依法對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金進行監(jiān)督管理。物業(yè)專項維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。
亮點4：明確籌備組成立程序
在業(yè)委會籌建中，意見稿明確了首次業(yè)主大會設(shè)定的基本程序、費用分擔、業(yè)主委員會委員資格、業(yè)主大會社團組織登記制度等，并明確了業(yè)主委員會備案職責(zé)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府承擔等。
對資金問題，意見稿還規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在符合業(yè)主大會設(shè)立條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主�；I備召開首次業(yè)主大會所需費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
而在首次業(yè)主大會籌備組成立后，街、鎮(zhèn)應(yīng)當通知開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為首次業(yè)主大會籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主清冊等資料。
亮點5：業(yè)委會違規(guī)或被解散
業(yè)主委員會有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的；嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的；對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正等情形之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當要求街、鎮(zhèn)組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
意見稿還對業(yè)委會籌備組人員、業(yè)委會委員條件有嚴格的限制，有違建、拖欠物管費或與物管企業(yè)有經(jīng)濟利益往來的人員都一概不能入選。
亮點6：加強物管自律性監(jiān)管
對物業(yè)企業(yè)監(jiān)管方面，意見稿還引入了處罰條例，規(guī)定市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。
對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當要求其改正；情節(jié)嚴重的，給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評。
受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，六個月、一年、二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)六個月、一年、二年內(nèi)不得聘用在特區(qū)其從事物業(yè)管理相關(guān)工作。 |
