房產(chǎn)部門解讀《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》
維修資金首次交存比例為5%、7%
維修資金如何收取、如何管理、如何使用？10月9日，記者采訪了南寧市房產(chǎn)局有關(guān)科室負(fù)責(zé)人，對(duì)《辦法》里讀者關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題一一進(jìn)行解讀
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如何交存？
維修資金的建立首先是交和存的問(wèn)題，比如新建的小區(qū)如何交？使用年限較久的舊小區(qū)又如何交？按多少比例交？這些問(wèn)題直接牽涉到每個(gè)業(yè)主的切身利益�！掇k法》對(duì)維修資金交存的比例等進(jìn)行了界定。
首次交存有兩個(gè)比例
《辦法》第七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
�。ㄒ唬┪磁渲秒娞莸奈飿I(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%。
（二）已配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的7%。
業(yè)主每平方米建筑面積應(yīng)交存的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體數(shù)額由市房產(chǎn)主管部門定期公布。
解讀：按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，維修資金的首次交存比例在5%～8%，考慮到南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入情況，對(duì)沒(méi)有電梯的物業(yè)小區(qū)，將收取的比例定在最低檔，為5%；對(duì)于有電梯的物業(yè)小區(qū)，規(guī)定的首次交存比例為7%，低于建設(shè)部規(guī)定的最高上限8%。
為什么有電梯的小區(qū)維修資金要多交一些？有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，這主要是考慮到電梯的正常使用年限為15年左右，按一般住宅的壽命70年算，在房屋的使用年限內(nèi)電梯要更換4次左右。而更換電梯所需的花費(fèi)，在維修費(fèi)用中是最大單的，一次至少要幾十萬(wàn)元，因此，向有電梯的業(yè)主收取的維修資金比例，也要略高于沒(méi)有電梯的業(yè)主。
有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)，純粹指的是建筑安裝的成本，不包括房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)管理費(fèi)用等，每年南寧市建設(shè)工程造價(jià)管理站都會(huì)對(duì)這個(gè)指標(biāo)進(jìn)行公布。
2008年的建筑安裝成本目前正在測(cè)算當(dāng)中。一旦有結(jié)果，本報(bào)將會(huì)及時(shí)公布，這樣業(yè)主即可計(jì)算出自己首次應(yīng)交存的金額了。
不交維修資金領(lǐng)不到新房鑰匙
《辦法》第九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存的數(shù)額、交存時(shí)間、方式等事項(xiàng)，由業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
解讀：據(jù)了解，早在公開向社會(huì)征求《辦法》意見的過(guò)程中，就有觀點(diǎn)提出，對(duì)于一般的普通家庭，買一套房本來(lái)就已傾其所有了，買房后還得交幾千元維修資金，可能會(huì)增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不少人對(duì)此表示反對(duì)。并且還有人認(rèn)為，到時(shí)我不交又能怎么樣？
有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，實(shí)施維修資金制度是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》確定的一項(xiàng)法律制度，有利于維護(hù)業(yè)主共同利益�！掇k法》一經(jīng)出臺(tái)，就意味著將維修資金的交存進(jìn)行了合法化，正是為了預(yù)防極少數(shù)人屆時(shí)不按規(guī)定交存維修資金，《辦法》的第十二條就有“物業(yè)購(gòu)買人未按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位有權(quán)不交付房屋”的規(guī)定。
另外，《辦法》要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商就要與業(yè)主約定維修資金交存的數(shù)額、時(shí)間和方式，如果在交房時(shí)業(yè)主不交存維修資金，視為業(yè)主違約，將按照購(gòu)房合同約定的方式處理。屆時(shí)，不交維修資金就拿不到新房鑰匙。
新建小區(qū)首存資金由開發(fā)商墊付
《辦法》第十條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在下列期限內(nèi)（三個(gè)期限，略）按照房產(chǎn)主管部門商品房測(cè)繪備案的建筑物總面積足額預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
業(yè)主在申請(qǐng)辦理商品房權(quán)屬登記前，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位支付預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并到管理機(jī)構(gòu)辦理更名手續(xù)。
解讀：南寧市相關(guān)部門在外省市維修資金管理調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，如果收取維修資金的時(shí)間不一樣，將會(huì)給維修資金的收取帶來(lái)難度。為了確保維修資金能夠最大限度地歸集到位，根據(jù)管理的需要，同時(shí)借鑒外省市的經(jīng)驗(yàn)，《辦法》決定由開發(fā)建設(shè)單位預(yù)交，然后業(yè)主再與其結(jié)算后辦理變更手續(xù)。
換言之，11月1日之后新建的物業(yè)，維修資金將由開發(fā)商事先墊付，待交房時(shí)再由開發(fā)商向各位業(yè)主收取。
為什么要這樣做？因?yàn)槟壳敖^大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)都是預(yù)售的，即開發(fā)商不知道誰(shuí)是未來(lái)的業(yè)主；另外，即使確定了業(yè)主，如果業(yè)主在買房時(shí)先將此筆款項(xiàng)交給開發(fā)商，又怕被開發(fā)商挪用。那么只有由開發(fā)商先墊付，然后再由開發(fā)商向業(yè)主收取，《辦法》將此作為一個(gè)原則。另外，由于從商品房的預(yù)售到備案有一段時(shí)間，為了擴(kuò)大維修資金的交存范圍，《辦法》將此時(shí)段的購(gòu)房者也作為交存的對(duì)象。
舊房業(yè)主如何交存有詳規(guī)
《辦法》第十五條 本辦法實(shí)施前未建立或未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法實(shí)施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)4年將首期維修資金交存至專戶管理銀行的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主大會(huì)對(duì)前款規(guī)定另有決定的，按照業(yè)主大會(huì)決定執(zhí)行。
解讀：《辦法》第十條的規(guī)定針對(duì)的是新建的住宅小區(qū)，那么對(duì)于舊的物業(yè)小區(qū)，如果業(yè)主想交存維修資金，又將如何處理？
據(jù)介紹，由于南寧市建立維修資金制度較晚，大部分物業(yè)項(xiàng)目已交付使用并過(guò)了保修期�！掇k法》借鑒哈爾濱等城市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)實(shí)施前未建立維修資金的物業(yè)明確了補(bǔ)建方式和標(biāo)準(zhǔn)。以一套120平方米的住房為例，這套房子目前已入住10年，業(yè)主如果想補(bǔ)交維修資金，那么每年交存600元（120平方米×5元/平方米），連續(xù)交4年，共交存2400元。
房產(chǎn)局有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有就維修資金的籌集做出決議的，舊小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照這個(gè)規(guī)定來(lái)交存首期維修資金。同時(shí)相關(guān)的法律還規(guī)定，業(yè)主大會(huì)對(duì)維修資金的籌集和使用要形成決議的，必須要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
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誰(shuí)來(lái)管理？
維修資金到底由誰(shuí)管？是物業(yè)公司還是業(yè)委會(huì)？是政府機(jī)構(gòu)還是社會(huì)上的各種事務(wù)所？
維修資金由管理機(jī)構(gòu)監(jiān)管
《辦法》第四條 市房產(chǎn)主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。市房產(chǎn)主管部門設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱管理機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導(dǎo)的日常工作。
解讀：維修資金對(duì)于南寧市來(lái)說(shuō)是個(gè)新生事物，它到底由誰(shuí)來(lái)管？根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，結(jié)合對(duì)北京、杭州、南京等市調(diào)研的情況，明確在房地產(chǎn)主管部門設(shè)立專門的維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)開展有關(guān)的管理工作。
由于維修資金監(jiān)管內(nèi)容新、工作量大、涉及面廣、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，《辦法》采納了市編辦提出的修改建議，確定由市房產(chǎn)主管部門設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導(dǎo)的日常管理工作。
業(yè)主大會(huì)成立前由機(jī)構(gòu)代管
《辦法》第十六條 業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，由管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代管。
解讀：小區(qū)的維修資金是一筆數(shù)目不小的錢，特別是某些面積超過(guò)百畝的大型小區(qū)，資金數(shù)額達(dá)百萬(wàn)元以上。在上海等一些地方，就曾發(fā)生過(guò)業(yè)委會(huì)主任將上千萬(wàn)元的維修資金卷走潛逃的事。為了確保這筆“醫(yī)保金”的安全，《辦法》規(guī)定了兩種管理模式：一是由管理機(jī)構(gòu)代管，二是小區(qū)的業(yè)主大會(huì)決定如何管。
南寧市房產(chǎn)局有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一大筆錢如果劃轉(zhuǎn)至物業(yè)公司進(jìn)行管理，存在一定的資金安全風(fēng)險(xiǎn)。因此《辦法》規(guī)定，這筆資金由政府部門專門設(shè)立的一個(gè)機(jī)構(gòu)代管。值得一提的是，這個(gè)管理機(jī)構(gòu)是不向業(yè)主收取任何費(fèi)用的。
業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主說(shuō)了算
《辦法》第十七條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)進(jìn)行表決（共6項(xiàng)，略）。以上事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會(huì)可以持業(yè)主大會(huì)的有效決議，到管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
解讀：在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》里，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)成立后，由管理機(jī)構(gòu)代管的資金是要轉(zhuǎn)由業(yè)主大會(huì)自管的。雖然實(shí)踐證明，轉(zhuǎn)給業(yè)主大會(huì)自管的模式存在極大的安全風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟維修資金是廣大業(yè)主自己的錢，如果業(yè)主有能力自管而不讓他們管，也說(shuō)不過(guò)去。
因此《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管維修資金的，召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決同意，由業(yè)主大會(huì)決定管理模式。簡(jiǎn)單地說(shuō)，業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金由誰(shuí)管，全由業(yè)主說(shuō)了算：可以自管，可以委托物業(yè)公司去管，也可以委托會(huì)計(jì)事務(wù)所管理，但前提必須要確保維修資金的安全。
每半年核對(duì)公布賬目情況
《辦法》第二十二條 管理機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行每半年核對(duì)一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
解讀：交了維修資金后，業(yè)主如何知道自己的賬面余額情況？又如何監(jiān)督自己房屋“醫(yī)保金”確保安全？為增強(qiáng)業(yè)主對(duì)維修資金的知情權(quán)，《辦法》要求關(guān)聯(lián)單位每半年核對(duì)并公布一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目情況。另外，代管機(jī)構(gòu)也將建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
比如，某小區(qū)的水管爆裂了，物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)了1萬(wàn)元的維修資金，但實(shí)際只用了8000元，這8000元是如何分?jǐn)偟�，剩下�?span lang="EN-US">2000元又將如何處理，這些都要在小區(qū)的公示欄進(jìn)行公示。另一方面，管理機(jī)構(gòu)也將通過(guò)開設(shè)觸摸屏、電話查詢、短信提示或銀行對(duì)賬單等方式，為廣大業(yè)主提供查詢服務(wù)。
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如何使用？
錢有了，何種情況才能用？在支取時(shí)必須辦理什么樣的手續(xù)？一次支取的維修資金在數(shù)量上有沒(méi)有限制？《辦法》給予了明確。
維修資金“錢隨房走”
《辦法》第十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。原業(yè)主未交存首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，與受讓人協(xié)商足額交存。
解讀：維修資金能不能像住房公積金一樣由業(yè)主本人提取現(xiàn)金？答案是“不能”。房屋除了在滅失時(shí)（比如拆遷、自然災(zāi)害毀滅等）其維修資金可以提取外，其他任何情況都不能成為提取現(xiàn)金的理由。那么如果將房屋賣了呢？這種情況下，業(yè)主本人仍不能提取現(xiàn)金。《辦法》規(guī)定，維修資金是要隨著房屋一起“走”的。
比如，張三要將房屋賣給李四，其名下的維修資金有1.5萬(wàn)元，那么張三不能取出這1.5萬(wàn)元，這筆錢將隨著房屋戶主的變更，轉(zhuǎn)到李四的名下。當(dāng)然，張三可與李四協(xié)商，要李四支付1.5萬(wàn)元現(xiàn)金給張三。
維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?span lang="EN-US">
《辦法》第二十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅荷唐贩恐g共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)�。專�?xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?span lang="EN-US">
解讀：什么是“相關(guān)業(yè)主”？舉兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。某小區(qū)有800戶人家，其中某棟樓（72戶人家）的外墻磁磚脫落，需要?jiǎng)佑镁S修資金，那么所用掉的費(fèi)用，就由這棟樓的72個(gè)業(yè)主來(lái)承擔(dān)，而不是這個(gè)小區(qū)的800戶主承擔(dān)；同樣是這棟樓，如果甲單元（24戶人家）的走廊的樓面墻體脫落，需要修補(bǔ)和重新粉刷，那么所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲單元的24個(gè)業(yè)主承擔(dān)，而不是這棟樓的72個(gè)業(yè)主承擔(dān)。
那么每戶業(yè)主分?jǐn)偠嗌儋M(fèi)用？是不是每戶都是一樣的費(fèi)用？以甲單元為例，比如這個(gè)單元有A、B、C、D四種戶型，面積分別是120平方米、100平方米、80平方米、60平方米，各有6套，而這次修補(bǔ)和粉刷共用了5184元。
先計(jì)算出甲單元總面積為8640平方米，然后算出每平方米所分?jǐn)偟馁M(fèi)用為0.6元（5184÷8640），再乘以各戶型的面積即得出各戶所分?jǐn)偟馁M(fèi)用。那么A、B、C、D四種戶型的業(yè)主各承擔(dān)的費(fèi)用為72元、60元、48元和36元。如果這當(dāng)中涉及到尚未出售的物業(yè)，則由開發(fā)建設(shè)單位按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)傔@些費(fèi)用。當(dāng)然，這些事情不是由業(yè)主去做，而是由代管機(jī)構(gòu)去做。
單項(xiàng)工程超過(guò)1萬(wàn)元需審價(jià)
《辦法》第二十八條 按照本辦法使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)，維修工程符合以下情況之一的，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)：?jiǎn)雾?xiàng)維修工程費(fèi)用超過(guò)1萬(wàn)元；一次性使用維修資金總額超過(guò)1.5萬(wàn)元；其他依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)的工程。
解讀：在南寧市某小區(qū)，有業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)在維修資金使用方面“動(dòng)手腳”，比如有一次疏通下水道，就花費(fèi)了三四千元，而據(jù)他們所知，不到兩千元即可搞掂。為保障專項(xiàng)維修資金科學(xué)、合理地支出，維護(hù)資金的安全性，《辦法》借鑒南京市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于涉及面廣、數(shù)額支出較大的維修項(xiàng)目，要求進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)。
有關(guān)科室負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，如果單項(xiàng)工程的維修費(fèi)用幾千元就要求去審價(jià)，無(wú)疑增加了物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的工作量；如果不去審價(jià)，那么就可能出現(xiàn)“用1萬(wàn)元報(bào)1.5萬(wàn)元”的情況。另一方面，畢竟代管機(jī)構(gòu)不是專業(yè)的維修部門，挖方需要多少錢？水管多少錢一米？總體價(jià)位是否合理？這些內(nèi)容必須要請(qǐng)第三方來(lái)確認(rèn)。需要重申的是，這個(gè)第三方是社會(huì)上任何有相應(yīng)資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)，而不是政府部門指定的機(jī)構(gòu)。
緊急狀況可預(yù)先撥款
《辦法》第三十二條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金在管理機(jī)構(gòu)代管期間，物業(yè)經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋，或者出現(xiàn)電梯故障、屋頂漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會(huì)提出書面緊急報(bào)告，管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后及時(shí)通知市財(cái)政部門預(yù)先撥款。
解讀：住房與其他物品不同，如果發(fā)生故障，時(shí)間是拖不得的。比如水管爆裂了，如果不及時(shí)搶修，不但業(yè)主沒(méi)水用，還會(huì)造成極大的浪費(fèi)；屋頂漏水了，如果不及時(shí)修補(bǔ)，樓下的業(yè)主就會(huì)遭大殃。對(duì)此，《辦法》明確了關(guān)于緊急情況下列支維修資金的程序。
有關(guān)科室負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在使用中出現(xiàn)故障，可能會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活，甚至?xí)l(fā)公共安全問(wèn)題，因此，針對(duì)一些特殊的緊急情況，維修資金的使用以“快捷”兩字來(lái)確保故障的快速解決，即“先撥款后補(bǔ)手續(xù)”。
4
處罰規(guī)定
不交維修資金會(huì)受到什么樣的處罰、自己的維修資金存在哪等問(wèn)題也是讀者們關(guān)注的，記者對(duì)這些問(wèn)題一一采訪。
三級(jí)賬確保“醫(yī)保金”安全
《辦法》第五條 市財(cái)政部門設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行。物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；公有住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬。
解讀：維修資金這筆錢存在哪里？《辦法》明確了商業(yè)銀行是維修資金的專戶管理銀行。另一方面，維修資金還要進(jìn)入財(cái)政專戶管理，以張三為例，張三住在南寧市興寧區(qū)陽(yáng)光新都C棟507號(hào)房，那么第一個(gè)總賬設(shè)在財(cái)政部門，第二個(gè)賬戶設(shè)在陽(yáng)光新都小區(qū)，第三個(gè)賬戶是張三，體現(xiàn)的是其名下的維修資金余額有多少、何時(shí)開支了什么費(fèi)用等內(nèi)容。
開發(fā)商不交維修資金將受罰
《辦法》第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十條規(guī)定，不預(yù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期整改；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款并暫緩辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
《辦法》第三十六條 違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主不交存或不續(xù)交應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可采取相應(yīng)的催交措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)催交，業(yè)主仍不交存或續(xù)交應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期交存。
解讀：畢竟是掏錢的事，因此可能有極少部分人不愿意干。《辦法》關(guān)于法律責(zé)任有兩方面，一是對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位不墊付維修資金的處罰；二是對(duì)業(yè)主不交存或不續(xù)交維修資金的，將由房產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期交存。
相關(guān)名詞解釋
專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
建筑物總面積：是指專有部分面積總和。
物業(yè)共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的部位，包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。
物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調(diào)系統(tǒng)、給排水管道、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、音樂(lè)背景系統(tǒng)綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)所、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
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