隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關(guān)心的大問(wèn)題。有居民找到物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司表示，住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”。不過(guò)，一些讀者反映，住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)門檻高、手續(xù)繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問(wèn)題。
01住宅專項(xiàng)維修資金支取門檻高、合理使用難
前不久，河北廊坊市民劉先生因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。劉先生很不服氣：“2011年我家房子漏雨，墻面、頂棚多處污損，存放在房間、陽(yáng)臺(tái)的家具、貨物等也被浸泡，損失巨大。此后，幾乎年年都漏雨。我多次要求維修，但一直都沒(méi)修好。物業(yè)公司服務(wù)不到位，我才不愿交物業(yè)費(fèi)。”
物業(yè)公司則表示，劉先生居住的頂樓夏季暴雨時(shí)經(jīng)常漏雨，是因?yàn)樾^(qū)原有設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致。物業(yè)公司曾在職責(zé)范圍內(nèi)予以維修，但因?yàn)槁┯瓯容^嚴(yán)重，需要申請(qǐng)維修資金大修。不過(guò)，申請(qǐng)了幾次，均因?yàn)楦鞣N障礙沒(méi)申請(qǐng)下來(lái)，因此未能徹底有效解決漏雨問(wèn)題，并非物業(yè)公司失職。
最終，法院認(rèn)為，雖然頂樓漏雨主要是房屋結(jié)構(gòu)缺陷造成，但多年來(lái)未徹底解決，也屬于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量瑕疵，酌定劉先生的物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算。
據(jù)2008年實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�，所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。民法典中明確規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有;其使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并需參與表決的專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。有不少讀者、網(wǎng)友反映，維修資金支取門檻高、合理使用難，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的保障作用。
去年，福建福州市民李先生曾向所在小區(qū)物業(yè)求助：自己所在樓棟的電梯壞了，買房時(shí)已經(jīng)交了一筆維修資金，能不能申請(qǐng)使用?但李先生發(fā)現(xiàn)，這是一項(xiàng)十分繁瑣的事情。“使用住宅專項(xiàng)維修資金需要征得大部分業(yè)主簽字同意才能申請(qǐng)，但不少業(yè)主認(rèn)為這是自家房子的維修資金，不同意動(dòng)用。”李先生說(shuō)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任李超認(rèn)為，住宅專項(xiàng)維修資金使用難主要有幾個(gè)方面原因：
“一是流程手續(xù)問(wèn)題，維修資金的申請(qǐng)審批流程較長(zhǎng)，如有某個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題則會(huì)耽誤支取使用進(jìn)程;
二是使用范圍問(wèn)題，維修資金主要用于小區(qū)的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù);
三是信息不對(duì)稱問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)是典型的委托代理關(guān)系，在監(jiān)管不力的情況下，個(gè)別小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)維修資金被濫用的現(xiàn)象，同時(shí)也會(huì)增加住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審批的嚴(yán)格程度。”
02物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍不同
“明明交了物業(yè)費(fèi)，為什么還要使用維修資金?”不少居民都對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區(qū)別呢?
“物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金的區(qū)別主要體現(xiàn)在使用范圍上。”律師葉英澤說(shuō)，物業(yè)費(fèi)是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)支付的費(fèi)用，主要范圍是用于物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)，比如日常衛(wèi)生清潔、安保秩序、綠化養(yǎng)護(hù)及其他設(shè)施的日常運(yùn)行保養(yǎng)等。而維修資金則專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，范圍一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。
“維修資金的所有權(quán)是全體業(yè)主，而物業(yè)費(fèi)的所有權(quán)是物業(yè)公司。維修資金并不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。”葉英澤說(shuō)，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)應(yīng)開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督。
不過(guò)，在實(shí)際中，由于很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，存在無(wú)人組織的情況，維修資金仍然處于主管部門代管的狀態(tài)。湖北襄陽(yáng)市一位業(yè)主就表示，樓頂公共區(qū)域漏水拖了兩年多，大部分業(yè)主都同意動(dòng)用維修資金，但由于業(yè)委會(huì)一直在換屆過(guò)程中，新的業(yè)委會(huì)遲遲沒(méi)能成立，導(dǎo)致維修資金一直無(wú)法申請(qǐng)使用。
即使成立了業(yè)委會(huì)，維修資金轉(zhuǎn)由業(yè)委會(huì)管理，其使用同樣是個(gè)難題。有的小區(qū)設(shè)定了高額的支取門檻，需要達(dá)到一定金額才能啟動(dòng);有的業(yè)委會(huì)覺(jué)得維修金額太大，擔(dān)心維修資金難以為繼，不同意使用。廈門市一小區(qū)業(yè)主反映，樓棟需要更換電梯和大門，本來(lái)應(yīng)該使用維修資金，卻被業(yè)委會(huì)以申請(qǐng)流程復(fù)雜、達(dá)不到支取門檻為由拒絕，讓業(yè)主們自行籌集。
03合理簡(jiǎn)化住宅專項(xiàng)維修資金使用流程
針對(duì)維修資金使用難問(wèn)題，有社區(qū)書(shū)記坦言，社區(qū)內(nèi)的一個(gè)小區(qū)維修資金積累了2000多萬(wàn)元，但一直未使用，“一個(gè)重要原因就是使用維修資金要組織召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，但對(duì)于超大規(guī)模小區(qū)，幾乎不可能。”不少人都建議應(yīng)合理簡(jiǎn)化維修資金的使用流程，健全完善便利業(yè)主使用機(jī)制。
對(duì)此，李超認(rèn)為，簡(jiǎn)化申請(qǐng)審批流程和加強(qiáng)監(jiān)管需要齊頭并進(jìn)：“申請(qǐng)事由符合維修資金的使用條件，并且業(yè)主征求意見(jiàn)符合規(guī)范的應(yīng)該給予認(rèn)可，進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請(qǐng)審批流程。此外，根據(jù)維修質(zhì)量和業(yè)主滿意度建立住宅專項(xiàng)維修資金全流程監(jiān)管制度和黑白名單制度，對(duì)進(jìn)入白名單的物業(yè)公司，在后續(xù)維修資金的支取使用上開(kāi)辟綠色快捷通道。”
目前，在全國(guó)多地已出臺(tái)的地方性住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中，大多數(shù)管理辦法對(duì)緊急情況下的維修資金使用做了明確說(shuō)明。吉林省在2022年出臺(tái)的《吉林省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中提出：
物業(yè)保修期滿后，發(fā)生樓體外立面有脫落危險(xiǎn)等嚴(yán)重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)提出應(yīng)急使用方案，也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)同意，向物業(yè)行政主管部門書(shū)面提出資金使用申請(qǐng)。
據(jù)深圳市發(fā)布的《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》，一旦遇到天臺(tái)或外墻嚴(yán)重滲漏，電梯沖頂或蹲底(墜落)、消防、用水用電等突發(fā)重大安全隱患時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)緊急處置，事后告知業(yè)委會(huì)進(jìn)行確認(rèn)，即可支取應(yīng)急維修資金。目前，北京、重慶、成都等城市均增設(shè)了使用維修資金的應(yīng)急通道。
對(duì)于維修資金賬目不透明、投票真實(shí)性存疑等問(wèn)題，多地開(kāi)展“線上+線下”多渠道推進(jìn)的有益嘗試。成都開(kāi)啟維修資金“線上+線下”全平臺(tái)曬賬新模式，在線上為市民開(kāi)通維修資金查詢通道，在線下則是專戶管理銀行派遣員工進(jìn)入小區(qū)張貼海報(bào)，對(duì)小區(qū)上年度維修資金余額、使用明細(xì)等進(jìn)行公示。在北京部分小區(qū)，業(yè)主表決使用管理維修資金，已不再使用紙質(zhì)投票，而是通過(guò)業(yè)主輸入姓名和身份證號(hào)碼實(shí)名認(rèn)證過(guò)的手機(jī)APP進(jìn)行投票。
“維修資金的使用事關(guān)小區(qū)居民的獲得感、幸福感，監(jiān)管環(huán)節(jié)決不能有絲毫松懈。”家住山東省濰坊市的夏燕萍建議，應(yīng)當(dāng)建立健全維修資金使用評(píng)價(jià)機(jī)制，引入第三方審計(jì)單位、專業(yè)社會(huì)組織、專業(yè)協(xié)會(huì)等，對(duì)維修資金使用情況開(kāi)展全過(guò)程評(píng)價(jià)，并梳理出使用過(guò)程中存在的薄弱點(diǎn)，提出相關(guān)整改建議，確保維修資金的管理使用規(guī)范、透明、高效。
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